江南國際策劃方案-資料下載頁

【導(dǎo)讀】定位、營銷推廣、廣告、公關(guān)等一系列問題。在客觀數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，我們在方案里提出了我們自?；A(chǔ)上提出寶貴意見。希望開發(fā)商在項目執(zhí)行階段認(rèn)真配合。一定會取得圓滿成功！名而來，位于云南省西南部，總面積平方千米。市人民政府駐思茅區(qū)月光路，距離省會昆明市570. 普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南邊連接?xùn)|南亞的。一個中轉(zhuǎn)樞紐中心，是云南省土地面積最大的地區(qū)。到，乘高快車8小時左右就可到達(dá)。普洱城因茶而興、因茶而名、因茶而榮，2021年5月8日，境內(nèi)已探明有開采價值的有金、銅、錫、鉛、鋅、鉀、全市水能蘊(yùn)藏量1500萬千瓦，目前，瀾滄江上已建成。普洱市總?cè)丝?58萬人。普洱少數(shù)民族人口達(dá)144萬，發(fā)展，使普洱市成為如今云南投資的熱土。江南國際位于普洱市城市中心地帶，占地面積平方米，目前處于閑置狀況，準(zhǔn)備奠基施工。除來自外部區(qū)域內(nèi)的噪聲及空氣的影響外，區(qū)域內(nèi)無特殊污染源。2021年，全年全市生產(chǎn)總值突破200億元大關(guān)，達(dá)億元，

　　

【正文】 道和人民西路的交叉口的城市中心位置。 處于振興路核心商圈以內(nèi)，聚集人氣，擁有巨大的人流量。 鄰近世紀(jì)廣場和普洱市人民政府，具有充足的市政配套 。 交通樞紐，出行方便。 臨近 到根生 公園 ， 環(huán)境 良好 。 精裝修、小戶型、合理的戶型設(shè) 計、四層的商業(yè)， 時尚的建筑外觀 。 劣勢（ Weakness） 體量規(guī)模較小， 入市時間較晚，蓄水時間 短 。 威脅（ Threats） 普洱市 2021 年下半年準(zhǔn)備開盤的樓盤較多， 比如陽光新城 2 期，興業(yè)三千集等，相近的業(yè)態(tài)和戶型設(shè)計， 分流 了 客源。 機(jī)會（ Opportunity） 普洱市中心城區(qū)具有四層或者四層以上商業(yè)規(guī)模的商業(yè)建筑較少。 振興大道從人民西路到五一路路段 左面臨街商鋪面臨拆遷，大批商家需要找到重新營業(yè)的地方。 普洱市中心城區(qū)改造工程導(dǎo)致大批差拆戶需要安置，為項目積累了大批住宅客戶。 五、目標(biāo)客戶分析 由于項 目開發(fā)規(guī)劃不大，依據(jù)普洱城市中心主導(dǎo)商圈、經(jīng)濟(jì)圈的需要，建議以開發(fā) 中 高檔次 主題賣場、 大型商場、單身公寓小戶型為主，所以，年輕白領(lǐng)和投資者就被鎖定為項目的主要目標(biāo)客戶群。 (1)目標(biāo)客戶群年齡定位 ● 住宅： 25— 35 歲 年輕白領(lǐng) ● 投資者：無明顯的年齡限制 (2)目標(biāo)客戶群職業(yè)定位 ● 享受生活的個性人士 擁有一定的經(jīng)濟(jì)實力，無憂的前景和優(yōu)裕的生活，注重享受，有自我的獨(dú)立個性，會選擇自己的空間，不一定要大，但最重要的是無拘無束的生活空間。 ● 從事 IT、廣告等高技術(shù)含量的新新人類 這類新新人類是時代尖端的工作者， 從事腦力生產(chǎn)勞動，他們的思維方式容易受新事物影響，注重彰顯個性，愛交朋結(jié)友，所以會選擇獨(dú)立居住，小型的住宅、低額的供款額度將大受他們歡迎。 ● 擁有家庭實力支持的單身貴族 新生代的年輕人有部分是出身富裕之家，出來社會工作無后顧之憂，他們希望脫離家庭的壓力出來創(chuàng)業(yè)，所以會考慮購買小型單位作為過渡用途。 ● 穩(wěn)健的投資人士 擁有新置資金，投資概念保守，在嘗過天景園投資小戶型獲利的甜頭后想再進(jìn)一步尋找新目標(biāo)的閑散投資客。 ●政府中高層人員、公務(wù)員 擁有一定職務(wù)的政府中高層人員，擁有一定經(jīng)濟(jì)實力的普洱市、具有改善生活品 質(zhì)和投資意思的公務(wù)員。 ● 外地的商務(wù)人士 工作地點(diǎn)在以普洱為核心的周邊城市，經(jīng)常需要到普洱辦公，住酒店生活環(huán)境不佳且費(fèi)用較貴，因而在普洱合適地區(qū)置業(yè)將成為他們的選擇之一。 (3)目標(biāo)客戶群區(qū)域定位 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為不動產(chǎn)，具有較強(qiáng)的區(qū)域特性，鑒于本項目所具有的投資價值，可將其目標(biāo)區(qū)域適當(dāng)擴(kuò)展。 ● 振興大道市中心域區(qū) 振興大道是本項目的所在區(qū)域，周邊商圈較為成熟，擁有大量的外來和本地的高薪白領(lǐng)及金領(lǐng)人士，是本項目的主要目標(biāo)客戶。 ● 市內(nèi)各區(qū)及鄰近城市、各縣市 作為投資項目，我們的眼光將放遠(yuǎn)至市內(nèi)各區(qū)以至鄰近城市 ，以振興大道市中心生活的便利確立投資吸引力，擴(kuò)大項目的銷售區(qū)域。 六、項目賣點(diǎn)分析 根據(jù)我們對普洱市購樓人群的調(diào)查，無論是住宅還是商業(yè)，普洱的購買者都更傾向于購買或者看好 處于中心地段的樓盤。此外，投資意識的增強(qiáng)，也普洱市房地產(chǎn)近年來比較火爆的重要原因之一。 為此，我們?yōu)轫椖繑M訂的主賣點(diǎn)為：城市中心的商圈的樞紐位置。 輔助賣點(diǎn) 1：投資價值 輔助賣點(diǎn) 2：產(chǎn)品品質(zhì)及業(yè)態(tài)規(guī)劃 其他賣點(diǎn)： 振興路核心商圈以內(nèi)， 比鄰世紀(jì)廣場， 聚集人氣， 匯集人流 。 鄰近普洱市人民政府，具有充足的市政配套。 交通樞紐，出行方 便。 原 青少年文化宮 舊址， 臨近 倒生根 公園 ， 環(huán)境良好，具有豐富的人文文化內(nèi)涵 。 14 層商業(yè)的規(guī)模集群效應(yīng)， 與周邊商業(yè)賣場 共同放大 消費(fèi) 市場 。 精裝修、小戶型、合理的戶型設(shè)計、時尚的建筑外觀。 合理的定位，科學(xué)規(guī)劃。 開發(fā)商良好的口碑，良好的銷售政策。 七 、項目定位 項目 定位 （ ）整體定位 整體項目形象定位 通過對城市發(fā)展環(huán)境、項目區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境、交通條件、項目地塊條件等分析，我們認(rèn)為本項目具有打造 普洱 新型商業(yè)核心、帶動張 普洱 市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的特性和潛力，因此本項目定位為： 普洱市 商務(wù)核心區(qū)。 項目主題概念定位 集多種功能于一體的 “ 城市高端商住綜合體 ”。 （ ）商業(yè)部分 經(jīng)過我們對普洱市商業(yè) 及主題 賣場的調(diào)查，普洱市的商業(yè) 及主題 賣場有如下特點(diǎn)： 業(yè)態(tài)比較單一，主要只有家私和家電賣場，其它 業(yè)態(tài)的還是 市場空白。 普洱的主題賣場體量都比較小，沒有形成規(guī)模效應(yīng)。這就給我們的項目提供了機(jī)會。因此，我們建議把項目的商業(yè)部分做成 主題賣場 的形式。 項目 商業(yè)部分 主題概念定位 1 獨(dú)具特色的 “ 城市 時尚 主題賣場 ”。 其業(yè)態(tài)分布擬訂為： 樓層 名稱 賣場主題 輔助業(yè)態(tài) 一層 衣澤天下 品牌服裝 皮具 +品 牌鞋帽 +箱包 +化妝品 +流行飾品 +文化用品 +家居布藝 二層 茗香普洱 普洱茶 茶吧 +無煙餐飲 +養(yǎng)生 會所 三層 E 時代 數(shù)碼產(chǎn)品 手機(jī) +電腦 +相機(jī) 四層 珠光寶氣 珠寶 金飾 +銀飾 +翡翠玉石 +奇石 +古玩字畫 商業(yè)部分主題概念定位 2： 一站式消費(fèi)商業(yè)廣場 “ 都市 繽紛時尚 MALL” 。 其業(yè)態(tài)分布擬訂為： 樓層 名稱 主要業(yè)態(tài) 輔組業(yè)態(tài) 一層 精品購物 男女品牌服飾、珠寶、品牌化妝品、流行飾品 兒童用品、教育產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品 二層 無煙餐飲 蛋糕店、酒吧、西式快餐、面包房 運(yùn)動休閑產(chǎn)品 三層 養(yǎng)生中 心 健康養(yǎng)生生活館、瑜伽館、水療中心 酒吧、茶社、咖啡館、蛋糕店 四層 頂級娛樂中心 KTV、影視吧、電玩中心、 網(wǎng)吧、休閑小站 美容美體、足療、休閑小站 （ ）住宅部分 住宅 部分主題概念定位： 擁有自由靈動空間的“百變單身公寓”。 根據(jù)我們 分析，普洱市購房群體比較偏愛小戶型，精裝修的房屋可以為他們節(jié)約大量時間和裝修費(fèi)用。我們推出的精裝修、小戶型百變單身公寓正迎合了普洱市普通市民的這種需求，在銷售的時候可以適當(dāng)抬高銷售價格。 案名 江南國際 釋意：江南投資有限公司傾力打造的具有國際品質(zhì)的樓盤。 LOGO 釋意：許多金色的三角形圍成一個圈，寓意城市核心，匯集財富。 主廣告語 城市新中心 財富新領(lǐng)地 主廣告語 釋意： 城市未來的中心地帶，財富匯集之地。 八 、 營銷策略 蓄水 （ 1）階段劃分 第一階段（ 9 月中旬 10 月 10 日） 主要內(nèi)容： 接受登記階段 第二階段（ 10 月 11 日 11 月 20 日） 主要內(nèi)容： 蓄水階段 第三階段（ 12 月 10 日 2021 年 1 月 20 日） 主要內(nèi)容： 銷售階段 （ 2） 時間節(jié)點(diǎn) 9 月 25 日 售樓部開放并接受登記 10 月 20 日 VIP 卡公開發(fā)售 2021 年 1 月 1 日 江南國際開盤 (根據(jù)售卡情況定 ) （ 3）蓄水方式 ① 開放售樓部，接受客戶來訪登記，定期對來訪客戶 進(jìn)行 電話 跟蹤 回訪。 ② 通過戶外廣告宣傳 引起 市民關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶 前來咨詢。 ③ 通過設(shè)立 VIP 的特殊優(yōu)惠政策，綁定部分目標(biāo)客戶。 ④ 通過開盤前 奠基儀式、 產(chǎn)品推薦會、客戶答謝會及客戶聯(lián)誼活動等引起持續(xù)關(guān)注 ，獲得 良好口碑。 ⑤ 通過良好的招商優(yōu)惠政策和招 商人員的拜訪，吸引租賃商家。 ⑥ 通過大型 主力商家的招入促進(jìn)蓄水。 招商政策 招商優(yōu)惠 1）租賃價格（附價格區(qū)間表） 普通客戶租賃合同分為三年期與五年期，租金價格在合同期內(nèi)無增幅； 2）、項目優(yōu)惠政策 A、根據(jù)合同簽訂時間、租賃面積、品牌、租期、位置給予 0—— 24 個月不等免租期； B、根據(jù)合同簽訂時間給予減免 36 個月管理費(fèi)及免費(fèi)使用廣告位 3 個月 1 年的優(yōu)惠政策； C、主力店進(jìn)駐優(yōu)惠政策另行申報。 銷售 政策 （ ） 廣告宣傳促銷 通過戶外廣告及 DM 單、招商手冊等對本項 目主要賣點(diǎn)的宣傳 。獨(dú)特的賣點(diǎn)比如中心位置、精裝修、一定的商業(yè)規(guī)模等，讓目標(biāo)客戶把我們項目和其他項目區(qū)分開來，讓他們購買我們的項目而不是其他項目。 （ ） VIP 卡促銷 通過設(shè)立鉆石卡（商業(yè)）和鉑金卡（住宅）來綁定我們的部分目標(biāo)客戶，促進(jìn)開盤銷售。 使用方法： 購買鉆石卡（商業(yè)） 的客戶需提供身份證明及 10000元購卡誠意金，開盤可享受購房款 3%的優(yōu)惠。 購買鉑金卡（住宅）的客戶需提供身份證明及 5000 元購卡誠意金，開盤可享受購房款 3%的優(yōu)惠。 購買江南國際鉆石卡（商業(yè)）和鉑金卡（住宅）的客戶 開盤當(dāng)天具有搖號選房和參與砸獎的權(quán)利，無卡客戶不得選房。 （ ）托管促銷 愿意托管的客戶，簽訂五年托管合同，每年返租 6%，頭兩年租金在簽訂合同時一次性返還。 （ ）價格促銷 ① 因為項目的住宅部分為小戶型，小戶型必然總房價低，可以把低總價做為項目的一個宣傳點(diǎn)。 ② 低開高走的價格策略 。開盤時價格稍微調(diào)低，開盤之后，每隔一段時間根據(jù)市場情況每平方米漲 100500 元。 （ ） 團(tuán)購、 大客戶 、大型商家 優(yōu)惠 團(tuán)購客戶（ 10 人以上）在 VIP 優(yōu)惠的基礎(chǔ)上加 1%優(yōu)惠。 大客戶（ 100 平方米以上）在 VIP 優(yōu)惠的基礎(chǔ)上加 1%優(yōu)惠。 大型商家在租金、政策、宣傳推廣方面給予特別優(yōu)惠。 （ ）活動促銷 奠基儀式 通過邀請政府官員、當(dāng)?shù)孛思懊襟w機(jī)構(gòu)參與奠基儀式，造成轟動效應(yīng)，引起普洱市全體市民的關(guān)注。 售樓部開放 通過廣告引起客戶關(guān)注，引導(dǎo)客戶到售樓部咨詢，分發(fā) DM 單。 售卡活動 通過售卡活動告知 客戶購卡后的開盤優(yōu)惠，建議給購卡客戶一份小禮物，以贏取好口碑！（禮物建議為品質(zhì)比較好的火機(jī)、傘） 產(chǎn)品推薦會、 客戶答謝會、客戶聯(lián)誼活動 通過產(chǎn)品推薦會、客戶答謝會、客戶聯(lián)誼活動 等任意一 種活動，在開盤前再次宣傳項目，并且告知 客戶 確切開盤時間 ，收集客戶經(jīng)營意向資料，贈送客戶一些小禮物（餅干、水、圓珠筆、火機(jī)、傘等）贏取好口碑和好印象 ，促進(jìn)開盤銷售 ！ 文藝晚會 在 開盤前一天 晚上 舉行“財富之夜文藝晚會” ，邀請普洱市知名藝人演出，邀請當(dāng)?shù)卣賳T和 VIP 客戶觀看，引起轟動效應(yīng)，達(dá)到為開盤預(yù)熱的效果。 開盤活動（領(lǐng)導(dǎo)講話、小型表演、砸金蛋） 開盤當(dāng)天 ，除搖號選房外。邀請政府領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話 ，請小型樂隊表演，并且舉行買房砸金蛋活動，活躍開盤氣氛，造成一定轟動效應(yīng)，促進(jìn)開盤銷售。 人員安排 “ 江南國際” 人員安排 類別 工作內(nèi)容 完成時間 負(fù)責(zé)人 備注 開發(fā)商工作 項目總平圖及單體戶型圖確定 9 月 5 江南投資 張宋文 時間以具體實施中的進(jìn)度為準(zhǔn) 售樓部電話安裝 9 月 6 售樓部現(xiàn)場包裝及辦公用品準(zhǔn)備 9 月 7 工作人員辦公場所及住宿確定 9 月 8 媒體位置及種類確定 9 月 9 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 工地現(xiàn)場包裝 9 月 15 基坑開挖 9 月 18 基礎(chǔ)圖完成 招標(biāo)系統(tǒng)工作 圖紙審查 建設(shè)工程施工許可證 基礎(chǔ)施工完成 12 月 1 商業(yè) 2 層封頂 12 月 22 鼎合 策劃 項目市場分析 9 月 10 類 項目策略及賣點(diǎn)挖掘 9 月 10 鼎合 孫 峰 李志華 時間以具體實施中的進(jìn)度為準(zhǔn) 項目定位 9 月 10 項目整體策劃思路 9 月 10 推廣計劃 9 月 10 鼎合 策略類 項目整體推廣思路 9 月 15 鼎合 孫 峰 李志華 時間以具體實施中的進(jìn)度為準(zhǔn) 項目工作計劃 9 月 15 內(nèi)部蓄水方案 9 月 15 促銷方案 9 月 15 蓄水策略和實施方案 9 月 15 風(fēng)險應(yīng)對策劃案確定 9 月 20 鼎合 基本文案類 案名注解 9 月 10 鼎合 李志華 時間以具體實施中的進(jìn)度為準(zhǔn) 項目核心廣告語 9 月 10 DM 單文案 9 月 10 蓄水方案 9 月 10 戶外文案 9 月 10 道旗文案 9 月 10 鼎合設(shè)計類 項目 LOGO 9 月 10 鼎合 潘藝 王磊 趙家佑 時間以具體實施中的進(jìn)度為準(zhǔn) 項目主形象 9 月 10 工地包裝方案樣式 9 月 10 售樓 處包裝方案 9 月 10 售樓處家具和銷售布置圖 9 月 10 售樓處各種展示牌、展板 9 月 10 戶外廣告設(shè)計 9 月 10 道旗廣告設(shè)計 9 月 10 DM 單頁、招商手冊 9 月 10 內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議 9 月