臺州國際商務廣場前期物業管理方案-綠城物業(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 冊 業主房屋維修制度 質量手冊 公共設施維護保養制度 質量程序文件 保潔管理制度 文件管理制度 保潔檢驗標準 檔案管理制度 綠化管理制度 勞動人事管理制度 綠化檢驗標準 員工培訓制度 安全保衛管理制度 計算機系統管理規 定 安全保衛檢驗標準 管理處值班制度 標識管理制度 投訴處理制度 財務、會計管理制度 管理處回訪制度 防火安全“三級”檢查制度 物資采購制度 電梯困人的處理預案 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 17 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 供方評價控制規范 火災緊急處理預案 倉庫管理制度 浸水處理預案 空置房管理制度 停電停水處理預案 管理處公共鑰匙管理規定 斗毆等暴力事件處理預案 維修工上門服務規范 盜竊等破壞事件處理預案 維修管理制度 突發事件處理預案 維修檢驗標準 社區文化工作制度 員工工作崗位考核獎懲 管理服務質量分級考核暫行辦法 物業管理處部門月考核辦法 考核結果與獎懲實施管理暫行辦法 物業管理處員工月考核辦法 物業管理處工作 月考核辦法 員工獎懲條例 工作流程 ⑴ 臺州國際商務廣場 管理處整體運行流程 ⑵接管驗收流程 ⑶業主入住流程 ⑷裝修管理流程 ⑸檔案建立與管理流程 ⑹服務質量評價及不合格服務控制流程 ⑺大型設備購置控制流程 ⑻設備設施維修養護工作流程 ⑼服務分承包的選擇評價流程 ⑽業主室內維修工作流程 ⑾治安事件處理工作流程 ⑿環境管理工作流程 ⒀消防應急處理流程 ⒁培訓工作流程 ⒂物料控制流程 ⒃社區文化活動實施流程 ⒄業主投訴處理流程 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 18 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 第四章 房屋及公共設施設備管理 一、房屋管理及維修方案 管理內容 對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 19 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 建立完善 的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。 根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。 設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。 管理措施 制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。 建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。 質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關 質量標準嚴格把關。 二、公共配套設施管理及維修方案 管理內容 根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。 建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。 根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。 對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。 按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。 按照有關規范標準，設置設備運行操作 員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。 管理措施 制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 20 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 行。 建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。 制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。 做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故 應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。 三、設備安全運行管理方案 管理內容 對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。 對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。 做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。 確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。 管理措施 制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。 根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。 抓好維修人員技術 培訓，持證上崗，提高業務素質。 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。 加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。 四、電氣系統管理方案 管理內容 對電氣系統進行巡查，日常保養。 對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 21 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。 管理措施 制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。 維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。 抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。 加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態 。 五、給排水系統管理方案 管理內容 對給排水系統進行巡查，日常保養。 對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。 確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。 管理措施 制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。 維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。 抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。 加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。 六、電梯設備管理方案 管理內容 對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。 對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄 。 與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。 確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。 管理措施 制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 22 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 根據不同型號制定月度、年度保養計劃。 維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。 抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。 加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。 七、消防系統管理 方案 管理內容 加強消防監控園區的管理。 保持消防通道的暢通。 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。 做好園區消防器材的管理和維護。 防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。 嚴格執行防火管理制度。 對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。 制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。 加強與消防部門的聯系。 管理措施 制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。 制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。 建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。 定期進行消防檢查， 預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。 嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。 制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據“誰主管，誰負責”的消防原則，消除一切火險隱患。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 23 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（使用人）傳授消防常識。 發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。 八、智能化系統管理方案 管理內容 高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備 性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。 對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。 建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。 采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。 管理措施 建立設備技術檔案。 建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。 建立一支設備運行及維護人才隊伍。 對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。 建立防災監控設備的運行檔案。 九、物業內標志及標牌管理方案 管理內容 協助 統計、制作 園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。 所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。 定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 24 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 管理措施 制定標識標牌管理制度，維護保養制度。 各種標識標牌管理落實到專人負責。 十、用戶報修、維修及回訪流程 建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修 15 分鐘到現場，小修小補在 2 小時內完成，中修 24 小時內完成，大修 1 天內有答復 。 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 25 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 第五章 治安、交通及車輛管理 一、安全防范管理方案 園區的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統和成熟的安保措施，采取“人防”與“技防”相結合的管理模式，實施全天候安保管理，維護園區及工作人員的生命和財產安全。 常規防范 采取 24 小時門崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，并設置專職車管員進行車輛停放管理，以協助公安機關維護園區內公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區安全的行為。 技術防范 運用園區報警監控系統，對園區內的安全情況實施全天候監控。 管理措施 （一） 實行準軍事化管理，制定各項安保管理制度和獎懲措施。 （二）做好培訓工作，開展系統化軍事素質培訓。 （三）加強對安保人員法制教育和行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。 （四）嚴格執行安保巡邏制度，確保安全防范質量。 二、園區道路交通管理 方案 管理內容 （一）引導車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭。 （二）巡視車輛停放情況，如發現車輛門、窗未關好，及時通知車主，以防車內物品失竊。 （三）車輛管理員對園區內部車輛實施全面管理，建立詳細的 車輛管理檔案。對臨時在地面泊 『學習改變人生做成功物業管理人！』 第 26 頁，共 54 頁 中國物業服務教育網 位停放的車輛，執勤門崗應做好詢問和登記工作，并發放臨時出入證。 管理措施 （一）建立人 、 車 、物 分流方案。 （二）制訂車輛交通管理辦法。 （三）設置專職車輛管理員。 （四）做好園區交通管理宣傳工作。 （五）建立完善的車輛管理檔案。 三、地面及地下停車場管理方案 管理內容 （一）保持良好的秩序，明確車輛停放區域； （二）地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限