建業新天地項目調查報告-資料下載頁

　　

【正文】 1 冷飲批發 30 2 沖擊波音像 30 影音光碟 3 金英食府 30 4 山西名小吃 30 5 平安門診 30 6 陜西風味小吃 30 7 云霧茶社 60 鄭汴路與商貿路交界處起沿鄭汴路往西到東明路（北側） 序號 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 人和大灑店 30 中低 2 安捷輪胎汽車用品公司 6 中低 3 煙酒總匯 40 低 4 鳳凰美容 40 中低 5 張記面館 32 中低 序號 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 人和海鮮 2 層 中 2 名都發型 40 中 3 偉哥羊肉湯鍋 64 中低 4 好膳聚 40 中低 5 南陽大砂鍋 64 中低 6 東方制衣行 2 層 中低 7 阿慶嫂農家菜 100 中 8 河南美潔洗衣公司 24 中低 9 盛和干洗 100 中低 10 盛和洗浴 2 層 中低 11 老字號邢記燒雞豬蹄沙鍋 5 層 中低 12 飛龍假日酒店 2 層 13 花園超市 2 層 6 標榜發藝 2 中低 7 錦繡人和 中 市防暴支隊 8 北京龍發裝飾 2 中 9 海天裝飾工程有限公司 40 外國語學校 10 康潔洗衣 35 中 廣告材料市場家俱城、中原國際博覽中心鄭州家電市場 11 方記餐館 24 低 12 天馬專業展臺 16 低 13 文靜商店 24 低 14 金博廣告設計 22 低 15 帳表文具 22 低 16 天府寫真噴繪 40 低 17 神通廣告 24 低 18 華派裝飾 22 低 19 惠圓文印 20 低 20 澤惠通訊 15 低 16 天府寫真噴繪 24 低 17 神通廣告 16 低 18 華派裝飾 16 低 19 惠圓文印 25 低 20 澤惠通訊 20 低 21 藍天帳表文具 \裝飾設計 20 低 22 時尚、金品廣告 20 低 23 燴面 20 低 24 雕刻、切割 20 低 25 彩票專賣 20 低 26 樂百氏 16 低 27 四川小吃店 24 低 28 歡歡商店 20 低 29 眾人通訊 20 低 30 李記小吃 20 低 31 玉陽辦公用品 \煙酒禮品 20 低 32 新亞裝飾 15 低 33 蘭文裝飾廣告 15 低 34 來吧商店 15 低 35 中國移動 15 低 36 裝飾廣告 15 低 37 水機門診 15 低 38 印刷包裝 15 低 39 宏大照像 30 低 40 開封空壓機廠甘谷油供應站 60 低 41 四鄰廉佳王批超市 80 低 42 三立廣告 30 低 43 玻璃扁貨架裝飾 30 低 44 雙星專賣 鄭汴路從鄭州東客站起到與東明路交界處（南側） 序號 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 利民商店 25 2 海記餐館 75 3 專營電業材料 45 4 不銹鋼加工做字 30 5 銀河鐵藝 30 6 招牌廣告 15 7 通利中央空調專賣 150 從東明路與鄭汴路交界處起直到東明路與金水路交界處上（東側） 序號 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 創新寫真噴繪 45 2 名煙名酒 3 櫻之花理發廳 4 重慶川菜館 5 宏發通訊 6 光陽機車維修站 7 上海得時康綠色干洗 8 豫水招待所 9 配件大全 10 三利風味菜館 11 山西刀削面 12 東北燉菜餃子 13 山西 14 佛爺居 15 金杯配件 16 豫水大酒店 17 美嘉美家電制冷工程售后服務中心 18 玲子香粥酒樓 19 阿明食屋 20 戲龍泉浴拿圖 21 東明花園熊耳河 商城路 1 河南人防酒店 \賓館 6 層 中 2 世界汽車音響部 40 中低 從東明路懷鄭汴路交界處至東明路與金水路交界處（西側） 序號 名稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 好事多超市 2 層 中低 2 玉泉賓館 4 層 中 3 夢聽歌城 2 層 中 4 雙鹿空調銷售公司 30 中 5 馬記餐館 100 中低 6 靈寶羊肉湯 66 中低 7 東明超市 60 中低 商城路 1 河南國藥開發有限公司 40 中 2 東都美容美發 42 中低 3 金鑰匙電腦 30 4 聲望裝飾 48 中低 5 仙尼雷德 30 中 6 玉隆汽車裝飾行 54 中 7 鄭州益康中醫院 4 層 8 金剪刀發型創意 30 中 9 合記燴面 60 中低 10 文生汽車音像裝飾城 150 中 城北路 1 永通石化加油站 2 汽車音像裝飾 25 中低 3 廣東發展銀行 200 4 馨茗閣 80 家莊西街 1 宏程煙酒行 36 2 鄭州神丹大藥房 42 3 陶然居風味莊 2 層 4 精誠輪胎行 36 5 鄭州醫藥股份有限公司特藥分公司 60 6 梁家 竹苑 60 7 電子娛樂城 64 8 美術賓館 6 層 9 小肥羊 120 10 民間煨湯館 200 順河路 1 蕭記燴面 2 層 2 金盾證件彩印 25 3 盛世之光設計吧 50 4 信耐力輪胎 20 5 北京砂鍋居 30 6 全福煙酒商行 24 金水河 1 黃淮大酒店洗浴中心 200 2 科達 24 3 美圖工作室 18 4 發達商店 10 5 東云茶莊 25 6 利民超市 36 7 星光之夜 120 8 河南省同樂醫藥有限公司 90 9 鄂爾多斯 36 10 平高招待所 3 層 11 亞龍超市 30 12 金新源燴面屋 30 13 同安汽配 30 14 好鄰居專業換油 1. 15 電瓶輪胎 132 16 五菱微配 12 17 無名小路 20 18 家和超市 19 汀菜美食園 64 20 銀河證券 80 21 鄭州眾生醫院 22 河南國際合作集團有限公司 2 層 順河路 1 吉祥花園售樓中心 2 交通銀行 90 3 中國郵政 42 4 明珠大酒店 5 層 5 力華飯店 40 金水河 1 亞神大酒店（已倒） 第四部分“建業新天地”的理性選擇 一、選擇商場項目符合經濟效益最大化原則 物業品種的商業價值（從大到小排序）： 購物 娛樂 餐飲 商務 旅游 居住 醫療 教育 交通 基礎設施 二、物業增值與土地 價值提升 （ 1）當容積率為 時，房產增值與地價升值的關系如下 ： 房產增值 100/平米，相當于土地價值提升 10 萬元 /畝 房產增值 500/平米，相當于土地價值提升 50 萬元 /畝 房產增值 1000/平米，相當于土地價值提升 100 萬元 /畝 （ 2）土地可實現價值 : 原地價 +整理分攤費用 +房產增值部分的 3/11/2 三、本項目土地價值集合 ? 功能價值：由物業品種的經濟效用及價值時序構成； ? 容積率：容積率高、空間退讓多、土地價值大； ? 空間利用度：靠交通要道十字路口，商業土地價值大； ? 交通通達度：交通方便，土地價 值大； ? 開發時序：后開發的土地更成熟、更值錢； ? 地質條件與地形、地塊平整方正，開發成本低，土地價值大； ? 客源集中狀況：客源層次越高，土地價值越大。 四、 對商業開發體量的分析 在規劃概念中，商場的價值是最大的，本項目商業優先的策劃，要求其數量相對較大，其中的主要原因是： ? 數量集聚才可能形成商業聚集效益； ? 數量集聚達到六萬平方米以上，才能突破市民跨區域消費的心理臨界點； ? 通過增加商業面積（加高樓層），可使物業可售價值達到最大化。 五、空間組合價格變化趨勢 增加商業樓層對房產價值提升示例 第五層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第四層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第三層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1800 元 /平米 第二層 住： 1500/平米 商： 2021 元 /平米 商： 2400 元 /平米 第一層 商： 3000 元 /平米 商： 4000 元 /平米 商： 4800 元 /平 商業帶來的效益比較 可多賺一層住宅 可多賺二層住宅 可多賺三層住宅 分 析結論： ? 一般情況下，商場造價比住宅造價成本增加不多。 ? 當設置商業樓層時，商業樓層越來，則底層商業價格越高。 ? 當多設一層商場時，銷售后相當于多賺回一層樓的住宅。 ? 以上述樓房為例： ? 當設一層底商時，等于賣出了六層樓房的價錢 ,比原先多賣一層 ,即（ 3000247。 1500）－ 1 層 =1層 。 ? 當設二層商業時，等于賣出了七層樓房的價錢 ,比原先多賣二層 ,即 [(4000+2021)247。 1500]－ 2層 =2 層 。 ? 當設三層商業時，等于賣出了八層樓房的價錢，比原先多賣三層 ,即 [(4800+2400+1800)247。1500]－ 3 層 =3 層 。 ? 商場銷售的難度大于住宅銷售，但好的商業營銷策劃，可以解決這一難題。 六、本項目據有的規模價值 ? 600 米黃金商業走廊 ? 10000 多平方米名牌超市 ? 10000 多平方米百貨公司 七、本項目商業購物創新 ? 電視廳、電影城 ? 主題精品購物街 ? “名小吃”廣場 ? 健身極限運動俱樂部 ? 休閑、娛樂、餐飲、交易一體化“茶樓” 八、實施名牌效應（萬達模式） ? 低價位引進名牌商家造勢 ? 帶動其它商鋪升值 ? 重視商場綜合效益 第五部分 “建業新天地”商業業態初步模型 商業核心功能項目庫列示 ? 品牌量販市場：以價格低廉的百姓日常生活用 品為主； ? 新型百貨商店：以中檔日用品為主，品種齊全，服務周到； ? 特色精品商店：以高檔次時尚名牌精品為主，新興特色： ? 黃金珠寶玉器 ? 古董工藝字畫 ? 護膚化妝名品 ? 精品男女裝 ? 高級手表眼鏡 ? 藝術旅游名品 ? 優質皮鞋皮具 ? 室內盆栽鮮花 ? 高級茶葉茶具 ? 照像機攝像機 ? 手機通訊工具 ? 藝術品味家私 ? 名牌家用電器 ? 兒童智力玩具 ? 高級煙酒專賣 ? 美食一條街特色餐飲 ? 正餐（具有中高檔裝修、星級服務水準） ? 本地特色餐廳 ? 各地特色餐廳（粵菜、川菜、湘菜、魯菜等） ? 快餐（以特許經營品牌和地方風味小吃為主） ? 麥當勞 ? 肯德雞 ? 德克士 ? 必勝客 ? 小吃燴面 ? 閑雅飲食主題 ? 經典咖啡屋 ? 音樂酒吧 ? 休閑茶樓 ? E、健康娛樂廣場 ? 電影電視 ? 電子游戲 ? 寬帶網吧 ? 卡啦 OK ? 器械健身 ? 極限運動 ? 室內運動（乒乓球、羽毛球、臺球等） ? 兒童樂園 E8 ? 會員書吧 ? 日常生活服務 ? 洗浴桑拿 ? 美容美發 ? 婚紗攝影 ? 沖印照片 ? 新華書店 ? 銀行證券 ? 郵政電訊 ? 醫療保健 ? 旅游接待 ? 彩券彩票 ? 打字復印 ? 軟件作業 ? 休閑廣場 第六部分“建業新天地”商業價值初步模擬 一、鄭州商鋪價格匯總 （ 1）二七商圈的最繁華地區 ? 東太康路某服裝店， 35 平方米，租金： 350400 元 /平方米 /月 ? 光彩市 場（小商品）， 10 平方米 /間店鋪，租金：舊區： 450 元 /平方米 /月 新區： 200 元 /平方米 /月 ? 攝影圖片： 50 平方米， 100 元 /平方米 /月 ? 寶祥金店： 80 平方米， 100 元 /平方米 /月 ? 丹尼斯（一、二、三層）：商戶按 25％營業額支付租金及管理費 ? 火車