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20xx年11月南京房地產市場調研報告-資料下載頁

2025-08-25 10:14本頁面

【導讀】經過國家一系列政策的調控,目前南京房地產市場出現了濃重而又少有的觀望氣氛,樓市傳統的“金九銀十”沒有出現往年的火爆。11月1日起，不付清土地款，就不能拿到建設用地使用權證書。發商急于將手中的存貨變現，不再“捂盤”，以求迅速回籠資金。據統計，11月推出的新盤已達20多家，除了大量新盤以外，很多老盤。也紛紛推出新房源，7、8月間“一房難求”的局面已成明日黃花。江北板塊、城北板塊和江寧板塊三足鼎立,在三強板塊中,傳統兩強即江北板塊和江寧板塊都有所下降,江北板塊雖然還是認購冠軍,但只有648套的成績,至于江寧板塊,即使多家樓盤發力,也僅保持了633套的認購量.此前,兩大板塊的單日認購量曾多次達到二三百套,沉寂多時的城北板塊開始異軍突起,隨著新盤亮相,該板塊以認購500套的不俗戰績成為11月19日至11月25日最熱銷的區域之

　　

【正文】發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。 ”該法規將于 11 月 1 日起正式實施。影響：該政策實際上提高了開發商進入土地市場的門檻，對于開發商資本規模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清才能辦證的話， “地王 ”將很難再出現。近期土地行情南京市下半年以來已成交 43 幅地塊，加上已列入出讓計劃的 17 幅，下半年的成交地塊數量，將大大超過上半年的 49 幅。市國土局有關人士表示，這跟下半年追加了 100 公頃普通商品房用地供應計劃密不可分。江寧土地供應量再加大南京市新推的這 7幅預告出讓的地塊，分別為：紅山路地塊，平方米；江寧區秦淮路以北、利源路以西地塊， 3000 平方米；江寧區雙龍大道以西、金馬湖以南地塊， 70000 平方米，其他公共設施用地以及商業辦公、居住混合用地， 70000 平方米；江寧區城東路以西、科健路以北地塊，居住、商業混合用地， 70000 平方米；江寧區新城大道以南，燕湖路以西地塊，商業用地， 30000 平方米；江寧區天印路以東、上元大街以南地塊，居住、商業辦公用地， 50000 平方米；江寧區北沿西路 (原自來水廠 )地塊，居住、商業辦公用地， 100000 平方米。由于在本月 16 日的土地出讓會上，江寧剛剛成交了 13 幅地塊。近期的供應量明顯加大。前三季供地可建 300萬平方米“小套型” 年內還將舉辦土地出讓會，目前確定的，包括 11 月 23 日、 12 月 6 日和 12 月 12 日的三場，共有 17幅地塊將公開出讓，實際出讓面積總和約為 142萬平方米。年內不排除還會新掛牌地塊的可能。其中，比較引人注目的是，下月 6 日，仙林將有兩幅超大面積的住宅用地對外出讓并上市。一幅實際出讓面積是萬平方米，底價億元；還有一幅實際出讓面積是萬平方米，底價是 15 億元。同時，仙林還有兩幅相對較小的地塊出讓。根據最高容積率估算，這 4 幅地塊合計總建筑面積將達到 150 萬平方米左右。這幅地塊的出讓條件中都要求， 90 平方米以下套型比例不低于 45%。在住宅用地供應中，有計劃地增加 90 平方米以下套型住房的土地供應量，是今年南京市區土地出讓的一個特點。今年前三季度，南京市成交地塊有32 幅規定了 90 平方米以下套型住宅的限制。這 32 幅地塊實際出讓面積 340 公頃，可建住宅萬平方米，可形成 90 平方米以下套型住宅萬平方米，中小套型地塊供應已成主流。地塊小規模出讓的好處小地塊出讓競買資金少，給了一些中小開發商拿地開發的機會，一些名不見經傳的房產商也敢來拿地了。但這些地塊競買人當中，卻沒有了大開發商的身影，拍賣的激烈程度比過去大大降低，一般經過三四十輪就拍出。由此，有業內人士擔心這樣會降低競爭效力。控制單宗土地供應規模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力圈占大面積土地，形成壟斷。南京土地市場推小地塊的做法符合國家政策要求和地方實際。隨著城市范圍擴大、新的城市邊界不斷延伸，自然會在城市內部出現眾多有待再開發的細小地塊，在城市外圍再出現有待開發的大幅土地，這就使一個城市的房地產開發不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局。這種共生的局面，可以使大盤與小盤做到優勢互補。南京市國土資源部門近期所推住宅用地面積以不足 100畝為主流，且起始價最高也只有 4 億～ 5 億元。以一個 50畝折合 3 萬多平方米的地塊為例，容積率選擇的話，整個項目的建筑面積在 5萬平方米左右。土地規模的縮小將大大縮短項目上市的時間，成交價格同比明顯低于相鄰大地塊，老百姓最快可在一年內購買到這些地段的低價新房，從而可以大大緩解樓市的需求壓力。隨著國家調控政策的深入，房地產市場也正在步入穩定發展階段。對政府來說，小地塊樓盤數量的增多，亦要求其土地供應計劃要做得更細，這樣有利于邊角零碎地塊的開發和舊城舊村的改造，有利于城市精細化管理、精細化發展，有利于將房地產行業引入良性競爭、持續發展的軌道，有利于讓老百姓得到更多的好處。本月土地拍賣一覽表 (附表一 ) 各區土地均價一覽表 (附表二 ) 未來市場趨勢從今年年底中央政策的走向來看，明年土地供求、稅收、信貸等將是房地產市場調控的重點，調控的方向將是今年政策延續，但存在一定的不確定性。增加供應和疏導需求將是明年樓市調控的主旋律，這一點比較明確。近期建設部公布的一系列政策已經表明了政府調控的態度，樓市需求將被分流。廉租房是政府著力解決的問題，將用土地使用權轉讓和公積金收益等政府資金進行解決，經濟適用房將用市場和政府調控相結合的方式解決，中高檔商品房則用完全市場的方式來分配。在供應方面，今年政府已經改變了慣用的收緊土地供應的調控手法，大量增加土地供應，一方面收回、利用閑置土地，另一方面加快建設軌道交通，擴大土地利用率等。增加房地產市場土地的有效供給仍將是明年政府加大力度推進的調控方式。政府的政策調控效果初見端倪 ,樓市不那么火 ,房價漲不動 ,老百姓購房熱情淡 ,觀望氣氛重 ,開發商底氣不足了 ,未來市場趨勢并不明朗 .

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