物業管理制度規程匯編121頁-資料下載頁

　　

【正文】 確使用，特別是電動工具必須正確、合理地使用，發現問題必須立即停止使用。要嚴格遵守安全操作規程，不準違章使用。(4). 所有工具堅持交舊領新的原則，在領用新工具時必須交回舊的工具，交回的工具統一由庫房處理，不準外流。(5). 專業工具未經培訓不得隨意使用。(6). 較大型的專業工具應隨用隨借，當日歸還。(7). 新增加的工具必須由總監批準后，方可購買。新工具在領用時也必須進行登記、建帳簽字。(8). 所有工具實行丟失賠償的原則。(9). 領用維修材料及工具均應填寫領用單，經專業主管審批后方可去倉庫領取。(10). 未經部門經理批準，不可將領用的材料和工具用于大樓外。(11). 凡出大樓的材料及工具均應有部門經理簽署的出門證，并交保安檢驗。(12). 多余材料應及時退庫。(13). 有回收價值的備件應以舊換新。(14). 員工在調離公司時，全部工具必須如數交回。備品備件采購制度 、操作、使用說明書。、易損配件清單，結合大廈所配備的設備的數量，提出至少應保證3～5年所需的備品備件清單。3. 國內可以采購到或能加工的，技術含量較低的備品備件，無須進口。4. 國內采購不到，技術含量較高必須進口的備品備件，應考慮到資金的占壓，提出合理的最低限額。5. 同型號、同品牌的備件應控制在合理的最低限額。6. 考慮到進口配件供貨周期長的因素，一些重要設備的備件必須有一定量的庫存。交接班制度(1). 接班人員必須提前15分鐘做好接班的準備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。(2). 接班人員要詳細閱讀交接班日記和有關通知單，詳細了解上一班設備運行情況，對不清楚的問題一定要向交班者問清楚，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要詳細完整。(3). 交班人員要對接班人員負責，要交安全、交記錄、交工具、交場所衛生、交設備運行動態，雙方要辦簽字手續。(4). 如在交班時設備突然發生故障，或正在處理故障，應由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處理完畢或告一段落，報告經理室，征得同意后交班人員方可離去，其交班者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作決定。(5). 在規定的交班時間內，如接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發生的一切問題由交班者負責。接班者不按時間接班，經理室要追查原因，視具體情節作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，并發給超時工資。(6). 接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交給他們，并及時報告經理室，統籌安排。設備巡回檢查制度(1). 大樓設備分布在大樓的各個部門，要安排技工巡視各設備現場。(2). 要制定技工巡查路線、巡視時間。(3). 要制定巡回檢查表格，規定應記錄的數據和狀況，這些數據和狀況的獲得必須是視覺、聽覺、觸覺、嗅覺均發生作用。(4). 管理層對技工的回檢查要進行抽查。(5). 巡查后，技工應迅巡速返回，不得在其他部門逗留，要登記巡查時間。(6). 因故無巡查者應向主管申報。(7). 進入其他部門的工作區域，如洗衣房，廚房，要接受該部門經理的領導。固定資產管理標準作業程序 一、目的 規范固定資產的管理，確保公司財產的完好和安全。 二、適用范圍 適用于物業部的所有固定資產的管理。 三、職責 財務部主管負責固定資產管理工作的組織、實施及監督。 固定資產管理員負責固定資產的分類、登記、管理、盤點及清查。 使用部門的負責人或使用人負責保管和維護。 四、程序要點 固定資產的定義 (1)固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。 (2)不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在500元以上，并且使用期限超過一年的也應當作固定資產。 固定資產的分類 (1)固定資料按具體用途可分為以下幾類： ①房屋及建筑物。房屋是指企業各部門用房以及連同房屋不可分離的附屬設備，如電梯、衛生設備等。建筑物是指房屋以外的圍墻、水塔和企業內花園、噴水池等設施； ②機器設備。是指用于經營服務的洗衣設備、排水泵；用于產生電力、冷暖氣的各種設備； ③家具設備。是指用于經營服務和經營管理部門的高級沙發、組合家具等； ④交通運輸工具。是指用于經營服務和公司內部運輸的各種車輛，如小轎車、卡車、吊車、電瓶車等； ⑤電器設備。是指用于企業經營服務或管理用的電子計算機、電視機、電冰箱、通訊設備等； ⑥其他設備。是指不屬于以上各類的其他經營管理、服務用的固定資產。 固定資產的建帳和日常管理 (1)固定資產管理員根據倉庫出具的資產驗收單，在3個工作日內建立《固定資產臺帳》。臺帳內容包括：資產代碼、資產名稱、類別、使用部門、存放地點、購買日期、原值、使用年限、月折舊額、累計折舊額、責任人等。 (2)財務部會計應按《企業固定資產分類折舊年限表》的有關規定采取平均年限法按月計提固定資產折舊，平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式如下： ①年折舊率=（1預計凈殘值率）/折舊年限100%； ②月折舊率=年折舊率247。12% ③月折舊額=固定資產原值月折舊率。 (3)凈殘值率按照固定資產原值的3%~5%確定，凈殘值率低于3%或高于5%的，由財務部自主確定，報主管上級公司財務備案。 (4)使用部門負責人和使用人因工作崗位調動或離職，應按《員工離職、內部調職標準作業程序》中的有關規定辦理資產移交手續。 (5)對流動使用的固定資產，各部門應完整的記錄每次使用情況。 (6)對部門與部門之間調整使用的固定資產，雙方應在調整使用后的一個工作日內到財務部辦理相關手續，以便于日后資產核對。 (7)出售或外借的固定資產，憑總經理批準的相關資料到財務部辦理相關手續。 (8)日常報廢或丟失的固定資產，應由使用部門負責人組織相關人員查清原因、提出處理意見，報總經理批準后到財務部辦理相關手續。 (9)閑置和暫停使用的資產，由倉庫進行統一庫存管理；庫存資產重新使用前應由相關人員進行檢查、保養后，方可投入使用。 固定資產的盤點和清查 (1)固定資產管理員于每年12月份會同公司各部門負責人對各部所管轄的資產進行清查。清查內容包括：固定資產的數量、固定資產的流向、固定資產的使用情況及現狀。 (2)財務部主管在資產清查工作結束后，應根據清查資料編制相關的資產報表，在次年1月30日之前上報公司總經理和董事會。 固定資產清查結果的處置 (1)對不能維修或已無使用價值的資產，由使用部門填寫《固定資產報廢申請表》，經相關技術部門檢查驗證、財務部門審核、報總經理批準后，到財務辦理報廢及除帳手續。 (2)如報廢資產的零配件拆除后或以出售或作為其他資產維修配件使用的，應報財務處理。 (3)需維修的固定資產，由使用人按相關部門的相關規定處理。 (4)盤盈或盤虧的固定資產參照《會計核算標準作業程序》的有關規程進行相關賬務處理。 (5)各部門要求報廢、出售和修理的固定資產均須報財務部辦理相關手續。 固定資產檔案的保管 (1)固定資產的賬務資產，每月由財務部會計分類、整理、歸檔和裝訂。 (2)資料經財務部主管審核后，加密在財務部內作長期保存。 (3)固定資產資料的整理、各項報表的編制、報送等作為固定資產管理員的績效考評依據之一。 五、記錄 《固定資產卡片》 《固定資產盤點表》 《固定資產報廢申請表》 六、相關支持性文件 《會計核算標準作業程序》 《員工離職、內部調職標準作業程序》 服務收費標準作業程序 一、目的 規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。 二、適用范圍 適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。 三、職責 出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。 各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。 財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。 服務處管理員負責通知單的派發及催繳工作。 財務部主管負責費用收繳工作的監督。 四、程序要點 費用收取的范圍 (1)管理服務費。 (2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。 (3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。 (4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。 (5)其他各項多種經營服務費用。 滯納金的計算方法 (1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業部用現金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。 (2)滯納金的計算公式：本金（1+1‰）n（n為滯納天數）。 管理費的收繳 (1)管理費的收取標準：（僅供參考） A、多層帶電梯： 平方米； B、多層不帶電梯： 平方米； C、別墅： 平方米； D、商鋪： 平方米~平方米； E、寫字樓： 平方米； F、公寓： 平方米。 (2)管理費的收繳程序： A、公司財務部從業主入伙之日起計收管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費； B、財務部會計每月20日前應根據業主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內容包括：編號、房號、業主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等； C、財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內答署姓名、日期； D、財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》； E、財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的，應及時查明予以更正；經審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章； F、財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發； G、公共事務部的管理員根據住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發方式： ——需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內送交住戶家中，并請住戶簽收； ——如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內送進住戶信箱； ——需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內到郵局發送。 H、公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發情況； Y、出納員根據《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規定的托收日期前一日送交開戶行； J、出納員在銀行每次托收后的兩日內到銀行讀取已托收數據，并根據托收情況向已全額托收的業主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據； K、未辦理銀行托收的業主管理費，由業主到公司財務部用現金支付。出納員在收取業主用現金交納的管理費時應按《現金管理標準作業程序》中的相關規定收取； L、出納員應于規定收費日后的五日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經審核無誤后的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計； M、財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內根據欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》； N、《管理費用催繳通知單》經財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內派發； O、公共事務部原則上應在規定期限內，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶； P、公共事務部應做好送達、郵寄的派發記錄，保管好住戶簽收的回執，并將派發情況向部門主管匯報。 有償服務費用的收繳 (1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。 (2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。 (3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。 (4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。 (5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業主派發。 (6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業程序》中的相關規定執行。 (7)出納員在規定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。 (8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業程序》中的相關規定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的相關規定進行處理。 水、電、煤氣、電話費用的代收代繳 (1)對已辦理銀行劃賬手續的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。 (2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規定的交費日期到相關單位去交納相關費用。 (3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。 (4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業主派發。 (5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業程序》中的相關規定向住戶開具收款收據。 (6)出納員在應規定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。 (7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業程序》中的有關規定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的有關規定進行相關的催繳工作。 兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳 (1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯）。 (2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。 (3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯交財務會計按照《會