某宗地投資可行性研究報告-資料下載頁

【導(dǎo)讀】XX縣位于河南省東南部，屬駐馬店，轄7個鎮(zhèn)、17個鄉(xiāng)，人口萬人，面積1529平方公里。是國家優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基。地縣、全國糧食生產(chǎn)百強縣、畜牧業(yè)大縣、花卉名縣。XX縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，能源充裕，西距京廣鐵路、107. 國道26公里，東距106國道40公里，京珠高速公路及4條省道穿境而過。區(qū)內(nèi)已初步形成了以建。土特產(chǎn)有生姜、大蒜、紅麻等。人類始祖伏羲氏因蓍。XX縣榮光集團有限公司是全國最大的布膠鞋生產(chǎn)基地，“豫。鐵鍋、楊集鬃刷、楊集毛筆、“狀元紅”酒是河南省出口創(chuàng)匯名牌產(chǎn)品，其中國家二級企業(yè)XX縣鍋廠生產(chǎn)的“豫上牌”鐵鍋、噴涂防銹保健鍋、不銹營養(yǎng)鍋、稀土合金鍋分別被評為國優(yōu)部優(yōu)產(chǎn)品。根據(jù)《2021年駐馬店市統(tǒng)計年鑒》，2021年XX縣生產(chǎn)總值完成966466萬元，在駐馬店各區(qū)縣中排名第二。

　　

【正文】 。） 5 萬 7 萬 個體戶、私營企業(yè)主、 、 教師 、外出打工人員 普通住宅 3室 2廳 100~120㎡ 潛在客戶 中等收入家庭。 該部分客戶再次購房原因為對現(xiàn)在居住條件不滿意，要求改善居住環(huán)境，滿足住房需要。 3 萬 5 萬 XX 市民、 企事業(yè)單位普通 人員、個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員 普通住 宅 2室 80100㎡ 左右 二、目標客戶需求心理分析： 結(jié)合目標客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習慣分析，其心理動態(tài)主要有如下幾類： ○改善居住條件，向往優(yōu)越的居住環(huán)境，追求較高的生活品質(zhì)； ○對小區(qū)的景觀和配套比較注重； ○追求生活在高端，與上層為鄰的效果，不否認有一定的虛榮心理。 ○部分 為二 、三 次置業(yè)。對 社區(qū)環(huán)境和物業(yè) 較為注重。 39 ○ 希望一個更為高檔的生活空間 ； 對檔次、安全、小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 ○ 社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。 三、 項目定位描述 項目功能定位 : 以“復(fù)合”之名，臻就夢想 復(fù)合： 復(fù)合是概念，它多重疊加，它盛匯交融，源自一種對世界的深刻認知和理解力。 復(fù)合是方法，既代表前瞻視野，亦象征一種符合當代主流價值判斷的完善準則； 復(fù)合是理想，不僅是對事物的美好期待，更是持之以恒，追求不懈的向上精神。 復(fù)合生活： 當復(fù)合成為一種生活方式――復(fù)合生活， 它則擁有人文的、理性的、友睦的??以及更多、更豐富的立體內(nèi)涵： 40 【真義】 國際中體現(xiàn)中國精神； 【氣質(zhì)】 當代和經(jīng)典合二為一； 【尺度】 生態(tài)及人文和諧共生； 【多元】 包容與外張溫和相融。 【高度】 品質(zhì)和價值自然竣成； 【唯一】 理想 與生活完美對接。 復(fù)合生活區(qū)： 一個關(guān)注主流品味及生活哲學的人居宅邸； 一個引聚高知人群，追求自我心靈回歸之所； 一個秉承理性規(guī)劃，營建適度空間的建筑集群； 一個集高新科技細節(jié)于一體，歷久彌新的創(chuàng)新樓盤； 一個致力創(chuàng)造高品質(zhì)及高居住價值的現(xiàn)代和諧大社區(qū)。 產(chǎn)品定位： 路 .15 萬平米復(fù)合生活區(qū) 四、 分期開發(fā)建議 41 項目開發(fā)分期 產(chǎn)品類型 規(guī)模 大致推出時間 價格建議 保守售價 樂觀售價 一期 小高層住宅 建設(shè)用地 20210㎡ 建筑面積 ≥ 60000㎡ 2021年下半年 住宅 2021元 /㎡ 二期 高層住宅 建設(shè)用地 24984㎡ 住宅總建 ≥ 90000㎡ 2021年上半年 根據(jù)一期開發(fā)情況而定。 五、設(shè)計理念 目前宗地周邊道路暢通，但距離市區(qū)較遠，沒有公交線路經(jīng)過。宗地周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，沒有嚴重污染企業(yè)，可在今后的幾年中形成一個良好的居住環(huán)境。 社區(qū)生活的差異，除了建筑、景觀等物質(zhì)環(huán)境的差異外，更主要的是社區(qū)氛圍與社區(qū)公共生活品質(zhì)的差異。高品質(zhì)居住區(qū)所具有的活力以及溫馨、寧靜、幽雅的生活氛圍是當前社區(qū)營建中所普遍缺乏的，而這些正體現(xiàn)社區(qū)營建的內(nèi)涵，也正是此規(guī)劃設(shè)計中始終追求的目標。 居住的本質(zhì)是滿足人性的需求，其深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給人以生存的意義和價值。因此，一個成功的社區(qū)規(guī)劃，必須要體現(xiàn)獨特的人文精神和人性關(guān)懷，把握生活方式的變化方向，滿足人性的多層次要求，體現(xiàn)對人的尊重，及對居住者內(nèi)心的歸屬感、自由感、身份感以及個人價值實現(xiàn)的尊重。創(chuàng)造出適合人類生存并促進人性發(fā)展的人居環(huán)境，為人性的向善和 42 美好提供居住層面的支持。其終極目標在于追求人與自然、人與人、人與自己精神世界的交流的最理想、最和諧狀態(tài)使人們的心靈達到一種安寧平和的境界。基于這些理解我們確定了： “以人為本，以環(huán)境為本，整體性與豐富性、均好性”的規(guī)劃設(shè)計理念。 充分挖掘地段的地理環(huán)境特點，通過有效的設(shè)計，為業(yè)主贏得最優(yōu)的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。 突出“綠色生態(tài)”和“高科技”的理念，注重以人文價值為主體的內(nèi)外各部分之間空間形態(tài)的營造。使居住環(huán)境更加舒適、高效、便捷、安全，并充分保證小區(qū)內(nèi)的日照間距和通風要求。 以舒適、合理、實用的戶型設(shè)計，幽雅、獨具特色的外觀造型滿足本居住區(qū)的高品位住家的居住情趣和生活需求 六、 產(chǎn)品設(shè)計建議 建筑設(shè)計建議 具體內(nèi)容 建筑朝向 綜合考慮 XX日照情 況，盡量滿足坐北朝南。 建筑風格 簡歐式、美式田園、 單體設(shè)計 飄窗、大陽臺等可以豐富立面層次感的元素。 園林景觀設(shè)計 合理安排軟、硬景觀的比例，增加 雕塑 、 燈光 等的品味和親和性。綠化以高大喬 木 為主，輔以草皮，點綴小型灌木，增加綠化的層次感和立體感。景觀設(shè)計重點考慮功能性、實用性和可參與性，增加例如籃球場、休閑座椅、涼棚等 43 功能設(shè)施。 停車位設(shè)計 停車位地上加地下 結(jié)合人防 住宅：每戶不少于 ，商業(yè)：每 100平米建筑面積不少于 配套設(shè)施 公廁： 1個 垃圾收集點： 3個 垃圾轉(zhuǎn)運 站： 1個 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，結(jié)合居住小區(qū)規(guī)模設(shè)置社區(qū)服務(wù)、會所、幼兒園 等小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。 會所考慮結(jié)合商業(yè)設(shè)置。 社區(qū)配套商業(yè)面積控制到 8000㎡左右。 戶型選擇建議 110130三室 60%、 90110兩室 30%、 10%其它 七 、項目戶型設(shè)計、面積配比分析及建議 從我們對某市購房客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房戶比較認同的戶型在 110—— 130 平米，該部分客戶年齡在 30— 45 歲之間，一般為三口之家，消費能力比較強，購房一步到位的心理十分突出。 90110 平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或 年齡在 30 歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。 120144 平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎， 44 從戶型特征而言，三房最受歡迎，其次 兩 房和 四 房。 綜上所述，我們建議： 該項目的主力戶型以三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)為宜，面積建議在 110130 平米。 如此面積考慮主要基于當?shù)叵M者 消費是以三房為購買利益點 ，而面積只是附帶因素，通過對戶型的合理規(guī)劃， 110130 平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)。 房型配比建議圖 60%20%15%5%三房 四房兩房四房以上 其它面積和戶型配比如下： —— 120144 的四房戶型，主要針對消費能力較強的高收入階層和兩 代同堂的家庭。 —— 90110 平米 兩 房，主要針對 普通目標人群 。 45 面積配比建議圖 70%20%10%11013012014480110 七、配套設(shè)施建議 無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休 閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 46 八、 外立面建議 47 第 六 部 分 報告結(jié)論 項目總體開發(fā)風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面： XX 路宗地所處的東開發(fā)區(qū)距市中心較遠，目前尚在起步階段，能否順利發(fā)展將對項目成功開發(fā)產(chǎn)生較大影響； 當?shù)刭彿空邔τ诟邔幼≌哂行睦砜剐裕邔邮俏磥淼禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，本項目前期推廣需要專業(yè)的引導(dǎo)消費策略與造勢； 市 場現(xiàn)存產(chǎn)品較為單一， 本案為了體現(xiàn)地標態(tài)勢與提升項目價值，在產(chǎn)品上應(yīng)細分人群，精準定位，差異化入市； XX 商業(yè)受城市規(guī)模、人口、消費力等影響，商業(yè)氛圍較弱，且項目所在區(qū)域與中心商業(yè)區(qū)輻射較遠。在項目前期規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)合理劃分與招商，以此為手段形成商業(yè)規(guī)模同時提升商業(yè)價值； 90/70 政策和 XX 消費人群喜歡 110130 平米面積戶型矛盾如何解決，需要尋找途徑 ； DK2 號土地開發(fā)可能與項目帶來競爭，在宗地開發(fā)前期要充分考慮規(guī)避風險方向。 為了規(guī)避風險，項目開發(fā)過程中應(yīng)嚴格控制成本，尤其是方案規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計階段應(yīng)嚴 格把控，在降低成本方面作出創(chuàng)新；同時，項目公司應(yīng)與政府有關(guān)部門充分溝通，努力在項目開發(fā)節(jié)奏、配套建設(shè)、控規(guī)調(diào)整等方面爭取有利條件，降低項目開發(fā)風險。