工程部物業管理手冊-資料下載頁

【導讀】規范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優質服務。益和榮譽，愛護公司設備、設施。酬或間接利益之工作。嚴禁向業主索取或收受任何禮品酬金。對設備、設施及業主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。負責對設備保修單位維護保養工作的聯系、協調、監管及質量評定。養計劃，并監督落實。出處理意見，負責具體的技術性檢查。配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。參加應急搶修，配合其他工程人員工作。所有問題記錄須現場交代清楚,等接班人員確認。正在進行倒閘操作或事故處理過程中。交班人隱瞞問題不報，經查證確系其責任的。

　　

【正文】 NO： FMRW336 時間 日期 1： 00 3： 00 5： 00 7： 00 9： 00 11： 00 13： 00 15： 00 17： 00 19： 00 21： 00 23： 00 問題記錄 簽 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 48 28 29 30 31 說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄并報告。 電梯故障處理記錄表 樓宇名稱： 年 月 日 NO： FMRW337 電梯編號 故障位置 開始時間 結束時間 維修人員 故障原因、狀況： 簽名： 處理結果： 簽名： 49 電梯維修保養計劃表 NO： FMRW338 序號 維保項目 維保內容 維保時間 備注 1 曳引機 油量、齒輪齒合情況，螺栓緊固、齒面情況 每周 2 轎廂 轎門開關清潔，螺栓緊固、電線接點檢查 每周 3 層門 清潔潤滑，層門開關動作連桿機構注油，門鎖開關動作 每周 4 門機 動作檢查，傳動皮帶 檢查，驅動鏈檢查，減速齒輪檢查，連桿機構檢查 每周 5 井道系統 導軌檢查，終端開關，巡全鉗楔塊檢查，補償鏈及導向裝置檢查、緩沖器檢查、螺栓緊固、軸承潤滑、底坑檢查 每周 6 其它 照明情況、輔助設備運行情況、開關情況 每周 制表： 審核： 電梯維修保養記錄表 50 NO： FMRW339 序號 維保項目 維保情況 維保結果 備注 1 檢查曳引機油量、齒輪情況 2 曳引輪、導向輪、電動機轉軸加油 3 緊固各安裝螺栓 4 轎門開關檢查 5 安全觸板及開關緊固 6 潤滑和清潔 7 層門開關動作 8 稱量裝置檢查 9 門機動作檢查 10 門機傳動皮帶、驅動鏈檢查 11 井道各終端開關 12 補償鏈及導向裝置檢查 13 緩沖器檢查 14 底坑開關檢查 15 照明系統檢查 16 輔助設備檢查 備注： 目的 規范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。 51 適用范圍 適用物業公司各管理處轄區內電梯困人的求援工作。 釋放被困于電梯內乘客的規則和步驟 切斷機房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。 檢查電梯機房內情況是否正常。 機房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標記確定停放位置。 移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關閉及廳門關閉。 使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關已切斷。 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉動手輪。 將放 在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向左向右，以較易扳動方向為準。操作時應斷續動作（一撬一放）使轎廂內逐步移動。 當所有乘客離開電梯后，必須把廳門關好并鎖緊。 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，轎廂自由移動，而應在 撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。 目的 規范消防聯動系統的操作 適用范圍 適用于物業公司各管理處工程部 消防聯動系統的操作 操作規程 1)火災自動報警時，首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區，并到指定位置查看。 2)當確定有火災時，啟動聯動系統，切斷非消防電源，切入應急電源啟動發電機，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。 3)啟動消防水泵，使消防栓內水壓充足，供滅火使用。 4)啟動消防排煙風機，排除著火層煙霧，啟動送風機給滅火和疏散提供方便。 5)發出疏散命令，打開樓層廣播，通知業主疏散。 6)如沒有火災發生，是誤報火警，按“復位”按鈕，將恢復正常運行狀態。 消防聯動系統的日常巡查、維護內容 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。 檢查火災自動報警柜內各接口是否松動，線路是否有損傷。 52 擦拭設備，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬等。 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關是否在正確的位置上，指示準確無誤。 檢查各消防報警設備，消防反饋設備的正常功能，發現故障立即檢查維修。 管理規程 消防聯動監控中心須有專人 24 小時不間斷值班，并嚴格作好各種記錄。 消防聯動系統維保責任人須有消防上崗證，按 維保計劃定期維保，確保整個系統發揮正常功能。 消防聯動設施為消防專用，嚴禁挪作它用，專用工具、專用設備應保管理良好。 發現消防聯動系統的報警須立即弄清原因，按操作規程處理，發現故障須立即排除，所有系統的報警或動作都須作詳細處理記錄。 消防監控中心須保持干凈整潔，嚴禁無關人員進入監控室內。 附表： 《消防聯動系統巡查記錄》 《消防聯動系統維修保養計劃表》 《消防聯動系統維修保養記錄表》 《消防聯動系統故障（或報警）處理記錄表 消防聯動系統巡查記錄 年 月 日 NO： FMRW345 時間 日期 1： 00 3： 00 5： 00 7： 00 9： 00 11： 00 13： 00 15： 00 17： 00 19： 00 21： 00 23： 00 問題記錄 簽 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 53 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄 并報告，各消防管道及設備設施巡查記錄在此表內。 消防聯動系統維修保養計劃表 NO： FMRW346 序號 維保項目 維保內容 維保時間 備注 1 聯動柜 電源按紐開關控制器功能，顯示屏、輸入輸 出模塊，接線點檢查 每周 2 報警部分 煙感、溫感探頭、手報銨鈕、消防廣播，消 防對講電話、警鈴、控制模塊、線路檢查 半月一次 3 反饋部分 消防水泵試運行、主備電源檢查、水池水位、 消火栓檢查、管道閥門檢查 半月一次 4 其它 清潔衛生、備件專用工具清潔 半月一次 制表： 審核： 批準： 54 消防聯動系統維修保養記錄表 NO： FMRW347 序號 維修項目 維修情況 維修人 備注 1 控制器功能 2 電源 3 按鈕開關 4 控測器 5 手扳按鈕 6 聯動柜功能 7 消防廣播 8 消防對講電話 9 警鈴 10 消防水泵 11 消火栓 12 防火卷簾門 13 控制模塊 14 線路檢查 15 管道閥門 備注 55 消防聯動系統故障（或報警）處理記錄表 NO： FMRW348 故障（或報警）時間 故障（或報警）點 故障（或報警）處理人員 故障（或報警）原因： 故障（或報警）處理情況： 故障（或報警）處理結果： 故障（或報警）結束時間 工程部主任確認意見： 56 目的 規范給水設備設施操作程序，確保正確安全地操作給水設備設施。 適用范圍 物業公司各管理處轄區內給水設備設施的操作。 水泵的操作 操作規程 1)啟動水泵前應檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內是否還有足夠存水。 2)檢查電壓表，信號燈指示情況。 3)手盤動水泵轉軸，應靈活無阻滯。 4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行 3 分鐘至 5 分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現象等。 5)查看壓力表是否達到規定壓力值。 6)水泵運行中應觀察各運行參數是否正常，觸摸馬達溫度。 水泵房的日常巡查、維護內容 1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部分連接是否松動及完好。 2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。 3)起動開關柜內電氣與儀表，接觸器，開關是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。 4)泵房內管路系統有無滲水現象。 5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設備每半月或一個月啟動 1— 2分鐘試運轉，并記錄在運行記錄本內。 管理規程 保持水泵房及周圍環境的干凈整潔，有嚴格的防護措施。 水泵房的維修保養工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設備的良好工作狀態，制定周密完善的供水措施，保證水源供應不停頓。 供水設施 應與排水設施隔離，供水人員應具備一定的衛生知識和防范知識。 水泵的運行應有運行記錄，平時應有巡查記錄和維保記錄。 附表 : 《水泵房運行記錄表》 《水泵故障處理記錄表》 《水泵房維修保養記錄》 《水泵房維修保養計劃》 57 水泵房運行巡查記錄 年 月 NO： FMRW349 時間 日期 1： 00 3： 00 5： 00 7： 00 9： 00 11： 00 13： 00 15： 00 17： 00 19： 00 21： 00 23： 00 問題記錄 簽 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11