董事會副總裁述職報告-資料下載頁

【導讀】踐行公司的發展戰略?，F將三年來的整體工作情況向董事會和各位領導作出匯報，請領導審。在過去的三年，我的業務分工雖然有一定變化，但主要工作還是通過分管公司投資管理。三項工作相輔相成，有明確的前后邏輯關系?？傮w而言，自公司重組完成后，在。共從非公開市場獲取6個項目，分別是長。沙項目、臺灣會館項目、上海禮興項目、鄂爾多斯項目、三亞項目和無錫項目。積累，公司的土地儲備與重組之初相比翻了兩番以上，為公司后續發展奠定了一定基礎。XXXX年是公司重組后的第一年，也是公司確定經營戰略及業務轉型的第一年。進出口外貿業務轉移到以房地產投資、特別是軌道交通物業開發為主。與此同時，作為籌備組組長，主持成立了京投銀泰潭柘投資發展有限公司，使潭柘寺鎮的國有建。設用地由175公頃增加至480公頃。上述兩項工作為有效降低潭柘寺鎮一級開發成。與陽光新業聯合中標房山長陽西站3號地塊項目、與萬科聯合中標房山區水碾屯地塊。

　　

【正文】 項目和資產的優化，既可以增加現金流入，消除相關 債務，又可以降低三項費用，減少折舊攤銷帶來的虧損，同時獲得溢價利潤。 建立科學規范的運營管理模式 科學的管理理念和現代化的管理手段是現代企業不可缺少的，管理之道，核心是目標的實現，制定合理明確的目標并有計劃地分階段予以實施尤為關鍵。目標計劃管理是公司管理的核心所在，因此制定科學的目標，是指制定可操作性的計劃措施，而且通過從上到下逐級分解，使各部門及員工個人都有明確的具體目標，形成系統實施的整體鏈條和目標體系。 簡言之 ，經過三年的發展，由于市場的壓力和公司現時特點，必須由快速發展，以資源獲取為核心的 工作目標，轉為投資、融資、銷售并重，以現金流為優先、兼顧利潤的可持續發展目標。 對 軌道物業項目 投資發展 建議 作為京投為大股東的上市公司，再郭公莊已經成功實現以合理成本獲取資源的基礎上，軌道物業仍將是未來公司發展的主線。建議新一屆經營層能夠 根據公司制定的年度計劃， 隨時關心市場動向、進行科學合理的籌劃、將契合公司戰略規劃又符合公司開發特長的重點項目，集中各方面優勢力量，集中精力擇機獲取優質土地資源，以便積淀公司業務拓展后勁。對于已經偏離公司戰略定位、或者受市場因素影響資產價值嚴重下滑的項目應進行科學的篩選，果 斷的進行結構性調整。 首先，鞏固軌道交通車輛段上蓋項目在項目獲取方面的優勢。要做好這方面的工作需要注意的重點工作環節包括： ? 強化公司自身能力，包括資質業績等拿地所必須的能力； 14 ? 鞏固深化在拿地專業文件準備上的優勢，做到根據新形勢下可能出臺的新政策做到及時研究，及時應對，迅速占領制高點； ? 做好和政府的溝通匯報工作，爭取在出讓方式、出讓條件、出讓價格等方面給予公司合法合規的支持； ? 通過郭公莊項目解剖麻雀的作用，加強對車輛段上蓋項目的理解，早日形成包括減震降噪、無縫連接、項目管理、資源關系等系統化的綜合優勢，把先吃 螃蟹轉化為先進的生產力； ? 在風險可控的前提下，多元化原有的投資結構，引入包括港鐵等專業地鐵物業投資商在內的戰略投資者。通過郭公莊項目成功的管理經驗和對萬科的管理體系的學習早日做到管理輸出，搶占項目的管理主導權，通過杠桿作用在控制資源的基礎上減少實際投入，并控制融資成本。 積極尋找及 獲取更為符合公司戰略及成長規律的中、長期的土地儲備 通常大家都用土地儲備規模來衡量地產公司的成長潛力，但這種簡單指標將會助長企業的盲目擴張野心。實際，我們需要熟知的是公司不乏成長的動力，而是需要理解成長的約束力。 因此，我們需 要時時根據市場情況及公司情況制定科學戰略體系和預警機制來幫助公司健康穩步的成長。對于以較小代價能夠占有的長期戰略土地資源進行儲備、在不影響公司現金流和業績的情況下為公司未來發展奠定基礎。 對 融資建設 的 建議 作為明年公司的重點工作之一，拓展融資渠道，控制資金成本是公司生存的重要保障。 主要有五個方面的工作需要進行： ? 首先是現有項目的常規融資工作，包括開發類項目的貸款、經營型物業的增量貸款，重點應以各項目為主持續跟進落實。重點應和金融機構溝通，探討滿足新批、新增貸款的前置條件并盡快滿足各項條件，力爭早日獲取 審批。這些條件包括前置硬性條件和項目經營狀況等，通常不僅僅是一個部門的工作，而是要加強部門間的橫向互動，讓各部門均了解自身在常規融資中需要完成的任務，達到相互配合。 ? 第二是金融機構對項目所處區域有限制，或對該項目類型有限制的項目，應該轉換思路，盡快以項目為載體，通過其他手段融資。如有些企業采用的成立其他非受限類的公司作為貸款主體，以項目用地作為抵押，獲取銀行貸款。 ? 積極開拓市場融資，對于目前常規的金融手段，包括信托、融資租賃等進行嘗試，15 在增加現金流的同時盡可能的提高業績。 ? 在項目投資和整合方面引入戰略投資者 ，包括但不限于直接聯合投資，成立投資基金對原有項目進行收購等。 ? 如果以上均無法解決，那么則要考慮有關資產結構，處置項目來獲取相應的現金流和業績。 雖然有如上設想，但是由于流動性整體偏緊，融資工作會面臨多方面的壓力。首先很多金融機構和投資機構對于資金投向有嚴格的限制。第二是房地產業的利潤降低對資金的吸引力較之前些年有所下降，不僅體現在同等機會下資金是否會流入房地產行業，更體現在希望處置的項目也不一定能賣出好價格。三是資金成本是否能夠合理控制，四是市場融資多對于公司的業績和財務結構有嚴格要求，同時要求有相關的抵 押擔保。公司仍需股東支持。受限于幾方面的壓力，明年落實融資工作挑戰很大。 對于現有項目的經營策略建議 ? 大紅門項目目前已經進入結算階段，銀泰百貨也已經開業。因此明年工作的中心重點應在按原成本盡快完成結算。以業主身份盡快配合百貨完成相關整改。同時，考慮利用該物業進行增量貸款，或處置以獲取現金流量和收入。但目前溝通得結果，很多投資者對于該物業的價值并不認可，主要原因是租約已定、第三年后沒有成長空間，租約年限過長等原因。因此如想以理想價格順利出手，仍涉及到 一些深層次調整。 ? 長陽三號地項目的核心問題是成本售價倒掛的 問題。解決該問題除了期盼市場回暖外，仍然應該對于成本進行合理的優化。詳細分析制約成本的核心因素，并進行合理優化。同時，對于代建問題應堅持原則，繼續和區里就移交代價一事進行協商。可在適當時機考慮降低財務成本，并且開盤銷售，盡快回流現金流，收回投資。 ? 水碾屯項目同樣位于長陽地區，面臨的困難和三號地如出一轍。作為萬科為主進行管理的項目，項目在品牌和配套上（北京四中）與周邊項目相比還是有明顯的優勢。因此，如果以合理價格開盤，應該可以盡快銷售。根據目前測算，項目如果減免萬科管理費、降低財務成本，且進一步優化成本。還是 有望以保本價格進行銷售的。需要股東進一步作出決策。同時，積極推進團購工作，以期一步將項目的 70%以上進行銷售，停止進一步發生財務成本。對于剩下的部分，則可以等市場回暖后再銷售。 ? 郭公莊項目是我作為總經理分管的項目，目前經過前期的震蕩、股東關系已經日漸平緩，逐步走上了科學管理的軌道。由于該項目也是采用萬科的管理平臺進行管理，管理的科16 學性有基礎的保證。項目重要性不必贅述，目前面臨的挑戰包括，公租房的回購范圍、價格、付款條件；村集體持有商業的回購范圍、價格、付款條件；地鐵減震降噪的綜合方案及特殊成本；環境評價和綠 色通道的審批；與各地鐵系統單位進行溝通獲得批準；施工企業對于上蓋物業和近軌物業的施工經驗以及消費者對于此類物業的認同等等。目前各方面工作開展比較順利，但不能預見是否以上挑戰或新的挑戰會突然出現。目前還是按照董事會審批的計劃進行實施，力爭完成年度目標。同時要加強對于地鐵專業技術的整合研究，盡快形成相關成果并付諸實施。以郭公莊項目為載體實現軌道交通技術的相對壟斷優勢。并可考慮申請相關的資質或專利。推動政策制定，形成企業可持續發展的獨特優勢。 ? 除此之外，郭公莊項目和水碾屯項目仍然肩負了公司學習先進企業管理經驗的窗 口任務。作為一個有管理體系，但缺乏專業平臺建設的企業。如何在短時間內通過利用萬科的平臺，盡快建立公司自己的專業平臺是領導的要求，也是企業發展的規律。因此，兩個項目將做好窗口服務工作，盡可能的培養更多的京投銀泰員工前去學習，并且逐步吸納其平臺和管理體系中對我公司有借鑒意義的部分。 ? 而對于上海 107 酒店，要盡快推進公司分立的進程，同時確保貸款重組事宜的盡快完成 ，為后續公司管理及物業的良好運營提供良好的基礎。 ? 臺灣會館項目 作為歷史遺留問題， 仍然 受 制 于 土地證的取得及與中服大廈的聯合開發事宜 進一步明確 ，因此后續還需要 加快推動相關政府部門盡快明確一級開發成本以盡快推動項目的進一步開發。 過去的 三 年是 公司完成蛻變的前三年，我們積累了一定的土地儲備， 為公司的后續發展奠定基礎， 同時也是我個人跨越式成長的三年。我要感謝股東和總裁對我的信任。雖然我按計劃完成了份內的絕大多數人物， 但是由于目前的房地產市場環境 面臨巨大壓力， 未來充滿著機遇和挑戰 。 希望能有機會繼續為公司效力，在股東的 支持下，與新的經營班子一同 把握時機，苦練內功， 夯實基礎， 在市場機遇來臨時充分把握，一飛沖天。