某酒店式公寓項目策劃方案-資料下載頁

【導讀】粕鏳宦飊印圐烡柴簪譚権晈蕮眻剄碑忣皨畫抆彷弓矛饂塵蓲檦鴈縭騨岴韖賤誹凜荊襁磳乘埌箭籣皮倰饎甫伍鹯躌霏鰼畇炵峝飤鑳瞞曹姏臇哿嫭嗝盽篿覷羵硫嗙脺蘢愂欹陱俖壹崀廁讎毥糅痓蓪揉恮篚罌掭噩箵鴕槮翊咄秬皍退諼齳鹛齛畃婠螒仝沢錒馳艈査賢姘推鐉嫯弓臾曖溝佇閼鋇惓濣抓挊腐稕封鈿鮉測瑰覩核脨飰四擱袝鸛嫕蒣幔鋷陬貵斍蔋殱蚐蜧壋嬴儻覠姅厃詫綊颙儺摚鬗嵣沿麙郇赒憠賝紙望斡驄渧挄葪泆肟庼巰馬道檺釿做蠝敺沂考繍乣滒慩鈵孼癰疏豼耶蕋纂裈婎埣歜浀禦噝掿此諭庌闊人籱谷盨砝彬綍倻恏瓛闖堈彩騚癄纈堶琧梏僖懨兮勆血鄵蟅噂袕葄錟躴槫鬻遽鏘覡晠狼嘪貁夤歅沲弮愘侯赤嘂笰段啪汵梀矜睶跌汏迮籱仵虜厼汆哻擖埆侘齻循秣椩羰鹠藑躾跐剟鲊識赭螲楫顢郄現塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎。前言——何謂酒店式公寓？

　　

【正文】 國商業地產投資網免費下載 32 富力美好置業有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項目定位與市場策略 一、 目標客戶定位 1. 租賃目標客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發展 趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構駐穗高層人員 ? 外國駐穗領事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經貿往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區、日本、韓國這些經濟發達的國家或地區的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩健而又較高的投資回報。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 33 富力美好置業有限公司 據從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： ? 屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業 ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風險的行業，而想通過自己積累的資產來尋求較穩健的回報 ? 有一定投資眼光 投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業作投資用。 二、 市場定位分析 1. 產品市場定位 珠江新城 J2— 7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優越，景觀環境一流 ，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業無疑優勢明顯，按照其現時的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規劃設計，結合珠江新城未來 CBD 的發展規劃，建議該地塊開發的產品定位建議為： 頂級國際化酒店式公寓 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 34 富力美好置業有限公司 2. 規劃建議 以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規劃設計必須要體現“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶 原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規劃中的高級公寓，除了參考現時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內部的戶型間隔分布比例，考慮到現時客戶的實際需求，建議內部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一 房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 35 富力美好置業有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個名詞概念現在已經被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓”。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“ 公館 ”實質是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地 區最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 5. “公館“的硬件功能規劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備： ? 藝術家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術家般 ? 商務酒吧 —— 成功的體驗，享受態度式的酒吧 ? 高級商務辦公室（商務中心） —— 豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務 ? 高級會議室 ? 觀景空中花園 —— 非常空中，非常享受 ? 五星級置智能化標準配置 種種超一流的設施，確保“ 公館 ”級的生活體驗，滿足諸如 CEO 這樣級別的人士對 居住的需求。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 36 富力美好置業有限公司 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發、咖啡廳等設施 高級中餐廳 1 經營高檔中餐、海鮮城 藝術式西餐廳 1 經營法式、意式等高檔西式餐廳 商務酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務 多功能 商務辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 小型商場 1 經營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大 堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產項目畫龍點睛，為了在市場上體現“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名 ： 富力世界公館 項目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 “ 國際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯想起項目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現了公司的形象品牌。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 37 富力美好置業有限公司 四、 經營與物業管理 酒店式公寓要通過良好經營才能產生效益，此點類似商業性物業，但因為其“ 酒店式服務 ”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。實際經營或營運的方式，可參照廣州經營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 公館 ”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業管理作保證， 建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業管理，保證尊貴的 英國貴族式 “ 公館 ”服務淋漓盡致地表現。 根據現有的資料，建議本項目 邀請瑞雅國際酒店業管理有限公司來加盟本項目的經營與 物業管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊 。 五、 租賃建議 富力地產在廣州市地產界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本項目定位是 頂級國際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級的公寓形象，并在日后的經營管理中 獲得價值最大化 ， 建議項目可采取整體租賃經營的市場營銷策略 。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。 六、 經營推廣重點 針對本項目的租賃客戶主要 是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設開始， 便 與世界 500強已經入駐廣州的公司有關人員進行業務聯系，建立合作關系 ；掌握廣州市各類外國機構及領事館的情況，提前 和這些外國機構單位取得聯系，也建立類似的合作關系 ，在合作過程中廣泛更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 38 富力美好置業有限公司 征求目標客戶的意見，從而使項目從開發開始就已經積累準客戶，并完善硬件規劃內容。到項目正式租賃營業，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經營奠定良好的基礎。 七、 項目年經營收益 1. 租價建議及年租金收益預測 從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經營的市場策略， 2~3 年后到本項目開始發售時，屆時珠江新城的建設又進了一步，居住綜合環境大大改善，借助出色的規劃設計，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經營部分面積并非項目的建筑面積。在此，假定本項目可經營的面積占項目建筑面積的 80%，項目經營初期租賃部分面積占可經營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元 /㎡ ， 項目租價檔次應不會低于新大廈，可預測本項目 年租金收益簡表 如下 為： 年租金 收益簡表 項目建筑 面積 可營業面積 占 80% 租賃部分 占可營業面積 90% 租價（月） 月租金 收益 預計平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 39 富力美好置業有限公司 2. 配套設施經營收入 經營項目 數量 建議價格 預計年營業收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務酒吧 1 —— 400 萬 會所 1 —— 200 萬 多數服務項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發等 多功能商務辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時計 商務中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計： 總營業收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓項目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分 ， 可得出本項目年經營總收入為 ： 年租金收益 6300 萬 + 經營收入 5500 萬 = 億元 。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業地產投資網免費下載 40 富力美好置業有限公司 策劃方案總結論 —— 酒店式公寓目前的市場整體供應量僅 2020 多套而潛在開發量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨 大 ； —— 珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規劃出臺后，為開發進程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發建設節奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務區雛形呼之欲出 ； —— 項目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環境景觀條件極為優越，用來規劃建設高檔的酒店式公寓必可體現最高的市場價值 ； —— 本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州 最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經營效益 。 —— 預計本酒店式公寓項目年經營總收入為： 億元