泰安東平住宅項目可行性研究報告(頁)-地產可研-資料下載頁

【導讀】有幸參與貴公司項目前期市場可行性研判。為此我司安排市場部人員。對項目進行實地考察，并對東平縣房地產市場進行了較為深入的市場調查。景，提交本報告供貴公司決策。貴司之間的更為深入的合作關系。

　　

【正文】 力良好，前期土地 勘察探測 費用較低。 本 地塊 恰位于城市發展主流方向的核 心地段，與新建博物館、未來新縣政府等行政事業單位為鄰，周邊各項 城市 規劃起點較高、現代化程度較高。 劣勢（ Weakness）分析 項目位于東平縣 西 部，距離老城區中心相對較遠 ，當前項目周邊各項生活 配套 設施 尚不完善， 生活暫不方便。 項目周邊除有 東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業外，近距離 的 大型 生活配套較少，附近的商業、醫療、飲食、娛樂等 城市 配套設施商 亦 不完善 ，區域 城市氛圍 暫時略淡。 機會（ Opportunity）分析： 市場調研表明，本項目具有良好而充分的 市場機會： 32 根據東平縣總體城市規劃，政府以向西 部區域 拓展為發展主線，西部為開發建設最為活躍 的 區域，政府對該區域的開發建設予以 政策上 的大力 支持。 隨著東平縣城市化進程的加快和區域經濟的快速發展， 西部逐步成為城市的發展的焦點，尤其是縣政府的“西遷”，將為項目帶來極為利好的發展契機。西部新博物館、縣政府、書法名家創作基地等城市配套的建設，將 為項目的開發前景帶來 良 好的市場機會。 3．區域已開發項目的帶動作用 區域正在開發建設的大型高品質項目 —— 山水人家，為提升區域形象、增強 區域影響力起到到了良好的帶動作用，為項目開發建設做開啟了一個好的開端，對于項目下一步開發建設推廣做好市場鋪墊。另外，周邊還有焦村新社區大型項目的建設落成，對于區域人氣的提升和城市氛圍的提高均可起到積極的推動作用。 4． 片區新建大型企業在逐步落成 片區吸引了 諸多 大 型知名企業入駐 ， 部分 項目即將建設竣工，隨著一些企業項目的建設落成，區域的人氣將會有所提升，同時諸多的大型企業的落成也必將會對該區域產生大量的居住需求，因此也會為本項目帶來一定的發展機會。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場諸多因子 ,市場威脅點主要有 ： 1．生活配套設施不完善 項目雖然未來規劃前景一片光明，但是項目當前人氣較少，各項生活配套設施不完善，生活不方便仍為當前項目最大的威脅因素。 2．周邊已建或將建項目的競爭 周邊項目前期已開發，前期已積聚了部分客戶群，且相對較為城市的社區建設，將對項目銷售產品直接的威脅。 3．東平 未來 房地產市場 的不確定性 對于當前國家宏觀環境的影響，東平已有所波及，部分項目開始變相調動價格，當前市場需求的不穩定性對項目的開啟將產生一定影響。 33 第四部分 結論與建議 一 ． 市場結論 東平房地產市場處于“膨脹性”快速發展階 段，當前縣城房地產開發出現階段性“投資過熱”，縣城各處房地產項目遍地開花，當前市場供應量較大。 開發 項目 較多， 累計已超 20 個 項目 ， 各項目大小規模不一、開發品質檔次不一。其中，當前市場供應以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開）三項目規模較大，總建筑面積均在 15 萬平米以上，其影響力較強；其他項目開發規模一般，且在建的項目中不少為規模小于 5 萬平米的小項目。 當前市場供應中，產品結構較為全面，市場產品供應以兩室兩廳、三室兩廳戶型為主，其他諸如別墅、復式、躍層、公寓等產品供應量明顯較少。 當 前市場價格較為集中，均價在 2300—— 3100 元 /平米。隨著近期國家宏觀調控政策的大環境影響，東平房地產市場銷售出現了 一定的銷售壓力，部分項目迫于資金壓力已 開始變相降價銷售。 當前市場供應以多層和小高層為主，未來要開發項目仍以多層為主、另外小高層推出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態的產品供應相對較少。 東平當前房地產市場以老城區及西部區域項目較為集中，尤其是西部區域 城市建設較為活躍。 隨著諸多項目的開發建設及城市配套設施的完善，該區域將城市發展的中心區域。 隨著諸多房地產項目的營銷推廣，當地 大眾的購房觀念將有較大改變，市場的需求量也將被逐步刺激開發出來，未來東平房地產市場需求依然強勁，市場空間仍非常廣闊，但是鑒于當前東平房地產開發供應較為集中，短期內開發房地產項目銷售可能會出現乏力。 二 ． 操作建議 1．入市時機 項目的開發建設，須把握好開發節奏及推盤時機，在準確的時間， 準確 時 及 時投入，以 “ 準、穩、快 ” 取勝。 34 2．產品策略 產品開發堅持“人無我有，人有我變，人變我精”的原則， 以 “ 新、精 ” 取勝！ 3．滾動開發策略 項目采用“滾動式”開發 ，吸納前期開發項目資金， 減少資金投入。 4．社區未現，景觀先行 項目滾動開發，一期建設時，即開始籌劃社區景觀規劃， 在項目為竣工前即將項目景觀建設完畢，良好的景觀形象及時獲得客戶的認可。 35 ★ 附件 東平縣各房地產項目相關信息 序號 項目名稱 開發企業 設計單位 監理單位 代理公司 1 港基文化園 山東港基建設集團新地置業 公司 東平縣規劃建筑設計院 東平縣大地監理公司 2 新東岳 B 區 山東新東岳置業有限公司 山東金諾置業有限公司 3 中順花園 4 山水人家 山東九鑫房地產開發有限公司 上海同濟大學建筑設計研究院 北京世紀洪安房地產經紀有限公司 5 御泉龍庭 山東寶地置業有限公司 嘉諾信地產 6 祥和佳苑 7 東旺家園 山東冠華建設投資有限公司 8 秀水佳苑 山東寶龍房地產開發有限公司 9 杭州花園 山東金地房地產有限公司 36 10 港基文化園 11 盛世常春藤 泰安弘益房地產開發有限公司 信立怡高 12 華聯國際 華誠地產 山東省建設建工集團工程設計有限公司 13 正大城市花園 正大建業 上海鵬翔 14 金信花園 15 御 景 苑 16 惠澤瀾庭 17 盛世城市廣場 18 信和佳苑 19 金水花苑 20 清河畔景 21 清 華 園 22 東方明珠 37 東平縣各房地產項目用地情況 項目名稱 總占地面積 已開發土地 在開發土地 尚未開發土地 港基文化園 萬平米 無 萬平米 萬平米 新東岳 B 區 萬平米 無 萬平米 無 中順花園 萬平米 無 萬平米 萬平米 山水人家 萬平米 無 萬平米 萬平米 盛世常春藤 萬平米 無 萬平米 萬平米 華聯國際 萬平米 無 萬平米 無 御泉龍庭 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 東旺家園 萬平米 萬平米 無 無 祥和佳苑 萬平米 無 萬平米 無 杭州花園 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 秀水佳苑 萬平米 萬平米 無 無 正大城市花園 萬平米 無 萬平米 萬平米 金信花園 萬平米 無 萬平米 無 御 景 苑 萬平米 無 萬平米 無 惠澤瀾庭 萬平米 無 萬平米 萬平米 盛世城市廣場 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 38 信和佳苑 萬平米 萬平米 無 萬平米 金水花苑 萬平米 無 萬平米 萬平米 清河畔景 萬平米 無 萬平米 萬平米 清 華 園 萬平米 無 萬平米 無 東方明珠 萬 平米 無 萬平米 無 合 計 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 39 東平縣當前房地市場供應情況 項目名稱 總建筑面積 建筑形態 面 積 在建面積 建筑形態 面 積 未建面積 建筑形態 面 積 總套數 港基文華園 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1478 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 高 層 萬 高 層 無 高 層 萬 新東岳 B 區 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 324 套 中順花園 萬 小高層 萬 無 無 無 萬 小高層 萬 793 套 多 層 萬 無 無 多 層 萬 御 景 苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 298 套 金信花園 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 無 無 無 198 套 山水人家 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 2080 套 高 層 萬 高層 萬 金水花苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 218 套 信和佳苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 356 套 杭州花園 萬 多 層 萬 已建 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1694 套 盛世常春藤 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 438 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 祥和佳苑 萬 多 層 萬 多 層 萬 無 無 無 246 套 小高層 萬 小高層 萬 無 無 40 惠澤瀾庭 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 1274 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬 公 建 萬 公 建 萬 公 建 萬 東旺家園 萬 多 層 萬 無 無 無 無 無 無 250 套 華聯國際 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 232 套 公 寓 萬 公 寓 萬 無 無 商 業 萬 商 業 萬 無 無 東方明珠 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 128 套 小高層 萬 小高層 萬 無 無 無 正大城市花園 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 362 套 秀水家園 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 434 套 秀水佳苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 502 套 御泉龍庭 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 1206 套 小高層 萬 無 無 無 小高層 萬 花園 洋房 萬 無 無 無 花園洋房 萬 別 墅 萬 無 無 無 別墅 萬 商 業 萬 商 業 萬 無 無 無 盛世城市廣場 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 436 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層 萬