房地產開發工程管理大綱-資料下載頁

【導讀】進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。蔽應做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點，按征地紅線圖放出。征地紅線，做好標記。大，應由配套部協調相關部門解決。程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械設備的進場準備。積極與當地政府部門溝通，取得當地政府部門的支持。按已制定的實施方案組織施工。圍蔽完成后，應安排人員巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞或亂倒垃圾。

　　

【正文】 格基礎上，廚具美觀精細，組合方便，款式新穎； 安裝質量 合格：廚具安裝平正牢固，接合平順，操作位置安排合理，排水管徑及出口連接牢固，嚴密不滲漏，排水栓低于盆底面 2mm； 優良：在合格基礎 上，廚具組合合理，工藝細致，給排水管位置走向適宜； 23 設計質量 合格：滿足使用功能，尺寸、高度適宜，操作方便，價格合適； 優良：在合格基礎上，構思新穎，外形美觀大方，質地堅實耐用； （八）室內給排水 給水管件 合格：橫平豎直，距離、標高符合規定，架設平穩牢固；管件連接緊密，無滲漏無損壞； 優良：在合格的基礎上，管道走向合理，管件表面光滑、潔凈，鍍鋅層完好，外露絲扣防腐良好； 排水管件 合格：排水管豎管豎直，距墻間距符合規定，橫管要滿足 的排液坡度要求，架設平穩牢固；管件連接緊密，無滲漏；排水塑料管必須安裝伸縮節，其間距不大于 4M； 優良：在合格的基礎上，管道走向合理，管件潔凈無掉漆； 給水接口 合格：管螺紋清潔、規整，斷絲或缺絲不大于螺紋扣數的 10%；連接牢固，管螺紋根部有外露螺紋； 優良：在合格基礎上，螺紋無斷絲；鍍鋅層無破損；螺紋露出部分防腐良好； 排水接口 合格：接口結構和所用填料符合設計要求；捻口密實、飽滿，填料凹入承口邊緣不大于 5MM，且無抹口； 優良：在合格基礎上，環 縫間隙均勻，灰口平整、光滑，養護良好； 閥門 合格：型號、規格、耐壓強度和嚴密性試驗結果，符合設計要求和施工規定：位置、進出口方向正確；連接牢固、緊密； 優良：在合格基礎上，啟閉靈活，朝向合理，表面潔凈； （九）鋁合金門窗 材質質量 合格：鋁合金門窗型號、規格、尺寸及其附件符合設計要求，門窗潔凈牢固，附件齊全； 優良：在合格基礎上，門窗端正美觀，附件連接可靠、使用靈活，滿足使用功能； 外觀質量 合格：表面潔凈，大面無劃痕、碰傷、無銹蝕，涂膠大面光滑無氣孔； 優良：在合格基礎上，無劃痕、碰傷、無銹蝕，涂膠表面光華、平整，厚度均勻，無氣孔； 框安裝質量 合格：框安裝牢固，預埋件的數量、位置、埋設連接方法及防腐處理符合設計要求； 優良：在合格基礎上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求； 門窗扇安裝質量 24 （ 1）平開門窗扇 合格：關閉嚴密，間隙均勻，開關靈活； 優良：在合格基礎上，間隙基本均勻，附件連接可靠，使用靈活； （ 2）推拉門窗扇 合格：關閉嚴密。間隙基本均勻，扇與框搭接量不少于 80%； 優良：在合格基礎上，間隙均勻，扇與框搭接量不少于 90%，附件連接可靠，使用靈活； 接縫及防滲漏 合格：接縫填嵌飽滿，填塞材料符合設計要求，縫口涂膠完整均勻，無滲漏； 優良：在合格基礎上，接縫填嵌飽滿密實，框后無空鼓，縫口涂膠表面平整、光滑、無裂紋； （十）木門 材質質量 合格：木門規格、材料、尺寸、結構符合設計要求，門體結實，無翹起、平整光滑； 優良：在合格基礎上，門體結構合理， 門體端正美觀； 外觀質量 合格：表面平整潔凈，清油顏色均勻，木紋清晰，壓邊順直，關閉嚴密平整，啟閉靈活； 優良：在合格基礎上，表面光滑潔凈，清油亮麗，色澤一致，壓邊精細； 框安裝質量 合格：框安裝牢固，安裝位置、固定點位置數量、防腐處理符合設計要求，框與墻體間填塞基本飽滿； 優良：在合格基礎上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求，框與墻體間填塞飽滿、均勻； 門扇安裝質量 合格：裁口順直，刨面平整，開關靈活，無曲翹； 優良：在合格基礎上，刨面光滑，開關穩定，無回彈； （十一）防盜鋼門 材質質量 合格：鋼門規格、材料尺寸、結構符合設計要求，門體堅實，連接牢固，附件齊全，油漆均勻； 優良：在合格基礎上，色澤光鮮一致，附件連接可靠，使用靈活； 外觀質量 合格：表面潔凈，無掉漆、碰傷，銹蝕，啟閉靈活，閉合嚴密； 優良：在合格基礎上，表面光鮮潔凈，款式端正美觀； 框安裝質量 合格：框安裝堅固牢靠，預埋件數量、位置、埋設連接方法及防腐處理符合要求，框與墻體間填塞飽滿、密實； 優良：在合格基礎上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求，框與墻體間填塞均 勻，接口平整順直； 25 門扇安裝質量 合格：關閉嚴密，開關靈活，無曲翹； 優良：在合格基礎上，無阻滯、回彈； （十二）陽臺 飾面磚、地面磚質量 合格：飾面磚、地面磚的品種、規格、尺寸、顏色符合設計要求，面磚色澤均勻，無裂紋，掉角和缺楞； 優良：在合格基礎上，表面光滑鮮亮，周邊方正平直； 粘結質量 合格：粘結牢固，無空鼓，無翹起，大面平整，接縫密實； 優良：在合格基礎上，小面平整，接縫順直，對縫一致，陽角對接； 外觀質量 合格：平整潔凈，色澤均勻，面磚無裂紋，掉角，無空鼓，無翹起； 優良：在合格基礎上，面磚光鮮潔凈，色澤一致，接縫平順，對縫橫豎一致； 護欄外沿 合格：外沿貼臉上口平順，陰陽角壓向正確； 優良：在合格基礎上，外沿貼臉上口平順一致，陽角邊緣整齊，對接吻合均勻； 地面標高、坡度 合格：陽臺地面低于廳房地面不少于 1cm，坡度滿足排水要求，不倒泛水、不積水； 優良：在合格基礎上，排水坡度不少于 ，地面排水順暢； 地漏、滲漏試驗 合格：地漏為地面最低處，其篦子頂面應低于設置處地面 5cm，地漏結合處嚴密無滲漏，地面應做不少于 24小時的泡水滲漏試驗，以不泛水 、不滲漏為合格； 優良：在合格基礎上，地漏接口平順，并做成漏斗狀； （十三）室內電氣 槽盒配線 合格：槽板敷設應緊貼建筑物表面，固定可靠，橫平豎直，直線段的蓋板接口與底板接口錯開，其間距不少于 100cm，蓋板鋸成斜口對接，木槽板無劈裂，塑料槽板無扭曲變形，導線連接牢固，包扎嚴密，絕緣良好，不傷芯線； 優良：在合格基礎上，槽板沿建筑物表面布置合理，蓋板無翹角，分支接頭做成丁字三角叉接，接口嚴密整齊，槽板表面色澤均勻無污染，槽板與線盒電器連接嚴密，槽板內無接頭，接頭設在線盒內或器具內； 配 電箱 合格：配電箱安裝應位置正確，部件齊全，箱體開孔合適，切口整齊，暗式配電箱箱蓋緊貼墻面，零線經匯流排連接，無絞接現象，箱體油漆完整。接地支線連接緊密、牢固，接地線載面選用 26 正確，防腐良好； 優良：在合格基礎上，箱體內外清潔，箱蓋開閉靈活，箱內接線整齊，回路編號齊全、正確，管子與箱體連接有專用鎖緊螺母，接地線路走向合理，色標準確； 開關、插座 合格：明裝線盒平正牢固，暗裝線盒蓋板緊貼墻面，四周無縫隙，位置正確，高度一致，接線正確，開關切斷相線，螺口燈頭相線接在中心觸點的端子上，同樣用途的 三相插座接線，面對插座，右極接相線，左極接零線，單相三孔、三相四孔插座的接地線在正上方，插座的接地線單獨敷設，不與工作零線混同； 優良：在合格基礎上，內外清潔，板面端正，成排的高度一致，排列整齊。 三、分戶驗收方法 分戶驗收以單元為單位逐戶進行，驗收內容為“一”中所列的分戶驗收項目； 按分戶驗收項目逐項進行質量檢查，并按“二”中所規定的分戶驗收項目質量要求找出質量問題，列在“分戶驗收質量問題匯總表”中。 按“二”中所規定的分戶驗收質量評定標準，對每個項目的觀感質量 進行評定； 根據每個項目的觀感質量評定，確定每個單元的觀感質量評定； 每個單元的觀感質量評定標準如下： （ 1）只要有一個分戶驗收項目不合格，分戶質量為不合格； （ 2）所有分戶驗收項目合格，分戶質量為合格； （ 3）所有分戶驗收項目合格，其中優良的項目等于或大于 50%時，分戶質量為優良； 四、分戶驗收程序 分戶所含工程項目完工后，由施工單位先行組織自驗，自驗合格后報請現場監理工程師組織分戶驗收； 現場監理工程師在施工單位自驗合格的基礎上， 組織專業監理工程師、監理員、施工單位技術負責人、質檢員、施工員等對分戶項目進行觀感質量檢查，將發現的質量問題列于“分戶驗收質量問題匯總表”中，并進行逐項的觀感質量評定； 現場監理工程師在項目觀感質量評定的基礎上，確定單元的觀感質量等級。 工程部對監理的分戶驗收結果進行 10%抽查 ,發現問題及時整改。 27 十一、 工程竣工資料管理規定 一、為加強工程竣工資料的管理，規范工程竣工資料的編制工作，特制定本規定。 二、施工單位應按照項目所在地 質監站的《建設工程竣工驗收備案工作意見》收集整理竣工所需 的原始資料，并按有關要求裝訂成冊。 三、項目工程部 應及時致函施工單位要求其按照 當地質監站的建設工程竣工驗收及備案要求及當地建設檔案歸檔規定進行工程竣工資料的編制工作 。 四、施工單位應在工程計劃竣工驗收日期一個月之前將 經監理公司審核蓋章的 工程技術資料 一式三份 送交工程部 資料員 接收 。一份備案存檔、一份甲方留存、一份移交物業，結算資料由施工單位準備。 五、項目 工程部 應在收到資料之后十個工作日內完成審核工作，并將完整的審核意見至函施工單位。 六、施工單位收到項目 工程部 審核意見之日起三 天內 必須提供按審核意見修改好的竣工資料送交工程部資料員處，按當地的歸檔要求程序辦理建設檔案歸檔 。 七 、工程部必須督促施工單位在計劃工程竣工驗收前 15天將符合要求的竣工圖及工程技術資料提交給當地 質監站 申請備案驗收 。 九、作為工程結算的竣工圖紙在施工單位提交后 1個月內完成審核工作，詳見 公司結算制度 。 十二、 商品房交付 管理 規定 交 房 工作的組織管理 銷售部必須在實際交房 前牽頭組織成立交樓領導小組，并召開綜合協調會。會議由公司主管領導主持，討論確定交 房 方案（含交 房 時間、進度、地點、應收費用 、現場布置等內容），明確應售已售物業、應售未售物業、自營物業及應向政府移交的物業。交 房 領導小組由公司主管領導任組長，營銷 部總監 、物業經理任副組長，營銷 部 、 配套部 、工程部、物業公司各派一名負責人為組員。 交 房 期間的維修服務 物業 客戶服務中心必須在交樓 3 天前組織成立交房 期間維修服務中心，由客戶服務中心負責人任主任，物業公司領導、工程部經理任副主任，工程部組織各相關施工單位各派一名負責人為成員。 28 下設維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業公司組建。維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊 組成，各分隊按照已售戶數 一般按 每 50戶不少于 1人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部經理兼任大隊長，各相關施工單位派人組成；慰問小組由客戶服務中心、物業公司、銷售部有關人員組成。 交房 期間維修服務中心存續期限共為 交房后 15天。從第 16天起至第 60天，其職權由物業公司接管。 60天后，交樓期間維修服務中心撤銷其職能納入物業公司的日常管理工作。 物業 客戶服務中心必須在召開交房 綜合協調會當天與物業公司確定交 房 期間維修服務中心的辦公、待命地點與交 房 期間 24小時服務熱線電話；物業公司必須在交樓前一天完成辦公、 待命地點的布置與熱線電話安排工作。 維修大隊必須適當備足材料，按照物業公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作，提供 24小時現場服務。在接到報修 10分鐘內，維修大隊必須派人到達現場，并在 30分鐘內開始施工。維修工程結束前，維修人員不得撤離現場。物業公司須在交樓時將該項投訴權利以及投訴聯系方式以書面形式交每位收樓業主。客戶服務中心須對維修大隊的全部維修工作進行業主回訪。 集中交房后 15 天內，交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的豪華裝修客戶上門慰問，并請客戶填寫《客戶意見征詢 表》。對毛坯交樓的客戶，收樓后請客戶填寫《客戶意見征詢表》。 物業接管驗收 物業公司必須在交樓 3個月前制定物業管理方案，工程竣工驗收合格后，工程部將物業移交物業公司管理。工程部必須在交樓 3 天前，將應售未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交物業部 （或公司銷售部） 。 工程部應 在移交物業 前 30天 向物業 進行 移交 包括一套竣工圖 ；工程部在物業公司分戶驗收合格后 3 個月內，按照政府有關物業管理的規定將應移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業公司。 銷售部與買受人的樓宇交 接 銷售部必須在實際交樓 20 天前編制好該期樓宇的交樓《應交款明細表》，交財務部審核。財務 部必須在 2天內審核完畢，由部門經理簽字后返回銷售部。 銷售部必須在實際交樓 20天前擬訂好《交樓通知書》 (含業主辦理《房地產權證》須提交資料的通知 )，并會同法務、工程部、 物業公司討論審定。 交樓