房地產物業管理某小區(大廈)物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的日報表，妥善保管所收現金。 每日所收現金及時上繳財務部，不得坐支挪用現金。 妥善保管好各類票據憑證。 積極做好收費工作，完成管理處制定的費用收繳率目標。 完成領導交辦的其它工作。 裝修管理員職責 負責小區（大廈）業主房屋裝 修的日常監督、檢查工作。熟知《裝修管理規定》的有關條款和內容，指導裝修業主辦理有關手續。 對進出小區（大廈）的裝修人員進行管理，對違規行為加以糾正和制止，對可疑人員及時報告保安人員或主管。 對裝修過程中安全或消防隱患進行檢查，對裝修單位進行管理，維護房屋本體結構完好和外觀統一整潔。 完成領導交辦的其它工作。 招待所服務員職責 全面負責招待所的衛生清潔工作。 采購、配發、保管招待所耗用品。 入住客人走后，及時打掃整理房間，清點耗用品并填寫耗用數量報表。 對客人熱情、禮貌，盡量滿足客 人的合理要求，若遇不能解決的服務項目，向主任請示匯報。 未經公司同意，禁止員工及其家屬親友在招待所留宿。 負責小區內報刊、信件、包裹、匯款單、特快專遞等的收發工作，重要信件做好登記和簽收。 配合管理員做好來訪人員接待、接聽電話等工作。 協助保安組做好招待所的治安消防工作，發現異常情況及時報告管理處主任或保安組主管。 完成領導交辦的其它工作。 環衛綠化主管職責 熟悉掌握管轄小區（大廈）的各公共衛生區域、綠化區域情況，監督指導環、綠化人員做好小區（大廈）的清潔綠化工作。 合理設置環衛 綠化人員崗位，制定環衛綠化工作目標。 熟練掌握“保潔作業指導書”、“綠化作業指導書”及所在小區（大廈）的“保潔綠化作業規程”，定期組織環衛、綠化人員進行學習培訓。 負責與分承包的環衛綠化公司協調溝通，提高環衛綠化服務質量。 經常巡視小區（大廈）各公共區域和綠化區域的環衛保潔、綠化管養情況，發現未達標準的，及時批評、整改，嚴重的給予處罰。 完成領導交辦的其它工作。 環衛員職責 熟悉本責任區的衛生環境況及衛生任務與要求。 每天按規定的時間和次數，對責任區域進行徹底打掃、拖洗，并保持干凈、整 潔。 每天按時清運垃圾。 認真完成家政服務工作。 認真參加公司和本部門的培訓，對公司組織的各類活動。 綠化員職責 熟練掌握綠化作業操作規程和注意事項。 每日巡視管轄范圍內所有綠化布置、設施及綠化植物生長動態是否正常，發現問題及時糾正、處理。 負責對管轄范圍內的花草樹木噴淋、修剪、施肥、殺蟲、擺設。 負責管轄范圍內消殺蚊蟲、蠅、鼠等的工作。 認真參加公司和本部門的培訓學習，參加公司組織的種類活動。 會所主管職責 接受管理處主任的領導和監督，全面負責會所的經營管理。根據公司規 章制度和會所設施項目具體情況，制定部門管理制度和工作標準并監督實施，保證會所的正常運轉。 根據顧客的要求變化，及時調整經營方式、管理方案，提高設施利用率，努力創收。 負責控制、審核部門物資耗用情況，控制成本開支。 制定部門人員編制，組織員工培訓及考核，適時指導工作，合理組織調配人員。 時收集、征求顧客意見，處理顧客投訴，盡量滿足顧客的要求。 督導工作人員注意防炎、防盜，搞好清潔工作，為顧客提供一個安全文明、清潔的娛樂、健身環境。 做好與各部門的協調配合工作，完成領導交辦的其它任務。 會所領 班職責 接受會所主管的督導，向會所主管負責，督導服務人員按公司要求的質量標準向顧客提供優質服務。 檢查所屬員工的儀容儀表、禮節禮貌、勞動態度和工作效率，編制員工當值輪休表，嚴格記錄考勤，檢查員工勞動紀律。 負責監督檢查服務員崗位職責落實情況，定時檢查會所環境與各設施設備的衛生清狀況，按規定標準，做好詳細記錄。 協助主管培訓員工，學習有關專業知識，按有關操作規程合理使用和保養設備，每日營業前對設施設備進行全面檢查。 定期檢查各種設施設備運行情況，確保其處于良好狀態。 負責物資的保管，領 用工作。 與員工同時輪班服務，處理顧客投訴和糾紛，處理不了時應及時向部門主管匯報。 每日開好班前班后會，做到班前有計劃，班后有總結，建立交接班手續，嚴格交接班制度。 會所服務員職責 熱情禮貌、真誠友好，為顧客提高優質、文明的服務。 負責會所環境及設施設備的日常清潔衛生工作。 負責會所娛樂設施、健身器械的日常管理。 熟悉并能指導顧客使用娛樂設施、健身設備。 負責做好收銀和記帳工作。 認真參加公司和本部門組織的培訓、學習。 業主交房手續工作作業指導書 目的 為提高工作效率，順利完成交房工作，使業主愉快地辦理入住手續，特制定本工作作業指導書。 適用范圍 適用于公司向住戶交付房屋的過程控制。 工作流程 管理處辦理交房手續的人員根據各自的職責，嚴格按照住戶入住工作流程，辦理 如下交房手續。 核實業主出示的開發商開具的購房證明、“交房通知”及身份證（若是委托人辦理，須出示并核實業主委托書、業主身份證，受委托人身份證）。 核實業主各項證明無誤后，管理處人員陪業主驗收房屋，填寫“ 小區（大廈）業主房屋驗收交接表”，一式 兩份，業主和管理處各存一份。在驗收中，如發現問題，管理處人員需及時填寫“ 小區（大廈）接管理驗收不合格項目返修通知單”，通知開發商進行處理，直至業主認可為止。 業主驗收房屋合格后，管理處人員與業主簽定： （ 1）《 小區（大廈）前期物業管理服務協議》一式三份，業主保存一份，管理處保存兩份。 （ 2）《裝修管理規定》一式兩份，業主與管理處各執一份。 （ 3）《業主公約》一式兩份，業主和管理處各存一份。 （ 5）《物業使用守則》一式一份，業主保存。 在簽定各項合同協議時，經辦人要向業主說 明條款內容；填寫條款時，要用碳素或藍黑墨水填寫，字跡清楚，并注明日期、經辦人。 按照入住交費標準，指導業主到收費處交納有關費用。 業主交清各項費用后，鑰匙管理員對業主簽發房屋鑰匙，填寫“ 小區（大廈）辦理入住手續情況登記表”和“ 小區（大廈）業主入住費用統計表”。 對各類合同（協議）和表格等資料進行分類整理并妥善保管。 業主辦理入住流程圖 購房證明 相關質量記錄 小區 (大廈 )業主房屋驗收交接表 WGQR69 小區 (大廈 )接管驗收不合格項目返修通知單 WGQR77 小區 (大廈 )業主鑰匙交接記錄表 WGQR71 交房通知 物業管理服務咨詢 驗收房屋 簽訂物業管理服務協議 繳納費用 簽領鑰匙及物資 建立檔案 小區 (大廈 )辦理入住手續情況登記表 WGQR82 小區 (大廈 )業主入住費用統計表 WGQR83 常用物資的管理作業指導書 一、物資采購： 各部門常用物資每月末由部門負責人報送下月采購計劃，報物管部審核。倉庫根據庫存情況，核對常用物資庫存最低限量提出采購 申請，交到物管部、財務部審核后，報總經理批準。 物管部根據采購申請單統一安排采購。急需的維修材料、大宗物品臨時報批，執行“維修急需材料采購作業指導書”的有關規定。采購時，按合格供方名單優先采購，采購人員原則上應在發票上留有采購地點及電話號碼。 采購報批程序：部門采購計劃→物管部初審→倉庫報采購申請→物管部、財務部審核→總經理審批→物管部安排采購。 二、物資入庫管理 管理：入庫驗收、建立帳冊、定期盤點，明確標識，做到帳帳相符，帳實相符。 建帳：設立倉庫一級總賬和二級明細帳。 一級總帳主要是登記進、出、 存三欄，反映物資進出和存余情況，月末進行盤點記帳；二級明細帳分類別、分部門登記，反映物資進出存余情況和各部門領用情況。 三、物品領用 原則：嚴格控制物品領用數量及報批手續，監督到個人，避免出現多領多報、重復領用的情況發生；便于部門成本的控制和核算。 凡是個人和部門申領所需物品，填寫領料單，經部門負責人核準后領用。 各部門應建立臺帳，填寫“員工領用物品登記表”，記錄領用情況。物管部和財務部不定期進行監督檢查。 維修急需材料采購作業指導書 為提高工作效率，在特殊情況下，維修急需材料可按如下程序采購： 如住 戶報修而倉庫缺少所需材料且急需采購更換的，管理處維修組主管以指派懂行的人員先采購所需材料。 采購人員將材料交倉庫驗收入庫后，按領用手續領用，工作結束后，填寫材料費、人工費，并請住戶簽名認可。 管理處維修組補填采購申請單交經理室審批。 采購員把經理室批準的采購申請單交一份到倉庫和財務部，并憑倉庫驗收單到財務部報銷采購材料費用。 保潔作業指導書 目的 為住戶提供一個干凈、整潔、舒適的生活環境和工作環境。 適用范圍 適用于公司管理轄的各小區（大廈）。 職 責 環衛綠化主管負責保潔的安排、檢查、考核。 環衛員具體負責各項保潔工作。 保潔程序 每天由指定的環衛員對車行道；人行道；廣場；水池；架空層地面、頂面及設施；樓道頂面、墻面、樓梯、扶手、護欄、玻璃、信箱、電梯門、垃圾桶（箱）、煙灰缸等公共區域進行保潔，并不斷巡視以保持干凈整潔。 每天由指定環衛員對門廳、大堂地面、墻面、入口處腳墊、玻璃門、大堂內家俱、信箱、標識牌、消防器材、框子等設施保潔以保持干凈整潔。 指定環衛員定期對滅火器、消防箱、門、窗、防火門、公共通道、外露管道等 設施保潔，以保持干凈整潔。 指定環衛員定期對膠質地面、大理石地面進行一次打蠟工作以保持地面整潔、光亮，并對地面外表進行有效保護。 保潔工具、器具在每次使用后應清洗干凈，統一存放于指定地點并及時補充更換。 空置房根據發展商要求進行清掃。 每天對公共娛樂設施、噴水池、公園椅進行一次以上的保潔，以保持干凈整潔。 各小區的保潔工作由各管理處根據實際情況制定詳細的保潔作業指導書或規程，報質管部審核批準后實施。 監督執行 由管理處主任監督執行 綠化作業指導書 目的 保障綠化區域 的植物正常生長，為住戶提供一個幽雅、舒適的生活環境和工作環境。 適用范圍 適用于公司管轄的各小區（大廈） 職責 管理處環衛綠化主管負責落實、督促綠化員做。 綠化員負責維護、管養管理范圍內的花草樹木。 工作程序 綠化程序 綠化員每天上崗后 ,巡視管轄范圍內所有綠化植物的生長動態是否正常 ,發現問題及時處理 ,或報告綠化主管。 綠化員每天對草坪進行清理，保持清潔無雜物；對花草樹木進行澆水工作，讓土壤和樹木充分吸收水分。 做好花木防風，防寒等自然災害預防 保護工作。 每周沖洗大樹及一切綠化布置二次，以保持干凈。 隨時觀察樹木的成長情況，根據情況進行殺蟲、修剪、移種擺放工作。 室外灌木每月進行一次造型修剪。 做好草坪的修剪工作，立春前進行較低修剪，一般保留草徑 15 ㎜為宜，立秋前修剪的高度為草長的一半為宜，冬季為草長的 1/3，以鞏固草根的生長。 每次修剪后均要適量施肥，立春、立秋修剪后施尿素，立冬修剪后施復合肥。 經常對綠化工具進行保養維護，以確保良好的使用，肥料農藥應適當購買，以免一次購買過多而造成積 壓過期失效或帶來安全隱患。 綠化消殺程序 在進行消殺活動（殺老鼠、蒼蠅、蚊了等）時要有殺工作的標識和通知，告知住戶注意安全。 作業時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風向，從下坡區域開始，先噴高處，后噴低處，嚴防藥液噴到行人，作業后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 室外滅蠅、滅蚊時應使用敵敵畏藥液，并按說明書比例進行調配噴殺。 樓層滅蠅時間應定于 17： 0019： 00 最佳，用量按藥液說明的比例進行設配，藥液一般噴灑在陰暗角落及天臺陰暗處。 滅鼠時間應定于 22： 00 后進行，滅鼠藥一般投灑在各陰暗角落及洞口附近，放藥后第二日早上 7： 00 前應將收撿的死老鼠用垃圾袋裝好送到垃圾清運站。 蚯蚓藥應在陰雨氣候時均勻投撒，投撒后需進行少量的淋水，使藥物能充分溶解滲入土中殺死蚯蚓。 監督執行 由管理處任監督執行。 安全消防接管驗收工作指書 一、公司接到正式“接管通知”單后，就應按