某品牌家居特定資產收益權項目集合資金信托計劃盡職調查報告-資料下載頁

【導讀】呼市XX特定資產收益權項目。報告全面反映了各方交易對手及項目最主要、最基本的信息，我們對報。告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。本報告已經部門審核通過。

　　

【正文】 土地增值稅 12, 按 銷售 收入的 6% 稅前利潤 74， 所得稅 18， 25% 凈利潤 55， 投資利潤率 % 由于本 信托計劃 期限為 24個月， XX世紀廣場 三期 預計于 2021年 3月取得施工許可證， XX 世紀廣場四期預計 于 2021 年 9月 取得施工許可證，故在計算本項目 收益時，需要考慮三四期的投資及收入。 本項目投資收益 分析，未考慮 內蒙古 XX 自身持有 XX 商場的物業價值 及地下車庫的銷售 ，若 考慮上述收益 ， 本 項目 可實現 更高 的收益率 。 根據上述分析，預計本項目可實現 219, 萬元的銷售收入， 及 37, 萬元 的租賃收入，按照總投資 152, 萬元計算，在完成收入的 %時，項目可實現盈虧平衡。 項目建設計劃 項目一期 于 2021 年 10月取得施工許可證， 2021 年 3月裙樓封頂， 2021 年 7月完成寫字樓及公寓部分封頂， 商場 2021 年 11 月開始營業，預計 于 2021年 7月辦理竣工備案手續， 2021 年 10月進行交房。 項目二期 2021 年 5 月取得施工許可證， 2021 年 7月達到正負零， 2021 年 9月實現裙樓封頂， 預計于 2021 年 5月實現公寓部分封頂 ，商場部分 2021 年 6月開始營業，工程于 2021 年 5月辦公竣工備案手續， 2021 年 8月進行交房 。 項目三期 預計于 2021 年 3 月取得施工許可證， 2021 年 5 月達到正負零， 2021 年11月實現結構封頂 ， 2021 年 10月辦理竣工備案手續， 2021 年 1 月進行交房 。 項目四期預計于 2021 年 9月取得施工許可證， 2021 年 11 月達到正負 零， 2021 年9月實現結構封頂 ， 2021 年 9月辦理竣工備案手續， 2021 年 12月進行交房 。 項目銷售計劃 項目一期預計于 2021 年 9月取得預售許可證， 2021 年 10 月開始進行銷售，寫字樓預計售價為 7,000 元 /平，公寓預計為 6,500 元 /平， 2021 年 10 月至 2021 年 12 月 25 完成公寓部分的銷售，預計可實現銷售額 13, 萬元， 2021 年 10 月至 2021 年 12月完成寫字樓部分的銷售，預計可實現銷售額 24, 萬元。 項目二期預計于 2021 年 4 月取得預售許可證， 2021 年 5 月開始進行銷售，公寓售 價預計為 10,000 元 /平， 該部分為商業 LOFT， 2021 年 5月至 2021 年 9月完成公寓部分的銷售，預計可實現銷售額 15, 萬元。 項目三期預計于 2021 年 7 月取得預售許可證， 2021 年 7 月開始進行銷售，住宅售價預計為 8,000元 /平，配套商業預計售價為 20,000元 /平， 2021 年 8月至 2021 年12 月可完成住宅的銷售，預計可實現銷售額 68, 萬元， 2021 年 8 月至 2021 年12月可完成配套商業部分的銷售，預計可實現銷售額 12, 萬元。 項目四期預計于 2021 年 4 月取得預售許可證 ， 2021 年 5 月開始進行銷售，寫字樓售價預計為 7,000元 /平，公寓預計售價為 10,000元 /平，裙樓商業售價預計為 15,000元 /平， 2021年 5月至 2021 年 9 月可實現公寓、住宅、裙樓商業的銷售，銷售額預計可達到 86,。 26 項目預計現金流情況分析 XX 世紀廣場項目三期將于 2021 年 9 月取得施工許可證， XX 世紀廣場項目四期將于 2021 年 6 月取得施工許可證，在進行內蒙古XX 的現金流預測時，需要考慮 XX世紀廣場項目三四期 建設對于 公司 的現金流影響。 表 12 內蒙古 XX預測現金流量表 一 單位： 萬元 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021 年 4Q 合計 一、資金收入 25, 23, 12, 33, 80, 15, 37, 40, 34, 304, 1 銷售收入 9, 5, 8, 28, 24, 10, 32, 35, 29, 184, 2 信托 融資 15, 15, 30, 3 華宸信托 4 租賃收入 1, 3, 3, 5, 5, 5, 5, 5, 5, 39, 5 經營性物業貸款 50, 50, 二、資金支出 21, 14, 20, 26, 35, 9, 25, 39, 26, 220, 1 工程款項支出 12, 12, 18, 18, 12, 6, 6, 12, 12, 113, 2 物業經營費用 3, 3 營業稅費 1, 1, 1, 2, 1, 10, 4 歸還銀行利息 290 290 290 290 290 1,000 1,000 1,000 1,000 5, 5 歸還銀行貸款 7,500 14,500 22, 6 歸還信托收益 1,350 1,350 1,350 1,350 1,125 1,125 450 450 8, 7 華宸信托收益 3,300 3,300 6, 8 歸還信托本金 5,000 15,000 10,000 30, 9 華宸信托本金 20,000 20, 三、資金流測算 1 凈現金流 4, 8, 8, 7, 44, 5, 11, 8, 83, 2 累積凈現金流 4, 13, 5, 12, 57, 62, 74, 75, 83, 27 注： 銷售營業稅、附加及其它稅費按照 %進行計提，租賃稅費按照 12%的房產稅進行計提； 一期公寓及寫字樓按照 2021 年 4季度銷售 25%， 2021年 1季度銷售 15%， 2021年 2季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 25%， 2021年 4季度銷售 15%進行銷售； 二期公寓按照 2021 年 2 季度銷售 10%， 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 15%， 2021 年 2季度銷售 20%進行銷售， 2021 年 3 季度銷售15%繼續計算； 三期銷售進度按照 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 10%， 2021 年 2 季度銷售 15%， 2021 年 3 季度銷售 20%進 行銷售 ， 2021 年 4 季度銷售 15%，； 四期銷售進度按照 2021 年 2季度銷售 20%， 2021年 3季度銷售 20%， 2021年 4季度銷售 20%； 銀行貸款年利率按照不超過 8%計算，信托 融資年收益 率按照 18%計算； 銷售價格：寫字樓 7,000元 /平， 一期 公寓 6,500元 /平，二期及四期 10,000元 /平 （ LOFT） ，住宅 8,000 元 /平，三期臨街商業 20,000元 /平，四期商業 15,000元 /平 。 在進行預測時， XX 世紀廣場一期 XX商場已經 開業 ，故認為租賃收入在信托計劃期間不會出現收入降低的情況。 若 XX世紀廣場項目 公寓及寫字樓 價格下降 20%，現金流量預測如下所示： 表 13 內蒙古 XX預測現金流量表 二 單位：萬元 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021年 4Q 2021年 1Q 2021年 2Q 2021年 3Q 2021 年 4Q 合計 一、資金收入 24, 22, 10, 28, 75, 13, 30, 33, 28, 266, 1 銷售收入 7, 4, 7, 22, 19, 8, 25, 28, 23, 147, 2 信托 融資 15, 15, 30, 3 華宸信托 4 租賃收入 1, 3, 3, 5, 5, 5, 5, 5, 5, 39, 5 經營性物業貸款 50, 50, 二、資金支出 19, 7, 18, 23, 34, 8, 24, 38, 19, 195, 28 1 工程款項支出 11, 5, 16, 16, 11, 5, 5, 11, 5, 90, 2 物業經營費用 3, 3 營業稅費 1, 1, 1, 1, 1, 8, 4 歸還銀行利息 290 290 290 290 290 1,000 1,000 1,000 1,000 5, 5 歸還銀行貸款 7,500 14,500 22, 6 歸還信托收益 1,350 1,350 1,350 1,350 1,125 1,125 450 450 8, 7 華宸信托收益 3,300 3,300 6, 8 歸還信托本金 5,000 15,000 10,000 30, 9 華宸信托本金 20,000 20, 三、資金流測算 1 凈現金流 4, 14, 8, 4, 40, 4, 5, 4, 9, 71, 2 累積凈現金流 4, 18, 10, 14, 55, 60, 66, 61, 71, 注： 銷售營業稅、附加及其它稅費按照 %進行計提，租賃稅費按照 12%的房產稅進行計提； 一期公寓及寫字樓按照 2021 年 4季度銷售 25%， 2021年 1季度銷售 15%， 2021年 2季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 25%， 2021年 4季度銷售 15%進行 計算 ； 二期公寓按照 2021 年 2 季度銷售 10%， 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021年 1 季度銷售 15%， 2021 年 2 季度銷售 20%， 2021 年 3 季度銷售 15%進行 計算； 三期銷售進度按照 2021 年 3 季度銷售 20%， 2021 年 4 季度銷售 20%， 2021 年 1 季度銷售 10%， 2021年 2 季度銷售 15%， 2021年 3 季度銷售 15%； 2021 年 4 季度銷售 20%進行計算； 四期銷售進度按照 2021 年 2季度銷售 20%， 2021年 3季度銷售 20%， 2021年 4季度銷售 20%進行計算 ； 銀行貸款年利率按照不超過 8%計算， 信托 融資年收益 率按照 18%計算 ； 銷售價格：寫字樓 5,600 元 /平， 一期 公寓 5,200 元 /平 ， 二期及四期公寓（ loft） 8,000 元 /平， 住宅 6,400 元 /平，三期臨街商業 16,000 元 /平，四期商業 12,000 元 /平 。 29 根據表 12 分析， 內蒙古 XX 公司一二期現金流在信托計劃期間內均為正值，最高值在 2021 年 4 季度，預計可達到 83, 萬元 。若不考慮經營性物業貸款，其現金流可達到 33, 萬元，可較好的覆蓋本信托計劃的本金及收益。 若項目銷售價格降低 20%， 內蒙古 XX 將減緩建設速度，同時加快銷售進度， 得到內蒙古 XX 的現金流預測表如表 13所示， 凈 現金流最低為 2021年 4季度，為 4,萬元，最高值出現在 2021年 4季度， 凈 現金流達到 71, 萬元 ； 若不考慮經營性物業貸款，其 凈 現金流依然 為 21, 萬元，可覆蓋本信托計劃的本金及收益。 （ 六 ）融資計劃及用途 本次融資 不超過 30,000 萬元，其中 7,500 萬元用于償還浦發銀行貸款，剩余資金不超過 22,500 萬元 用于 XX 世紀廣場項目，專向用于已取得四證部分的建設 及補充公司的正常資金需求 。 （ 七 ） 特定資產 資金投入及資金來源 （ 1）截 止 至 2021 年 6月 30 日，內蒙古 XX 投入本項目的資金 為 35, 萬元 ，其中 預付賬款 17, 萬元，存貨 18, 萬元， 預付賬款主要為 XX世紀廣場項目一二期的 工程 預付賬款，為保障 XX 商場一期 順利 開業， 大部分預付賬款支出未進行存貨成本確認 。存貨中 6,267 萬元為土地款，契稅 萬元 ，基礎設施 費用 、 工程款項 及管理費用 11, 萬元 。 XX 世紀廣場 項目 一二期 的自有資金投資比例為%，項目資本金比例達到 固定資產 投資比例要求。 （ 2）內蒙古 XX 世紀廣場項目已投入資金