武漢某老年公寓建設項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】產開發投資增幅同全市經濟發展基本同步。新開工面積增長%，竣工面積。銷（預）售面積增長%，銷（預）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。變；規范房地產市場的法規、政策頻頻出臺，透明有序的競爭環境逐漸形成；代中的高端產品頻現市場，質優價廉的經濟適用房夢圓低收入家庭。武漢房地產市場是一個健康、快速、協調、充滿活力、蘊涵潛力的市場。字樓投資億元，同比增長4%；商鋪投資億元，同比增長7%。2021年施工總面積萬平方米，同比增長%。消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預）售面積連續三年保持兩位數增。商品房銷售價格漲勢不止。及預售門檻的提高等因素的影響，2021年全年綜合物業價格為元/㎡，商品房空置面積大幅度下降。舊城改造成為重點，土地供應、交易金額成倍增長。積2618畝，同比增長107%；實現交易金額億元，同比增長137%。房地產運行的各項經濟指標必然影響和決定2021年房地產市場的發展和走勢，在國務院以及中央有關部門連連出臺重要政策規范房地產市場的同時，

　　

【正文】 14 電增容 800 萬元 15 易地綠化費 32 萬元 16 噪音防治費 20 萬元 17 房屋精裝修 （帶家私、家電） 萬元 18 公建、配套裝修及設施設備 1000 萬元 19 組團休閑場所裝修及設施設備 萬元 20 電梯費用 3200 萬元 21 智能化系統 萬元 22 直飲水系統（分 戶計費） 23 中央空調（分戶計費） 合計 56992 萬 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 38 輝煌 營銷 項目投資成本核算 ? 住宅建筑安裝標準 表 5— 4 序 號 項目名稱 建筑標準 序 號 項目名稱 建筑標準 1 樁形 鉆孔灌注樁（小高層） 粉噴樁或夯擴樁（多層） 14 樓板 現澆板 2 基礎 條形基礎 15 供水 水安裝到入戶水表 3 結構 框架結構 16 安裝消防系統 按規范 4 層高 3m 17 電梯間公共部位 （走道） 吊頂，鋪彩色地磚 5 墻體 加氣混凝土塊 18 供電 電安裝到入戶空開 6 外墻 高級墻轉飾面 19 地坪 毛面沙漿砼 7 內墻 抹灰刮泥子 20 上下水 PVP 管材 8 電梯前 室 精裝修 21 電線 銅芯線 9 內墻 （廚衛） 抹灰刮泥子 22 屋面 坡面屋頂 做防水層、保溫層 10 分戶門 高級防盜門 23 樓梯間墻面 （消防通道） 乳膠漆刷白 11 戶內門 夾板門 24 樓梯 （消防通道） 鐵花欄桿、硬木扶 手 12 陽臺 鐵花護欄 25 電梯 OTIS 電梯（能自由出入輪椅、擔架） 13 窗門 推拉塑鋼窗 （帶紗） 26 智能化系統 安裝到戶 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 39 輝煌 營銷 項目投資成本核算 ? 戶內精裝修 表 5— 5 功能空間 裝修配置事項 臥室 客廳 廚房 衛生間 陽臺 室 內 裝 修 標 準 地面 木地板 地磚 防滑地磚 防滑地磚 地磚 墻面 乳膠漆 乳膠漆 衛生墻 墻面磚 乳膠漆 頂 乳膠漆 乳膠漆 吊頂 吊頂 乳膠漆 頂與地面交匯處 踢角線 踢角線 瓷磚 墻面磚 —— 頂與墻面交匯處 角線 角線 —— —— —— 窗戶 塑鋼窗 塑鋼窗 塑鋼窗 塑鋼窗 —— 門 包門 包門 包門 包門 —— 線路 隱線 隱線 隱線 隱線 隱線 壁柜 大衣柜 鞋柜 壁櫥柜 儲衣柜 —— 五金 、 衛生器具配置 白熾燈 1 盞 2 盞 1 盞 1 盞 1 盞 插座 2 個 4 個 3 個 1 個 —— 扳把暗開關 2 個 2 個 1 個 1 個 1 個 開關箱 —— 1 個 —— —— —— 緊急求救器 1 個 1 個 —— —— —— CVTA雙聯插座 1 個 1 個 —— —— —— 電話插座 1 個 1 個 —— —— —— 淋浴罩 —— —— —— 1 個 —— 浴池 —— —— —— 1 個 —— 角閥 1 個 1 個 2 個 1 個 —— 紙盅 —— —— —— 1 個 —— 皂盒 —— —— 1 個 1 個 —— 大便器 —— —— —— 1 個 —— 鏡子 1 個 —— —— 1 個 —— 洗面盆 —— —— —— 1 個 —— 排風扇 —— —— —— 1 個 —— 抽油煙機 —— —— 1 臺 —— —— “ XX 老年公寓”可行性研究報告 40 輝煌 營銷 電飯保 —— —— 1 個 —— —— 煤氣灶 —— —— 1 個 —— —— 生活必備品 茶水杯 2 個 4 個 —— —— —— 煙灰缸 1 個 1 個 —— —— —— 服務指南 1 本 1 本 —— —— —— “請勿打擾”的指示牌 1 個 1 個 —— —— —— 垃圾桶 1 個 1 個 1 個 1 個 —— 開水瓶 1 個 1 個 —— —— —— 枕芯 2 只 —— —— —— —— 枕套 2 只 —— —— —— —— 床單 2 條 —— —— —— —— 床罩 2 條 —— —— —— —— 毛毯 1 條 —— —— —— —— 家具配備 沙發 2 個單人沙 發 組合沙發 1套 —— —— —— 行李架 1 個 —— —— —— —— 茶幾 —— 1 個 —— —— —— 床 1 個 —— —— —— —— 床頭板 1 個 —— —— —— —— 電器程控 床頭柜 1 個 —— —— —— —— 燈具 床頭燈 —— —— 鏡燈 —— 彩色電視機（ 21英寸） 1 臺 1 臺 —— —— —— 電話機 1 個 1 個 —— —— —— 寬帶入戶 1 個 —— —— —— —— 餐桌 —— 1 套 —— —— —— 靠背椅 —— —— —— —— 2 把 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 41 輝煌 營銷 項目投資成本核算 ? 后期費用 表 5— 6 序號 費用科目 金額 1 辦理商品房銷（預）售許可證 40 萬元 2 房屋測丈費 40 萬元 3 營銷代理費 萬元 4 廣告、宣傳費 萬元 5 銀行利息 萬元 6 垃圾處理費 480 萬元 7 營業稅 萬元 8 城建稅（營業稅附加） 萬元 9 教育稅（營業稅附加） 152 萬元 10 商品房維修基金（綜合） 萬元 11 辦理權證 萬元 合計 萬元 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 42 輝煌 營銷 項目投資成本核算 ? 開發管理費、不可預見費： （前期費用 +中期費用 +后期費用） 2% =（ 萬 +56992 萬 + 萬） 2%=1787 萬 ? 開發總成本估算 開發總成本估算表 表 5— 7 項目 名稱 前期費用 （萬元） 中期費用（萬元） 后期費用（萬元） 開發管理費、不可預見費 （萬元） 合計 （萬元） 項目 金額 56992 1787 投資開發總成本 =（前期費用） 萬 +（中期費用） 56992 萬 +（后期費 萬 +（開發管理費、不可預見費） 1787 萬 = 萬 單方造價測算 =投資開發總成本（ 萬） 247。項目建筑總面積（ 400000 ㎡） =2279 元 /㎡ “ XX 老年公寓”可行性研究報告 43 輝煌 營銷 項目投資成本核算 （二）資金籌措、投資 計劃及貸款利息 資金籌措與投資計劃 本項目開發投資的資金來源主要有四個渠道：一是企業自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收入用于投資部分。 項目總投資約 萬元，本項目開發商投入自有資金 8000 萬元作為前期啟動資金，另計劃向銀行借款 8000 萬用于后續投入，施工單位墊資 8000 萬元，余款由售房收入作為投資補充。 為盡量減少開發商一次性投入資金量，為既保證項目建設持續進行，又可試探市場反映，擬將開發的 400000 ㎡ 分四期進行，每期 10 萬平方米。在開發時間上拉開一定距離，實施 分期開發建設，滾動發展的經營戰略。 （見下圖） 開發商投入資金與銀行貸款將全部用于本項目第一期住宅的開發，這樣可以保障首期住宅開發的順利進行，為迅速回籠資金搞好后續開發開創了良好的局面。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 44 輝煌 營銷 項目投資成本核算 項目開發總量分配圖 圖 5— 1 集中資金優勢 項目施工、銷售周期控制藍圖 圖 5— 2 第一期第二期第三期第四期竣工15個月個月個月15個月竣工竣工竣工開工開工開工開工售磬售磬售磬售磬3個月 3個月 3個月 3個月項目施工銷售藍線 總開發量 400000 ㎡ 第一期住宅開發量 100000㎡ 第二期住宅開發量 100000㎡ 第三期住宅開發量 100000㎡ 第四期住宅開發量 100000㎡ “ XX 老年公寓”可行性研究報告 45 輝煌 營銷 項目投資成本核算 （三）項目投入產出與回報 `銷售價格確定 由于本案 具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現將銷售價格暫定為：多層住宅 3000 元 /平方米，小高層住宅 3200 元 /平方米，商鋪 3800 元 /平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學的方法合理定價） 銷售總收入 ? 住宅銷售收入 3000 元 /㎡ 214667 ㎡ +3200 元 /㎡ 101200 ㎡ =96784 萬元 ? 商鋪銷售收入： 3800