20xx年佛山市某住宅小區項目建設工程申請報告(87頁)-工程綜合(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 推進西南中心城區建設，著力發展第三產業和文化產業，輻射帶動城鎮和產業基地人口、資 源、公共服務設施和土地利用向西南中心城區集中，使城市建設與經濟社會發展相適應，與生態環境相協調，實現人與自然和諧發展。 （ 2）《 xxyy 區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 》確定 yy 區在未來五年的總體 發展目標 是： 到 2020 年，全區生產總值比 2020 年增長 倍 (翻兩番多 )，人均 GDP 達到 8000 美元以上；每萬元 GDP 能耗下降 20%左右，年均下降 5%；經 濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實現社會主義現代化；到 2020 年，全區生產總值比 2020 年再翻一番多，人均生產總值達到 20200 美元以上，建設經濟繁榮、生活富裕、環境優美、城鄉協調、社會和諧的 yy，力爭全面實現現代化。 部分 “ 十一五 ” 發展具體目標 如下 ： 整體經濟實力實現新跨越。 “ 十一五 ” 期間，全區生產總值年均增長 21%，到 2020 年突破 500 億元 ,人均 GDP 超過 8,000 美元，年均增長 %左右。財政稅收占 GDP 的比重逐步提高，縣域鎮級經濟實力不斷增強，基本形成集群經濟。在產業提 高質量和效益的基礎上，擴大經濟總量的規模，經濟社會實現跨越式發展，成為佛山經濟發展新的增長點。 產業素質實現新提升。產業競爭力和可持續發展能力顯著提升。初步建成擁有一定創新能力、產業集群較發達，生產服務體系較完善，具有較大區域競爭力的現代新型制造業基地；加快發展以現代物流為重點、面向本地優勢產業的服務業，第三產業增加值在生產總值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、經濟效益高的現代化都市型生態農業實現新突破。 “ 十一五 ” 期末，全區工業生產總值將突破 1500 億元，年均遞增 25%；高新技術產品產值占工業總產 值比重達到 35%以上；第三產業增加值力爭達到 90 億元，年均遞增 13%；農業總產值達到 億元，年均遞增 %以上。 西南中心城區初具規模。建設 30～ 50 萬人口規模的中心城區。交通、通訊、能源、水利、環保等現代化基礎設施建設不斷推進，城市功能更加完善，環境綜合治理取得實效，城鄉環境質量明顯改善，環境綜合指數達到 90 分以上，常住人口接近 40 萬人，西南中心城區框架基本形成，建成國家環保模范城市。 （ 3）《 xxyy 區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 》第四章“主要任務”第（六）條“加強基礎設施建設， 加快西南中心城區建設進程”則對西南街道城區的建設指明了方向，即“按照合理布局、優化結構、增強功能、組團發 展規劃的要求，大力推進以交通、能源、環保、水利等為重點的基礎設施建設，加快西南中心城區建設進程 ?? 加快推進西南中心城區建設步伐。強化西南中心城區的集聚作用，加快云東海開發，建設江南新區，打造我區‘二江三岸’城市發展的新格局。到 2020 年，全區城鎮化水平達到 80%以上，中心城區城鎮化水平達到 85%90%以上?！? 城市總體規劃 在《 xx 國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》的指引下，根據 xx“ 2+5”組團城市發展戰略，《 xxyy 區城市總體規劃（ 20202020 年）》構建了 yy 建設“一河兩岸”的城市空間形態，明確了未來 15 年 yy 的城市性質、職能、規模和發展方向。明確規劃 yy 城市建設的目標就是使 yy 成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓基地。 yy 區城市總體規劃確定了西南組團人口規模為：近期（ 2020 年）城鎮化水平將達到 80%左右，城鎮人口規模 2628 萬人；遠期（ 2020 年）城鎮化水平將達到 90%左右，城鎮人口規模 3640 萬人；遠景人口規模達 50 萬人 。西南組團城市建設用地規模為：近期（ 2020 年）城市建設用地達到 ㎡ ，人均建設用地控制在 120 ㎡ 。遠期（ 2020 年）城市建設用地控制在 48k ㎡ ，人均建設用地120 ㎡ 。 yy 區城市總體規劃將我區的城市性質定義為：珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓基地， yy 區的政治、經濟、文化中心。主要城市職能為：廣佛都市區西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區外圍居住中心和旅游、會議、培訓基地；佛山西部制造業基地； xx 域重要的綠色農產品生產、加工基地。 此外，本 規劃明確了城市中心區 的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發展方向以向西、向南發展為主。我區未來的建設需加快河口片區的提升改造，強化其生活居住功能；西南片區重點向西，近期適當向北，逐步優化；江南片區重視保護環境，適時開發 。 西南組團中心區的規劃范圍為東起三達路，南到北江堤岸、西側北段以森林公園邊緣為界，西側南段以口岸大道為界，北至南湖路，規劃范圍南北長約 4600 米，東西長約 2200米 ，規劃用地面積約 。 中心區規劃以南北向景觀大道為主軸線，發揮了沿江的優勢，規劃建設濱江公園、行政服務中心、商務中 心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務設施，以及良好的人居環境，營造出一系列環境優美的城市開放空間，使 yy區的城市配套項目得到了合理的補充，也為中心區開發建設的良性發展奠定了堅實的基礎。 項目規劃內容的銜接和協調 規劃銜接 根據 xx 城市規劃管理有關規定及《 xxyy 區城市總體規劃（ 20202020 年）》的規劃要求，結合佛山規劃局 yy 分局給出的本項目的規劃設計條件，本項目規劃目標是立足于以人為本和尊重與保護環境的基礎上，將小區打造成為 yy 當地的標志性高檔生活小 區。本項目依據 xx 規劃局 yy 分局對本項目給出的規劃設計條件，已經對項目總平面布置進行了周詳的論證和合理的規劃，使項目規劃、布局與 yy 城市規劃相匹配。其具體規劃包括項目總平面規劃、綠地系統規劃、豎向系統規劃、道路交通系統規劃以及單體建筑規劃等。 xx規劃局 yy分局對 xxyy區 金域華庭 項目地塊土地利用做出用地控制指標。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標的，在局部上可適當調整土地利用強度。項目 地塊 的規劃技術經濟指標需滿足以下要求： ①建筑密度（ D）：≤ 28%； ②容積率（ FAR）：≤ ； ③綠地率（ GR） ：≥ 35%； ④建筑層數及高度： 宜≤ 3 層，限高 12 米。 ⑤按照國家有關規定要求套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比例必須達到開發建設住房總面積的 70%以上。 本次 金域華庭項目 在用地強度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標。 經 xx 規劃局 yy 分局 審核通過 了 本項目 的 規劃建筑密度為 19%，容積率為，綠地率為 35%，建筑最高層數為 18 層。 布局協調 房地產行業是國民經濟和社會發展中的先導性行業、支柱性產業，也就是說要發展一個地區必然是房地產行業先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了 yy 區的城市總體規劃，知道西南組團近期（ 2020 年）城鎮化水平將達到 80%左右，城鎮人口規模 2628 萬人；遠期（ 2020 年）城鎮化水平將達到 90%左右，城鎮人口規模 3640 萬人；遠景人口規模達 50 萬人。這樣的城鎮化進程推進就必然需要大量的住宅，故在 yy 發展房地產是一項關乎人民生活水平提高、關乎社會進步發展的大事。 本項目不僅位于西南片區重點發展方向的位置上，而且還剛好處于 西南組團中心區 內，戰略意義重大。如何搞好本項目，是關系到如何把 yy區城市總體規劃變為現實的關鍵一步。 可見，本項目的 適時而為是順應了 yy的城市規劃發展的。項目 所處位置屬于西南組團重點發展的區域 ， 其開發建設 可作為新城開發建設的排頭兵，一方面配合了規劃居住區的實施，另一方 面配合了規劃工業區工廠工作人員的住房需要。 總體來說，項目與有關國民經濟與社會發展規劃以及 yy區 城市 總體 規劃 是比較銜接和協調的 。 產業政策分析 房地產市場的產業政策 近年來隨著我國房地產市場的升溫，國家也相繼出臺了相關的調控政策 ,這些政策對房地產市場起到了一定的調控和引導作用，促進了房地產市場的良性健康發展。 尤 其是 隨著社會經濟的發展， 人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質量和環境質量的要求越來越高。 為了滿足這部分高收入 人群 對高質量居住環境的需求，讓他們產生 一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求 ， 故而項目在規劃、開發構思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型 。 可見，本項目積極響應了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業的社會責任，是利國利民的好項目。現就有關對本項目有影響作用的行業政策陳述如下： （ 1） 2020年 3月國務院辦公廳發出了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格 的通知》 （簡稱 “ 國八條 ”），國家對房地產市場的 調控上升到政治高度 。 國務院出臺八點穩定房價 的意見如下： 一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。 2020年 5月國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格 工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當 時 加強宏觀調控的一項重要任務。 本次調整指出應該 在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。 （ 2） 2020年 5月 17日《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》 也就是國六條出臺 ， 具體內容是 ： 一 是 切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求 。 二 是 進一步發揮稅 收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求?？茖W確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。三 是 合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四 是 進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。五 是 加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房。積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六 是 完善房 地產統計和信息披露制度。增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 （ 3）進入 2020年，廣東省也相應作出了調控動作，出臺了相關的意見，對此華盛公司將全力擁護。《廣東省建設廳印發 2020年廣東省建設工作要點的通知（粵建法字 [2020]18號 ） 》指出， 2020年全省建設工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹全國建設工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會重大戰略部署，發揮 城鄉規劃的統籌和先導作用，促進城鎮化健 康發展，深入貫徹房地產調控政策，完善住房保障體系，加大建筑節能和安全生產工作力度，完善市政公用服務設施，提高城鄉人居環境水平，促進依法行政，加強黨風廉政建設和精神文明建設，開創我省建設事業的新局面。 （ 4） 2020 年 12 月 20 日《國務院辦公廳關于促進 房地產市場健康發展的若干意見》出臺，具體的內容是：一、加大保障性住房建設。力度爭取用 3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策 。三、支持房地產開發企業積極應對市場變化。引導房地產開發企業積極應對市場變化，支持房地產開發企業合理的融資需求取消城市房地產稅。四、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責。五、加強房地產市場監測。六、積極營造良好的輿論氛圍。 （ 5） 進入 2020年，廣東省也相應作出了調控動作。 粵十五條《 國務院辦公廳 關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》 （國辦發〔 2020〕 131號）中鼓勵普通住房消費措施和 支持房地產開發企業積極應對市場變化 ， 要求在 2020年重點抓好全面落實房地產市場調控政策，著力構建住房保障體系的工作。 切實調整住房供應結構。深入貫徹國家關于房地產的調控政策，適當加大土地供應量，落實年度住宅建設計劃，使商品房供應量基本滿足市場需求； 運用規劃等調節手段，調整住房供應結構，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩定市場供求關系，保持房地產業合理的發展規模和增長水平。 （ 6）在低層住宅建筑產業政策上，國家國土資源部重申“調整