辛家廟項目可行性研究方案_工程管理畢業設計-資料下載頁

【導讀】接收畢業設計任務，熟悉畢業實習、設計（論文）指導書，查閱有關書籍，查方式、內容、路線等）和建設條件調查方案。調查方案要切實可行，且能達到。獲取所需核心信息的目的。供給及外部協作條件等。該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取。到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。要求論證要有理有據，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。劃的要求等，提出項目規劃設計的指導思想、原則和方案。對擬開發項目實施進度進行安排；走訪開發商、廣告公司和新聞媒體機構等，財務評價；對項目進行風險分析。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用。文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導教師進行審閱。正式論文要求體系完整、內容詳實、結構嚴謹、論證充分、層次分明、關數據，進行初步定位，完成書面調研報告；本計劃只能提前，不能拖后，提交正式論文的截。止日期為2020年5月30日。部門最終決策提供可靠的、科學的依據，并作為開展下一步工作的基礎。

　　

【正文】 %， 10年 4季度增長 %。然而受 11年樓市政策調控效應持續作用及金融市場不斷收緊的影響， 11年 4季度西安商品房市場銷量呈現出下滑的趨勢。 成交 量持續走低，觀望氛圍越來越強烈，與此同時庫存量也創近幾年的新高， 開發商 與購房者就此展開博弈。政府多次明確表態 2020 年繼續 房地產 調控政策不放松， 2020 年的樓市愈發顯得不明朗，從供應來看， 2020 年最后一個季度各項指標呈現下滑態勢。 區域市場情況分析 基本情況 區位： 位于北二環與東二環交匯處，東側的浐灞大道直通浐灞生態區 。 南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經濟技術開發區 。 出行： 與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區僅十分鐘車程，周邊更是擁有 3 30 21 24406 等十余條公交線路，規劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺 。 配套： 周邊配套齊全，學校、銀行、醫院、購物休閑場所云集， 搖籃幼兒園、 西煤子校、陜重中學；工行、商業銀行、農行、建行；唐城醫院、西京醫院；華潤萬家、大家 潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生第 19 頁 第 19 頁 活所需一應俱全。 市場 ：附近在售樓盤有 紅星美凱城 、 泰和御景豪庭 、 豪頓國際 、浐灞一號、安誠御花苑等。各種樓盤開發檔次不一，價差每平米從 4000— 8000元，可見開發檔次不一樣價差會比較大。從近期銷售數據來看城東市場明顯好于其他片區市場。 2020年 3月 14日全市各城區商品房交易數據 區域 成交套數 成交面積（㎡） 環比 可售套數 可售面積（㎡） 城東 294 %↑ 24769 2248675 城南 82 %↑ 38051 4710420 城西 27 %↑ 16675 1751241 城北 76 %↓ 30172 3436652 城內 1 — 5175 高新 35 %↓ 26275 3161755 全市 515 %↑ 141117 15838936 預測： 隨著政府北遷，浐灞生態區的建設，大明宮公園的進一步完善以及地鐵第 20 頁 第 20 頁 3號線的建成，該片區無論是投資性購房還是居住性購房都將會成為大家關注的熱點。 供給分析 （ 1）綜合樓盤分析 區域部分樓盤重要參數 項目名稱 地址 戶型（ ㎡ ） 容積率 均價（ 元 /㎡ ） 開盤時間 規劃戶數 銷售率 東岸陽光 新城區東元西路甲字 1號 60— 127 5950 預期 2020年 3 月 2020 30% 天香心苑 城東東二環與礦山路北200 米路東（東二環與北二環交界處東南角） 80— 130 5500 2020 年 12 月 1250 65% 鉑廷 新城區含元路 61號 82— 131 6300 2020年 4 月 892 40% 福邸銘門 幸福路與韓森路十字東南角 39— 148 6500 2020年 9 月 3 日 1500 30% 華旗東郡 城東西安東二環胡家廟十字 71— 122 5700 2020年 9 月 3 日 2320 30% 龍記帝景灣 新城區含元路 61 號與八府莊北路十字東北 88— 122 6800 2020年 6 月 992 50% 第 21 頁 第 21 頁 華遠 海藍 城 二環（辛家廟）路東 500米 83— 240 8000 20201020 958 尚東國際城 長樂路半坡十字向北 300米 76— 135 3800 3000 華清 佳苑 華清路 136號 67— 145 5280 12年中旬 600 海璟印象城 東二環礦山路西段 85— 135 5500 2020年 9 月 3 日 2020 30% 華清學府城（三期） 西安市幸福南路與建工路交匯 71— 155 6400 2020年 10月底 13500 安誠御花苑 北二環與井東二路交匯口向南 50 米（長安易居東 ） 43— 130 6300 2020 年下半年 20200 豪頓國際 浐灞東北二環交匯處（辛家廟立交南 100米） 78— 146 5700 1080 利君未來城 北辰立交西南側（梁家堡附近） 73— 125 5100 2800 華遠君城 馬旗寨路（太元路）南 54— 186 6500 1378 浐灞一號 浐灞東二環北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側） 58— 139 7000 2020年 5 月 4500 第 22 頁 第 22 頁 以上表格是這次樓盤調查中城東市場一些樓盤的重要參數。 從表格中可以看出： 1) 戶型配比 最小戶型為位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39 平方米，其次為位于北二環與井東二路交匯口的 安誠御花苑 ，該戶型只有 43 平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有 70 到 120 平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關注臥室的數量 ，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業者用于婚房。 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的 華遠 海藍 城，該項目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而 120 到 150 平第 23 頁 第 23 頁 方米的三室銷售火熱。其次還有位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門， 該項目最大戶型為 148平方米，上邊曾提到該項目最小戶型只有 39 平方米，可見其戶型區間挺大，這主要是因為該項目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。另外還有位于 馬旗寨路（太元路）南 的華遠君城，該項目最大戶型為 186 平方米 ,華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路 (原馬旗寨路 )與景東路交匯處，東距康復路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內商圈，西倚大明宮遺址保護區和未央路 CBD，北可直達二環，是二環內最大的高尚住宅社區，目前也是大明宮遺址區域內唯一的大盤項目。 該項目有很多的地理優勢，因此會有很多客戶需求大戶型。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為 位于辛家廟東的 華遠 海藍 城，容積率只有 而均價達到 8000 元 /平方米，該項目主要開發的是高檔住宅。而位于 華清路 136 號的華清佳苑容積率 是表中所列樓盤中最大的而價格僅有 5280 元 /平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關關系。但又不全是如此，如位于長樂路半坡十字的尚東國際城該項目均價只有 3800 元 /平方米。該項目已出東三環，離市中心較遠，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環境較差，因此價格上不去，由此可見容積率只是影響房價的一個因素 ，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價低，其中還有樓盤自身的開發水平，以及后期的物業管理和周邊的各種配第 24 頁 第 24 頁 套等，本項目容積率雖然為 ，但仍有希望賣出較高的單價，因為該項目為與東二環與北二環的交叉處，且緊鄰浐灞生態區，有較大的升值空間 。 3) 開盤時間與銷售率 從表中可以看出，有銷售率的樓盤中開盤時間最早的是位于 新城區含元路 61號與八府莊北路十字東北角的龍記帝景灣，該項目 2020年 6月開盤到目前銷 售率為 50%，而位于新城區含元路 61號的鉑廷到 2020年 4月才正式開盤，前期的銷售率已經達到 40%，從銷售率來看，雖然正值地產寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。在進行樓盤調查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環交匯處（辛家廟立交南 100米） 的 豪頓國際 。該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經有了下滑。（ 豪頓國際 2020年03月 16日的最新銷售報價為 起價 3805元 /平方米 。豪頓國際近 1個月的銷售價格持平； 近 4個月的銷售價格下跌了 200元，跌幅為 4%； 與本項目 2020年 08月01日第一次對外報出的 5800元相比， 7個月以來，銷售價格累計下跌了 100元，跌幅為 2%。 ）但該樓盤自 2020年 6月自今銷售率已達到 75%，仍是可圈可點。 4） 其他參數 第 25 頁 第 25 頁 車位：本次調查中所有樓盤都有車位，但各個樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有 1:，比較大的如位于 西安市長樂路浐河東岸 的水岸東方為 1:. 朝向差：由于各個項目設計不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為 0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區東元西路甲字 1 號的東岸陽光項目。 層差：如天香心苑，其層差為 20— 30元，一般下層最低中間層最高，最高層也較低。 （ 2）重點樓盤分析 ① 東岸陽光 項目名稱 ： 東岸陽光 項目地址 ： 新城區東元西路甲字 1號 開發商 ： 陜西石家街城中村項目改造公司 建設單位 ： 江蘇建新建工集團陜西分公司 項目占地面積 ： 185 畝 綠化率 ： 36% 均價 ： 5950 元 /平米 建筑面積： 40 萬平方米 容積率 ： 最高價 ： 6250 元 /平米 規劃用途： 住宅 規劃幢數： 8（ 1 期） 土地年限： 70 公攤率： 21% 朝向差： 200 規劃戶數 ： 2020 銷售率： 30% 層差： 10 第 26 頁 第 26 頁 建筑結構： 框架剪力墻 交付日期： 2020 年底 商鋪價格： 未定 工程進度： 10 層 物業費： 未定 付款方式： 全付或按揭或分期 戶型區間 ： 60— 127 平米 主力戶型 1： 84 平米 開盤日期： 預期 2020 年 3 月 主力戶型 2 127 平米 入住日期： 2020 年底 具體分析： 該樓盤為一城中村該造項目，雖然離開盤還有一年，正規的售 樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經聲稱銷售率達到了 30%，這應該是安置房和部分內部認購。 ② 鉑廷 項目名稱： 鉑廷 項目地址： 新城區含元路61 號 建設單位： 航天建六公司 項目占地面積 ： 2087 ㎡ 綠化率： 32% 均價 ： 6300元 /平方米 建筑面積： 104490 ㎡ 容積率： 最高價 ：6800 元 /平方米 規劃用途： 住宅 規劃幢數： 5 車位數量： 803 土地年限 ： 70 公攤率： 20%朝向差： 150 元 規劃戶數： 892 銷售率： 40%層差： 30~120 元 建筑結構： 剪力墻結構 交付日期： 2020 年 10 月 商鋪價格： 約 萬 工程進度： 三封頂 二、四、五扎七、八層 第 27 頁 第 27 頁 物業費： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款 戶型區間： ~ ㎡ 主力戶型 1： ㎡ 開盤日期： 2020 年 4 月 主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2020 年底 樓盤特點： 雙二環、雙地鐵 、歐式園林建筑風格 大明宮旁、地理位置優越、高端建材標準 具體分析： 鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經典的 Artdeco 建筑風格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風系統等高端配套。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風格的精品高端社區。 主要優點有： ? 緊鄰大明宮，地理位置優越 ? 純板式樓， 2 梯 4 戶，全明戶型，南北通透 ? 雙地鐵，地鐵 4 號線，交通便利 ? 獨有的新風系統，能保持室內空氣清新 ③ 華旗東郡 容積率 ： 最高價： 5800