房地產(chǎn)-成都華陽項目可行性研究報告(doc)-地產(chǎn)可研-資料下載頁

【導讀】處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應的建議。對項目進行投資分析和風險分析。成都市規(guī)劃管理規(guī)定；國家建設(shè)部及成都市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；成都市成都市房地產(chǎn)信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)；成都市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會開發(fā)信息；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。本項目是川開集團轉(zhuǎn)讓地塊，位于華陽新區(qū)，總共125畝，政府公寓等樓盤。該地塊屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。毗鄰政府公寓，順路前行約500米即到華陽老區(qū)。華陽原為雙流縣的一個鎮(zhèn)，距成都約20公里，居民約3萬人，人均收入達到19552元，隨華陽不斷成熟，華陽經(jīng)濟還將提升。在新區(qū)樓盤中，交通環(huán)境相對較好；附近暫時沒有開通通公共汽車，在華陽新區(qū)已經(jīng)有了汽車美容店，尚未發(fā)現(xiàn)加油站和汽車修理廠；本項目用地范圍內(nèi)已完成拆遷。所；該地塊現(xiàn)狀電信線路由東南側(cè)的華陽電信局引來。

　　

【正文】 4060 平方米： 60 平方米以上： 供應量 18 萬平方米 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 77 頁 平均價格： 最高價： 最低價： 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 吸納率： 60% 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 住宅吸納值 住宅樓盤吸納值：吸納數(shù)量 供應量 18 萬平方米 平均價格： 最高價： 最低價： 吸納率： 60% 電梯公寓吸納值：吸納數(shù)量 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 供應量 18 萬平方米 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 77 頁 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 平均價格： 最高價： 最低價 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 吸納率： 60% 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 多層住宅吸納值：吸納數(shù)量 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 供應量 18 萬平方米 20 平方米以下： 2040 平方米： 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 77 頁 4060 平方米： 60 平方米以上： 平均價格： 最高價： 最低價： 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 吸納率： 60% 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 低層住宅吸納值：吸納數(shù)量 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 供應量 18 萬平方米 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 77 頁 平均價格： 最高價： 最低價： 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 吸納率： 60% 20 平方米以下： 2040 平方米： 4060 平方米： 60 平方米以上： 注：在以上 數(shù)據(jù)中， 2020年 3季度以后的新開樓盤市場未吸納樓盤比例比較高約占 70%，而其大部分銷售勢頭比較好，說明華陽新區(qū)的銷售狀況很好，樓房空置率相當?shù)汀? 吸納值預測 預計 2020年和 2020年市場需求大約為 150170萬平方米之間，而 2020年和 2020年的供應量應該在 130萬平方米以內(nèi)。所以預計市場吸納率將會進一步增加。 從以上吸納分析來看，商業(yè)用房的吸納值和吸納速度明顯低于住宅，說明現(xiàn)在華陽新區(qū)的商業(yè)環(huán)境還不成熟，在本項目開發(fā)中應該注意商業(yè)用房的建設(shè)規(guī)模和比例；而住宅中電梯公寓的吸納值和吸納速度低于多 層和低層住宅，說明華陽新區(qū)目前對電梯公寓的消費還不成熟，但今后隨華陽新區(qū)的土地市場供應減少，購買需求量的增加，電 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 77 頁 梯公寓逐漸會被市場接受，據(jù)了解遠大都市風景、左岸風景都計劃在今后向市場推出電梯公寓。 七、擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定 指標范圍 本項目屬于成都市二類商住用地，建設(shè)指標如下： ①總用地面積： 公頃，合 125 畝。 ②容積率：高層≤ 多層≤ ③總建筑面積： 多層≤ 高層≤ ④建筑密度：多層≤ 30%、高層≤ 20% ⑤綠化率：≥ 25% ⑥建筑高度：≤ 50米 本項目確定確定建設(shè)規(guī)模的策略 物業(yè)形態(tài)的確定 本項目臨河面環(huán)境優(yōu)美，靠近公園，可開發(fā)部分商業(yè)用房，與嘎納映像的商業(yè)連接，充分利用嘎納映像的商業(yè)氛圍營造外部的休閑商業(yè)。 由于目前華陽新區(qū)的電梯公寓消費還不成熟，本項目可分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)為多層住宅，第二期可開發(fā)小高層住宅，如果開發(fā)第二期時電梯公寓消費市場仍然不好，可變更為開發(fā)多層住宅。 物業(yè)環(huán)境的確定 華陽新區(qū)的消費者對房屋環(huán)境期望值比較高，而華陽新區(qū)所 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 77 頁 開發(fā)的房屋都是中檔或高檔房屋，所以本項目應該開發(fā)中高 檔房屋；居住環(huán)境應該設(shè)計為中高檔，最好形成主題環(huán)境，并在銷售中突出環(huán)境。 合理控制建筑密度和容積率。 配套設(shè)施方面，會所、地下停車位等應該配備比較充足。 建設(shè)規(guī)模的確定 ： ，合 125畝。總建筑面積： 161858平方米，容積率 ，住宅共 149858平方米，商業(yè) 11000平方米，地面公建 1000平方米。 一期用地 4公頃，建設(shè) 6+1 多層公寓，東側(cè)建筑下面兩層為商業(yè)用房，上面為住宅，建筑密度 27%，容積率 ，綠地率 35%，；商業(yè)用房總建筑面積 11000平方 米，住宅 52020 平方米，會所等公建1000 平方米。 二期用地 ，全部建設(shè) 11+1的小高層公寓，建筑密度 20%，容積率： ，小高層住宅建筑面積 97858 平方米。 地下車庫共建設(shè) 1250 個機動車位。 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 77 頁 第四章 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 一、項目市政設(shè)施走向規(guī)劃 本項目東面臨河道路已經(jīng)完工，北面河堤已經(jīng)整修，道路施工即將開始，南面的規(guī)劃道路已經(jīng)開工，西面規(guī)劃道路按照規(guī)劃于2020 年動工； 該地塊用水有水廠提供 ,在地塊附近建有管徑為 300毫米的給水管 ,本項目用水可由該管接入； 該地塊雨水、污水系統(tǒng)均已安裝到用地東側(cè)的公路下 ,本項目排污、雨水可由此接入； 該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的變電所的 10kv架空線路引來 ,本項目電力可由此接入； 整個新區(qū)目前小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,在本項目東南面埋設(shè) DN500 管道一根，本項目天然氣管道可由此接入； 在本項目東面已經(jīng)鋪設(shè)光纖和電信電纜，本項目光纖和電信線路可由此接入。 本項目商業(yè)部分是集中在用地東面沿街商鋪，定位休閑商業(yè)用房，河堤、道路以及河堤綠化帶已經(jīng)竣工；交通走向方面，向北連接嘎納映像，向南通向華陽老 城區(qū)，道路寬度約 20 米，交通環(huán)境和走向比較適合休閑商業(yè)。 二、華陽新區(qū)消費分析 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 77 頁 華陽新區(qū)近年項目 樓盤 建筑形態(tài) 賣點 開發(fā)面積 銷售狀況 都市風景1期 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街 低密度建筑 歐式花園洋房，荷蘭式水環(huán)境。大盤運作，低密度建筑 人文社區(qū) 距離南沿線較近，交通比較方便，是本區(qū)域第一個花園洋房 2020年年底開盤，現(xiàn)一期已銷售 50%，銷售狀況較好。 左案花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 綠化環(huán)境 大盤運作，低密度建筑。 距離南沿線較近，交通比較方便。 2020年年底開盤，一期已經(jīng)清盤 水上花城 低密度建筑，臨河環(huán)境，低密度建筑，別墅群 臨河環(huán)境，低密度建筑，環(huán)境優(yōu)美。 低密度建筑，小環(huán)境較好。 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 海岸風光，休閑居家 有一定的功能區(qū)域 2020年開盤現(xiàn)已銷售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 綠化環(huán)境 風景園林 有一定的功能性，處于較為繁華的地塊。 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 95% 城南名筑 電梯公寓 環(huán)境優(yōu)良的高品質(zhì)電梯公寓 是華陽第一個電梯公寓 2020年年初開盤，現(xiàn)已銷售約20% 嘎納影象 純商業(yè)樓盤 美式商業(yè)街 2020年 3月開盤，現(xiàn)已銷售約10% 競爭分析 三年來，華陽區(qū)總開發(fā)面積在 100萬平方米以上，銷售非常良好，