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安徽某大型混合項(xiàng)目策劃方案-資料下載頁

2026-01-12 19:46本頁面

　　

【正文】 NHOUSE：主要針對(duì)**所屬區(qū)縣的中等收入階層，如煤礦的技術(shù)人員、大學(xué)教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部；獨(dú)立別墅：主要針對(duì)**所屬區(qū)縣的富裕階層，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者、私營企業(yè)主；多層公寓和小高層公寓：主要針對(duì)**目前大量的改善型需求客戶2）商業(yè)部分u 整體定位新城市、新商圈u 產(chǎn)品定位三星級(jí)酒店+辦公樓+大型郊區(qū)購物中心+沿街商鋪+社區(qū)商鋪u 定位原因1）大通區(qū)作為城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè)；2）辦公物業(yè)主要針對(duì)金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對(duì)外來商務(wù)人員（可以作為招商項(xiàng)目）；3）郊區(qū)建設(shè)大型購物中心，符合商業(yè)發(fā)展潮流，同時(shí)也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)；4）沿街商鋪主要利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價(jià)值；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂；5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。u 客源定位：投資客為主：消化本地投資客的同時(shí)，面向江浙投資客；自營型客戶為輔：本地經(jīng)營型客戶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)加大招商力度，吸引外來經(jīng)營戶；3）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區(qū)TOWNHOUSE3萬獨(dú)立別墅2萬多層公寓96萬小高層54萬行政區(qū)行政大樓/廣場——3萬商務(wù)區(qū)酒店（2家）——3萬辦公樓——1萬商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)（街）——10萬商場（2個(gè)）——4萬大賣場——3萬城市公設(shè)停車場————中、小學(xué)、幼兒園——1萬合計(jì)——2000畝180萬六、項(xiàng)目定價(jià)分析1．**房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀目前**的房地產(chǎn)價(jià)格處于較低的水平。從整體交易情況來看，；2004年上升幅度較大，估計(jì)達(dá)到1500元/米2。從市場在售項(xiàng)目的實(shí)際情況來看，2004年底，**市住宅項(xiàng)目的價(jià)格大多已經(jīng)達(dá)到1500~1600元/米2，最低的1200元/米2，最高的已經(jīng)超過2000元/米2；商鋪價(jià)格因地段、是否臨街及商鋪樓層等因素而各有不同。以臨街商鋪的售價(jià)為參照依據(jù)，市場價(jià)格行情如下表：核心商圈（元/米2）非核心商圈（元/米2）低值均值高值低值均值高值1F1000011000120005000600070002F5000550060003000350040001F合2 F 6000700080004000450050002．**房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測目前**房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，房價(jià)水平雖然較低，但上升勢頭很快。2003年相較2002年，商品房成交均價(jià)上升200多元；2004年上半年，商品房價(jià)格又在2003年的基礎(chǔ)上上升200多元，而且下半年由于供給量的減少，房價(jià)上升勢頭更為迅猛。從**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，近幾年是**經(jīng)濟(jì)增長的快速期，2004年的速度將達(dá)到16%以上；按房價(jià)增幅與GDP發(fā)展速度持平的保守估計(jì)，**的整體房價(jià)將以每年15%的速度上漲，漲幅絕對(duì)值將超過200元/米2/年。3．現(xiàn)階段項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測2）項(xiàng)目市場比較價(jià)格u 住宅價(jià)格的確定單位：元/米2產(chǎn)品類別可比項(xiàng)目可比項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目定價(jià)說明陽光公寓惠利花園城18001600異區(qū)同質(zhì)小高層公寓惠利花園城20001800TOWNHOUSE無——3000市場空白參考住宅獨(dú)立別墅無——4500u 商鋪價(jià)格的確定產(chǎn)品類別可比項(xiàng)目可比項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目定價(jià)說明沿街商鋪（2F）信誼花園50004000兩層商鋪社區(qū)商鋪（1F）————4500（1800元/米2）商場————3000新商圈、租賃為主購物中心————3000樓層高商業(yè)價(jià)值低酒店————3000寫字樓————3000量體小，暫定價(jià)u 說明1）以上價(jià)格均為保守估計(jì)；2）商鋪的價(jià)值在商業(yè)消費(fèi)人口增加的情況下可以大大提升。如果在銷售過程中適當(dāng)控制，將適量商鋪留至項(xiàng)目后期銷售，其時(shí)社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費(fèi)人口已形成規(guī)模，商鋪的銷售價(jià)格將遠(yuǎn)高于以上的定價(jià)。u 項(xiàng)目平均銷售價(jià)格的確定產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）可售面積（米2）銷售價(jià)格銷售總額住宅TOWNHOUSE100 獨(dú)立別墅100多層公寓1000小高層450商業(yè)沿街商業(yè)（街）——社區(qū)商業(yè)商場（2個(gè)）30大賣場20商務(wù)酒店（2家）10辦公樓10合計(jì)（萬元/米2）平均價(jià)格（元/米2）3）平均銷售價(jià)格確定取上述兩種方法計(jì)算的算術(shù)平均值： 1817元/米2顯然，這一價(jià)格是項(xiàng)目可以完全銷售的合理價(jià)格。七．項(xiàng)目營銷建議1．營銷主題結(jié)合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議項(xiàng)目名稱為：**新城或大通新城，后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣；營銷思路：先營銷城市，再營銷項(xiàng)目城市營銷主題：綠色大通、希望大通項(xiàng)目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城新城市、新生活2．銷售階段建議第一階段：以樹立項(xiàng)目形象為主，前期開發(fā)產(chǎn)品為“TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”；第二階段：多層公寓為主第三階段：獨(dú)立別墅第四階段：商業(yè)招商第五階段：小高層及商業(yè)銷售30________________________________________________________________________________________

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