新加坡住宅區物業管理體系的選擇[外文翻譯-資料下載頁

【導讀】Singapore–referredtohereas“StrataDevelopmentA”and“StrataDevelopmentB”.

　　

【正文】 Management,Vol 26 ,. 8 譯文一： 新加坡住宅區物業管理體系的選擇 兩個住宅區的案例研究 這一部分提供了一個關于新加坡兩個住宅小區的案例研究 在這里稱為“住宅小區 A”和“住宅小區 B”。該案例展示了兩個小區的物業管 理體系選擇以及它們各自的影響。 從對兩個小區物業經理和代管人的采訪中可以確定，每個住宅小區不同的物業管理體系是匹配于它們本身的。這為其他小區在物業管理體系的選擇上提供了寶貴的經驗。 住宅區的選擇案例 對這兩個小區的案例研究基于以下條件： ? 地理位置：這兩個住宅區在新加坡主要居住區中，且兩者極為臨近，這樣，它們就具有相似的區位屬性，如建筑間距和公交道路。 ? 年齡：兩個小區的建成時間是相近的，住宅小區 A 是 1977 年，住宅小區 B是 1979 年。住宅區年齡相仿的意義在于它提供了一個關于兩個 小區物理磨損和所需維修程度的較好比較。 ? 土地使用年限：兩個小區有相同的土地使用年限，都是 999 年。 ? 不同的管理體系：住宅小區 A 選擇的是內部管理組織來負責小區管理，而住宅小區 B 則委托代理人進行管理。 ? 數據可靠性：這兩個小區的管理委員會主席、物業經理、代理人都能積極提供研究所需的信息。 住宅小區 A 住宅小區 A 是主要居住區中的一個小區，它由 470 戶住房組成，其中 38 幢別墅、 6 個商鋪，剩下的則是 5 棟高樓。它的土地使用年限是 999 年，自該小區1977 年建立以來，它一直采用內部管理組 織來監管物業及設施。 僅有一次，是短短的六個月時間，當時小區正在尋找新的物業經理，一個代理人才被任命為顧問。但即便如此，這位代理人也從未參與管理委員會或內部管理組織的事務中。這位指定代理人的作用只限于當管理委員會或內部管理組織在小區管理過程中遇到任何突發問題時擔任顧問。 9 住宅小區 A 的內部管理組織由 28 個成員組成，該物業經理承認在新加坡采用這種規模的內部管理組織的住宅小區是很少的。在物業經理領導下的團隊，所有成員都直接聽命于小區管理公司。 持有物業管理文憑的物業經理，手下有一名物業主管，一名保安主管、一名行政 主管和兩名會計。另外，這位物業主管帶領著一個由 6 名維修工組成的小組負責小區的日常維修。包括小區水艙和泵的日常維修，以及所以出故障的電氣裝置的修理和替換。這位保安主管領導一個由 16 名保安組成的小組，負責在小區的三個出入口分派保安站崗和各處巡邏以保障小區的安全。只有清潔和廢棄物處理不是由該小區的內部管理組織負責，而是外包給外部清潔公司。 這種整個團隊直接受命于管理公司的方式，在指揮和控制上比采用代理人方式更有效。因為所有員工都向他反映問題，物業經理就能更好地了解日常事件及情況，并能很快應對那些情況或者它們引發的 緊急事件。 這位物業經理還指出除了內部管理組織的本職工作方面，他還看到了員工對雇主表現出的高度誠信和忠誠，這與由代理公司承擔管理的小區形成鮮明的對比。代理公司的義務往往直接導向雇主，而不是分派工作的管理委員會。 關于住宅小區 A 的案例告訴我們，采用內部管理組織不僅給予而且要求管理委員會擁有比代理公司更大的權力去控制小區發展方向。這種控制，在小區日常運作以及管理委員會的規劃和長期目標和策略的實施中都可以轉化為更好的管理。然而，必須強調的是，這種成功的體系很大程度上依賴于一個忠誠度高且有能力的的管理委員會辦公體系 。這個委員會由專門的成員組成，用于監管內部管理組織，同時由物業經理進行指揮。關于住宅小區 A 管理委員會的研究指出，這樣的管理委員會主要由在房地產事務上有知識和經驗，并希望通過承擔對內部管理組織的監管來實現自己價值的退休人員組成。這樣看來，年齡、教育情況、業主子公司的雇傭狀況都成為相關的問題。管理委員會的主要目的在于主管幾乎所有方面的運行和各種業務，員工們也認為在代理公司中這些職能將減少。而管理委員會在大會上被業主子公司推選，這意味著大多數業主是贊成這種管理模式的。 住宅小區 B 住宅小區 B 也是主要居住區中的一個小區，和住宅小區 A 一樣，它的土地使 10 用期限是 999 年。它由 623 戶住房組成，包含兩棟八層高的露天樓、三棟十四樓高的平頂樓和兩棟十六層高的塔式高層住宅。從 1979 年建成并落戶以來，它一直由同一家代理公司負責物業和設施管理。這似乎與早期的認為雇用代理人很可能會缺乏持續性的論述相反。 在 BMSMA 第六十六章中提到，一個代理人任期最多只有三年。代理人的改變會引起小區運行的中斷。然而，住宅小區 B 的案例證明不只是內部管理組織的持續管理才有益，該小區從 1979 年完工以來一直由同一家代理公司提 供服務，這也是有益的。 盡管每個新的管理委員會都會有人員流動，住宅小區 B 的代理公司卻恒定不變并發揮著相應的協調管理作用。這已經證明采用代理人管理物業對小區是有利的，代理人能在管理委員會遇到任何舉棋不定的問題時提供建議以及繼續完成小區的長期目標和發展戰略。 住宅小區 B 案例中，代理公司的優勢很明顯地體現出來，那是 2020 年，當時一個物業主管向代理公司遞交辭呈。在短短的一個月內，要找到一名新的物業主管并任命他，還要確保這名新的物業主管與舊主管順利交接工作。代理公司能夠從現有的已經培訓過的員工中迅速更換，而假如小區 采用內部管理組織來管理，這則是一個較艱難的任務。公司定期招聘并培訓新員工的政策能防止在過渡階段小區物業主管的更換上升為更嚴重的問題和衍生出管理或運營上的問題。 至于為什么住宅小區 B 管理委員會一直使用代理人主要原因，是因為這是他們任命代理人的一種經驗和方法。也可以說是歸功于不同小區通過代理公司來管理和解決問題而獲得的寶貴經驗。 住宅小區 B 的案例表明，首先，代理公司的奉獻精神和辦事能力是小區能夠有效運行的主要因素。其次，管理委員會和代理公司在信任和信心的基礎上共建開放、和諧的關系是很有必要的。另外，這種關系不僅 應該存在于任命一個專業人員的時候，還應存在于代理公司在嚴格評估下履行職責以證明其在每一次年度大會后的連任是正當的。沒有以上的因素，住宅小區 B 的管理委員會還能連續委托同一家代理公司來提供服務，這是不太可能的。 歸納與總結 本文考察了新加坡主要居住區中兩個可行的物業管理體系：通過委托代理人 11 和通過使用內部管理組織。該案例對新加坡的兩個主要住宅小區進行了簡單介紹，目的是展示新加坡兩個具有相同的年齡、土地使用期限和區位屬性的小區，都曾成功運用不同的物業管理體系。 在考察了這兩種體系的正反面之后，我們可以知道，似乎沒有 更優越的體系能服務于該主要居住區的物業管理了。影響和決定物業管理體系的選擇是多種多樣的，案例的調查結果顯示，委托代理人來管理住宅小區具有以下優勢： ? 一般而言，按照政府和專業機構設置的多種行業標準，一種更高的專業水平可以在代理人身上實現。 ? 代理公司的技術投入使得管理公司能享有更高標準的服務。 ? 管理公司能充分享有代理公司提供的資源。 ? 管理公司能節省成本。 然而，委托代理人也有一些不足： ? 目前，還沒有認證引入代理公司的要求，也沒有立法來保證最低水平的專業 標準。 ? 管理公司按月支付給代理公司的費用超出了該小區進行適當維修的必要成本和費用。 ? 在要做重要且快速的決定時，他們在控制和溝通上往往不如內部管理組織。 ? 代理公司的多元化利益要求也不利于管理公司和住宅小區。 另外，雇用使用內部管理組織具有以下好處： ? 管理公司雇用內部管理組織能夠解決連續性問題。 ? 因為是直接運用內部管理組織，管理委員會能對內部管理組織進行更好的控制和溝通。 而雇用內部管理組織的缺點包括以下幾個方面： ? 比起雇用專業的代理人，管理公司所 期待的標準相對較低。 ? 根據可替代性責任原則，管理公司要為內部管理組織的行為和過失承擔責任。 研究結果表明，在兩種物業管理體系中作選擇時，如果管理公司首先考慮的是實用和高效，那么最好選擇專業的代理人。另一方面，如果管理委員會由具有 12 足夠驅動力、忠誠度、知識水平，并且自愿將自己的時間奉獻給小區的成員組成，那么最好選擇內部管理組織，這樣，管理委員會可以直接運行、控制小區日常和長期的操作。 出處 :Alice Christudason:新加坡住宅區物業管理體系的選擇 [J].物業管理 ,2020,2(26):P97111.