五愛村災后重建集中安置項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】成都市青白江區清泉鎮五愛村。災后重建集中安置項目

　　

【正文】 公司為支持成都市災后重建工作，發揮公司土地資源整治的經驗，在服務地方 、實現效益的思想指導下，于 2020 年 12 月選定在青白江區清泉鎮五愛村進行土地綜合整治。 與青白江清泉鎮五愛村、成都興樹農業發展有限公司簽訂了《土地承包經營權流轉合同書》。公司租賃承包經營成都市青白江區清泉鎮五愛村土地約 1 萬畝，計劃用于投資開發，土地租賃期限暫定 50 年。 與青白江區清泉鎮人民政府、清泉鎮五愛村村委會、興樹公司簽訂了《合作建設協議書》及《災后重建合作協議》，由公司投入建設資金，以農戶宅基地換住房形式，建設農戶安置房。 以災后重建城鄉建設用地增減掛鉤項目立項，以取得部分宅基地指標置換至 清泉鎮 商業土地 ，最終取得清泉鎮商業開發用地，以提升項目附加值。 第 四 章 項目建設的 可行性和 必要性 一、項目的提出 本項目屬于 成都市青白江區清泉鎮五愛村災后重建集中安置 工程。 近年來，隨著統籌城鄉綜合配套改革的實施，城鄉一體化進程的持續推進，合理經營農村集體土地資源的發展需要，同時，也為解決因 大地震造成的五愛村 117 戶村民房屋受損無法居住需重建的資金的問題 ， 16 政府提出擬通過對五愛村 300 戶村民房屋零星使用的舊宅基地進行整理與集約使用，以節約土地 解決 災害重建項目資金 問題 。 五愛村 現有 村民房屋零星使用宅 基地面積過大，政府擬通過災后重建集中安置的辦法，對村民的舊宅基地進行整理與集約使用，不僅可以為受災戶重建永久性住房，也可以改善五愛村其他村民生活條件， 300 戶村民集中居住后 可 節約的 畝建設用地， 可以發展工業、商業、旅游，既可增加當地財政收入，也為村民提供了長期的收入保證。 二、 項目 建設的 可行性 符合國家 相關 法律法規規定，在法律上是可行的 該 項目 所在區域 為地震受災比較嚴重地區，也容易引發地質災害，符合國家及地方政府優先進行綜合整治的政策規定。 本項目符合《青白江區土地利用總體規劃》和《青白江區清 泉鎮土地利用總體規劃》等關于土地利用總體規劃項目的要求。 符合國家關于 節約集約建設用地 要求，在土地利用上是可行的 本 項目土地綜合整治潛力主要來源于舊宅基地節約與集約使用。五愛村現有 300 戶 村民戶均占地面積近 1 畝多，通過集中居住，可集約使用建設用地 約 畝。 符合當地經濟發展需要和農民災后重建改善居住環境的需要 該 項目 的 可行性 論證 過程中得到了青白江區黨委、政府的大力支持，廣泛征求了國土、農業、林業、水利等部門的意見和建議，規劃設計人員和鎮、村、社干部一起，經過一周的現場踏勘考察，充分聽取村民的 意見， 17 獲取了本項目的基礎資料，使可行性研究編制更貼近項目區實際情況，更符合村民利用土地的愿望。 該項目的建設符合農民群眾災后重建改善居住環境的需要， 群眾積極性高 ， 當地村民有要求進行土地綜合整治的強烈愿望，希望通過土地綜合整治改善生產、生活條件，提高土地的產出率。 三 、建設的必要性 項目建設是城鄉統籌發展，推進城鄉一體化戰略實施的 需要 2020 年，成都市經國務院批準設立 “ 統籌城鄉綜合配套改革試驗區 ” 。建立統籌城鄉發展的體制機制，促進城鄉經濟社會協調發展，在重點領域和關鍵環節率先突破，大膽創新，是統籌城鄉綜 合配套改革試驗的新要求。 成都是大城市帶大郊區， 2020 年城市化率大約 %，城鄉二元結構特征十分明顯， “ 三農 ” 問題仍然十分突出。另一方面，目前我市總體上已進入工業化中期，經濟增長 90%來自非農產業，城市化進程和城市文明普及率都進入快速發展階段，區域經濟發展在很大程度上依賴城市的帶動，現階段是城鄉逐步走向一體的重要時期。 本項目實施 可有效改善該區域 居住條件較差、基礎設施較為落后 的 面貌。 本項目的實施從根本上改善 五愛村 農民的住房條件，并使其逐步轉化城市居民，產業結構逐步調整為和區域社會經濟條件相適應的現代 商貿業，城鄉居民的生活水平得到進一步提高，公共服務設施和市政配套條件 18 和城市接軌，居民生活方式和現代城市相適應。從而加快成都市城鄉結合部一體化建設，進一步推進成都市的城市化進程。 項目除 集中 安置房周邊預留了一定量的商業用房，有利于繁榮社區商業方便群眾生活。該區域基礎設施配套水平的提升、人居環境的改善有利于推動城市開發建設，促進區域經濟的轉型，創造更多的就業機會，從而促進區域經濟發展，使失地農民的生活水平、生活方式向城市居民轉變。 項目的建設有利于 改善群眾居住條件 ，實現土地資源效益最優化 項目所在的 五愛村農 民居住房存在 建筑 凌亂 ， 容積率低 ， 布局不合理，其土地利用率低 ， 五愛村 現有 村民戶均占地面積近 1 畝多，通過 對 現有 300戶村民進行 集中居住， 可 節約建設用地 約 畝。可有效地提升農村集體土地的利用價值。 土地資源的成功經營是籌集城市建設資金的有效渠道，是加快推進城鄉一體化建設，提高城市規劃建設水平的有效途徑。城市土地資源的運營關鍵在于提高基礎和公共服務設施的配套水平，改善人居環境，既提高群眾的住宅條件，又實現投入產出的良性循環。 本項目 的 實施，將 加快推動該區域土地整理，促進城市功能的改善，從而為土地集約化使用創 造良好條件， 實現土地資源效益最優化 ， 土地資源配置的 最 優化。 項目建設有利于進一步改善 五愛村 人居環境，推動 農村經濟 發展 近年來，城市近郊城鄉結合部發展卻十分緩慢，基礎設施建設嚴重滯后，環境臟、亂、差，大量污水未經處理直接排入水體， 給居住 環境帶來嚴重破壞。 該 本項目的建設和周邊環境的整治勢必會改善區域的環境狀 19 況，促進 五愛村 人居環境質量的進一步優化，推動區域人居環境的進一步改善，是切實改善民生的重要工程。 從而也為 推動 農村 旅游經濟持續、快速、健康發展做出貢獻。 第 五 章 項目 規劃建設 方案 一、項目 規劃建設 方案 該項目規劃方案是由規劃部門牽頭，會同農業局、林業局、水利局、農機局、交通局等部門的有關專家對項目區進行先期實地踏勘，就規劃思路征求了有關專家、相關部門和村社干部的意見，實地初步擬定了規劃方案。 五愛村的社區命名為“五愛家園”，“五愛家園”項目北臨樸分路，西臨環山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤山，規劃的五花大道與“五愛家園”相連。 “五愛家園”社區性質定位：農業觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤基地，集餐飲、娛樂、休閑為一體的五愛村集中居住區。 五愛村三組災后重建集中安置項目土地屬于農村集體土地 ，按照 農遷房安置 政策，集中安置區房屋應當按照人均建筑面積 35 ㎡的標準進行集中安置（兩人戶以下按兩人計算）。 20 二、本項目具體規劃情況 本項目 具體 規劃方案： “五愛家園”項目 共占 農村集體土地 約 100 畝 ，共安置農戶 約 300 戶， 安置房 及配套 社區商業用房、管理用房 、垃圾收集點等 規劃 總建筑面積 35800 ㎡。 社區建設標準如下： 序號 項目 指標 1 用地 31 ㎡ /人 2 用水 220 升 /人 .日，采取集中供水，管網到戶 3 用電 4 電訊 近期 50 部 /100 人，遠期 70 部 /100 人 5 使用年限及安全等級 不少于 50年，安全等級不低于二級 6 抗震 7度 三 、 本項目 建設內容及規模 建設內容 本災后重建集中安置房工程主要以住宅建設為主，適當在社區建設少量低層商業用房和管理用房。住宅主要面向本村農戶。根據清泉鎮五愛村安置區規劃條件建設要求， 本項目 規劃用地 100 畝 ，土地性質為 農村集體土地 ， 共 建設 住宅 樓 10 棟， 建筑 層 數 均為 5 層 ， 建筑 戶型 分別 為 ㎡ /戶 和 ㎡ /戶 ，每 棟 樓頂均配置居民活動室 2 間 。 建設規模 災后重建集中安置房建設項目 占地 100 畝 ，擬建總建筑面積 35800 ㎡ 。建設項目容積率為 ，綠地率為 %，建筑密度 %。 本項目各項具體經濟指標如下表： 21 項目 單位 工程量 比重 規劃總建筑面積 ㎡ 1．地上建筑面積 ㎡ ① 住宅建筑面積 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ②商業用房建筑面積 ㎡ % ③物管用房建筑面積 ㎡ % 2．居住 戶（套）數 戶 300 3． 總 容積率 4． 總 建筑密度 ％ % 5．綠地率 （不小于） ％ % 6．機動車位 個 168 A．住宅停車位： 個 125 B．商業停車位： 個 43 9．非機動車位： 個 1680 10．全民健身場所： ㎡ 76 建設地點 項目位于 成都市 青白江區清泉鎮五愛村三組 。 第六 章 項目預期目標 及建設條件 一、項目預期目標 該項目集中居住區建設規模 35800 ㎡，規劃占地 100 畝， 對現有300 戶村民集中居住可 節約 建設用地 畝。 22 通過公建配套，雨污分流，使生態環境得到很大改善。即保護和改善項目區自然景觀和生態環境，又提高農民收入，改善農民生產生活環境。 二、項目建設基本條件 項目區正在完善水利設施，修建三級水電站，解決了生產、生活用水后顧之憂；增大了項目區水域面積，為旅游度假奠定了基礎。 項目區位于青白江區東南方向，處于成南高速公路 24 公里出口處，項目區路網基礎較密，交通較通暢。 項目區地形外貌為丘陵，林木覆蓋率較高，風沙危害較小，林網建設主要考慮道路防護林建設、丘陵半山以上的綠化及水土保持 和提高園地的面積與利用率。 項目區內農網電力改造已完成，能滿足將來生產生活的需要。 第七章 項目建設管理 本建設項目是涉及 城鄉統籌 、 區域改造、 投資大的 農遷房 建設工程。加強全過程 項目 管理是提高工程質量和 社會效益 的 重要工作 。 一、落實配套資金 項目在執行過程中，必須具有嚴格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經濟、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實處。 23 二、強化在執行階段的監管工作 業主根據項目的管理特點和要求，確定項目高質量的管理人員，凡具備該資格的從業人員才有可能從事項目的管理工 作。 充分利用經濟合同法規定的各級項目責任人的權利和義務，有效避免各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協調與配合，使“ 責、權、利 ” 相對等 ，“ 借、用、還 ” 相統一的原則得以充分體現。 招標采購工作是項目管理的核心環節，直接影響項目的進度和質量。需加強對項目招標采購的監督管理。 三、加強 項目 建設管理 建設管理工作的重點是：工程質量、工程進度和工程投資。 業主 自己 行使項目建設的公司，應做好項目的組織協調工作，確保項目按合同工期、投資、質量完成。 編制建設管理計劃及資金計劃、審查施工圖紙是否滿足設 計文件和規范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術要求。 采用公開招標確定工程承建商，簽訂施工合同。 采用公開招標確定工程監理單位，簽訂監理合同。 審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質量保證體系等技術文件，并檢查落實。 檢查承建商執行工程施工合同過程中的技術規范，作好投資、進度、質量和合同管理工作。 24 檢查工程所采用由投資方招標確定的供貨商提供的主要設備和關鍵材料是否符合設計圖紙和合同所規定的質量標準，并作好其他材料的招標采購工作。 作好資金管理，按進度作好 結算工程提款工作，節約投資。 根據工程進度情況，審核承建商進度及付款申請，簽發工程付款憑證、支付工程款。 組織竣工驗收。 組織工程審計。 1 審查接收承建商及監理公司規整的技術業務資料，建立技術經濟檔案。 四、加強項目投資管理 項目的投資控制著重是在承發包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發生的偏差，把工程造價的發生控制在批準的造價限額以內，以求在工程項目建設中取得較好的投資效益和社會效益。項目建設過程中，首先確定造價控制目標，制定工程費用支出計劃并付諸實施，在計劃執行過程中對其進行跟蹤檢 查，收集有關反映費用支出的數據，將實際費用支出額與計劃費用支出額進行比較，發現實際支出額與計劃支出額之間的偏差，并分析產生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價控制目標的實現。 25 五、加強質量管理 本項目 農遷房 建設，應該抓好項目的建設質量，確保建筑質量合乎 建筑 設計要求 ，確保群眾的居住安全 。工程質量需達到國家現行規范要求，并經驗收合格。質量管理內容主要為以下幾個方面： 審查監理、施工單位的資格和質量保證條件； 組織和建立本項目的質量控制體系，完善質量保證體系； 對工程質量進行跟蹤、檢查、監督、 控制； 質量事故的報告和處置； 督促、檢查工程材料是否符合要求； 督促、檢查工程建設是否符合國家有關的規范要求；