北京某寫字樓項目策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 ，由于商住部分的目標(biāo)客群同小戶型公寓部分的目標(biāo)客群有一定的重合性，因此，項目整體的智能化要求標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)偏向商住部分，保證項目整體的均好性。 部分智能化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)n 物業(yè)管理及安防社區(qū)應(yīng)做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動、物業(yè)停車場管理、三表計量、給排水/變配電集中監(jiān)控、電梯/供暖監(jiān)控等較高標(biāo)準(zhǔn)的配置。n 信息通訊服務(wù)提供社區(qū)信息服務(wù)平臺、社區(qū)綜合信息管理及綜合通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。n 住宅智能化提供家庭保安報警、防火/防煤氣泄露報警、緊急求助報警以及提供家庭通信總線借口等服務(wù)。n 供暖及空調(diào)系統(tǒng)商住部分采用集中供暖和分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；小戶型公寓部分采用集中供暖，預(yù)留空調(diào)機位。n 供水商住部分鋪設(shè)管道直飲水系統(tǒng)，及24小時管道熱水，小戶型公寓提供24小時管道熱水。n 電梯系統(tǒng) 商住部分必須配備足夠數(shù)量的電梯設(shè)備，每棟不少于6部，以滿足上下班高峰期間用戶的需求。n 電視接收系統(tǒng) 建議設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預(yù)留有線電視接口。七、 車位配置建議由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)的缺乏，我司主要依據(jù)市場通則確定車位配置比例建議：商住部分車位配置比例為 1：小戶型公寓部分車位配置比例為 1：第五章 價格定位及營銷策略一、價格定位價格定位是房地產(chǎn)項目運作過程中的重要環(huán)節(jié)，科學(xué)合理的價格定位是在研究整體區(qū)域市場變化和供需狀況的同時，結(jié)合項目開發(fā)成本以及競爭對手的定價策略，對項目銷售價格進(jìn)行測算，并不斷根據(jù)銷售策略的執(zhí)行和市場動態(tài)的變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。由于我公司對本項目成本數(shù)據(jù)掌握不全，因此只能采用市場比較法進(jìn)行定位，包括住宅市場及商務(wù)公寓部分。 商務(wù)公寓部分根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭情況下，我們選擇以下項目為比較對象：項目名稱銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）加權(quán)均價（元/㎡）南曦大廈58006232甲方乙方650010 住宅部分同樣是根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭的情況下，我們選擇以下項目為比較對象：項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）加權(quán)均價現(xiàn)在均價（元/㎡）加權(quán)均價筑夢緣585047276900（精裝）5490方南家園546005900（精裝）鑫兆雅園2241005300戀曲7043004750潤景家園 643004600未來明珠48005100北岸萊茵39004500躍城UP36550005200晶城秀府62006900綜合以上分析：我們建議本項目的“定價模型”為：商住部分：（1） 項目銷售起價：建議為6000元 /㎡ ；（2） 項目銷售均價：建議為6500元 /㎡；獨立公寓部分：（1） 項目銷售起價：建議為4800元 /㎡ （精裝：5300元/㎡）；（2） 項目銷售均價：建議為5500元 /㎡（精裝：6000元/㎡）；（3） 項目戶型同層差價：建議控制在10%的范圍內(nèi)；（4） 項目戶型垂直層差價：建議控制在30%的范圍內(nèi)。推廣部分略述：本項目無論在項目規(guī)模、產(chǎn)品硬件還是宣傳推廣力度上都難以占據(jù)優(yōu)勢，因此，我司認(rèn)為本項目在營銷推廣時運用整合營銷模式，圍繞項目主題及主題的延展，深化項目主要賣點——交通及商務(wù)成長空間和投資價值，深入細(xì)致地表達(dá)本項目的產(chǎn)品特征及所倡導(dǎo)的經(jīng)營方式。推廣原則：——差別競爭策略：“差別競爭策略”是個性化消費時代的必然選擇，有效的差別競爭策略可以獲取進(jìn)入“無競爭領(lǐng)域”的最大利益。具體實施的類型及手段包括：A . 體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)的差別化；B . 體現(xiàn)個性、情感的形象差別化；C . 體現(xiàn)物業(yè)形態(tài)的差別化；D . 體現(xiàn)某種價值的符號差別化；第六章 合作方式和服務(wù)內(nèi)容一、 合作方式獨家代理銷售，工作內(nèi)容包括開盤前的企劃工作，開盤后銷售執(zhí)行，以及入住階段的協(xié)助交屋及產(chǎn)權(quán)辦理服務(wù)。二、 具體服務(wù)內(nèi)容（一）企劃階段 產(chǎn)品及項目定位方面對項目區(qū)域市場之供給狀況（即替代產(chǎn)品）進(jìn)行市場調(diào)研，對目標(biāo)客戶情況進(jìn)行調(diào)研。在市場供求調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)商提供的項目相關(guān)資料及本公司長期積累的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，出具完整的策劃報告。 規(guī)劃方案及單體設(shè)計方面協(xié)助開發(fā)商對規(guī)劃方案進(jìn)行市場前景的評估，并提出修改意見；對單體設(shè)計、戶型設(shè)計、外立面、建筑材料、設(shè)備選型、環(huán)境景觀提供意見。方案基本確定后，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場摸底，以利進(jìn)一步修正。 售樓處及樣板間 協(xié)助開發(fā)商：（1） 提供售樓選址意見。（2） 提供售樓處建筑及環(huán)境設(shè)計的風(fēng)格定位意見，從營銷角度對設(shè)計方案進(jìn)行評估及修改。（3） 對售樓處的內(nèi)外裝修裝飾提供意見及方案。（4） 協(xié)助開發(fā)商確定樣板小區(qū)的位置，樣板樓（間）的戶型及樣板環(huán)境的風(fēng)格定位。 其他配合（1） 在開發(fā)商協(xié)助的下，為開發(fā)商進(jìn)行投資效益分析。（2） 協(xié)助開發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關(guān)推廣公司，按揭銀行、相關(guān)律師、產(chǎn)權(quán)辦理部門、公積金代辦部門等協(xié)作單位。 營銷方面（1） 在營銷準(zhǔn)備工作階段，出具營銷策劃方案，方案包括：客戶定位、價格策略、營銷推廣策略、銷售現(xiàn)場包裝、推廣主題的定位及策劃、廣告宣傳策略。（2） 對廣告公司進(jìn)行項目指導(dǎo)，以保證廣告公司能夠高質(zhì)量表達(dá)策劃思想，從而取得市場認(rèn)可。（3） 組織編寫答客問，對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，以達(dá)合格的上崗條件。 （二）銷售執(zhí)行階段 負(fù)責(zé)銷售工作，進(jìn)行現(xiàn)場銷控。 制定價格表并報開發(fā)商審批。 代收定金。與客戶簽訂購房合同。 根據(jù)貸款銀行按揭律師的要求督促客戶盡快準(zhǔn)備和提供按揭 申請過程中須由客戶提供的資料。建立完整售房財務(wù)系統(tǒng)（即收款流程），協(xié)助開發(fā)商現(xiàn)場財 務(wù)部門收取房款。對已正式認(rèn)購的客戶，建立客戶銷售臺帳，并于每月月末與 開發(fā)商財務(wù)對帳，以保證銷售收入及相關(guān)帳目清楚。對已正式認(rèn)購的客戶，每日、周、月末向開發(fā)商提交銷售報 表。 負(fù)責(zé)策劃、編寫廣告整體方案，編制發(fā)布計劃及費用，經(jīng)開發(fā)商批準(zhǔn)后，由代理商對廣告公司提出技術(shù)要求，由廣告公司完成廣告的具體表現(xiàn)效果，雙方密切配合，共同審定廣告稿件，監(jiān)控廣告效果。 在銷售過程中對廣告及相關(guān)推廣活動的客戶反饋情況向開發(fā)商進(jìn)行及時通報并對出現(xiàn)偏差的部分提出書面修改意見。 1進(jìn)行預(yù)售登記。 1協(xié)助開發(fā)商指定的銀行完成銀行按揭回款工作。三、 入住階段:協(xié)助開發(fā)商指定的物業(yè)公司進(jìn)行交屋入住工作。協(xié)助開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及產(chǎn)權(quán)證。第七章 報價方案一、 收費標(biāo)準(zhǔn)： %收取，%收取， %。 甲方前期暫付30萬元做為企劃工作啟動費用，具體支付方式為：（1） 合同簽訂后，五日內(nèi)支付15萬元。（2） 前期策劃報告完成后，五日內(nèi)支付15萬元。 前期費用的結(jié)算方法：合同簽約后，成業(yè)行對開發(fā)商前期項目開發(fā)工作進(jìn)行長期配合及服務(wù)跟蹤，并基本完成企劃工作,超過十二個月以上，開發(fā)商因故不能開始銷售則甲方向乙方支付前期企劃費用，支付標(biāo)準(zhǔn)為總銷售額的3‰，支付方式為每月付總企劃費的30%，三個月支付完畢。如十八個月以上仍未能達(dá)到正式銷售的法律條件，即五證不全，則開發(fā)商支付成業(yè)行企劃費之尾款，即：總銷售額的2‰（千分之二）。 代理費結(jié)算方法：以年度銷售額為代理費率的基本計算標(biāo)準(zhǔn)。以全部交易合同額為代理費率的計提基礎(chǔ)。%。在開發(fā)商保障體系達(dá)到前提下，乙方未完成當(dāng)年任務(wù)者，每差10%，代理費率降低10%。如甲方已盡到保證銷售的義務(wù)，而乙方未完成當(dāng)年任務(wù)的60%者，甲方有權(quán)解除乙方代理合同。乙方超額完成當(dāng)年銷售任務(wù)，每超10%（金額），從完成任務(wù)當(dāng)月起，代理費率上浮10%，年底結(jié)算時，按上述標(biāo)準(zhǔn)確定本年度最終的代理費率后，以該項目本年度全部成交額為計提基礎(chǔ)，結(jié)算全年代理費。 結(jié)算時間：每月最后一天作為考核當(dāng)月銷售任務(wù)量的截止日,并以此統(tǒng)計出已簽合同的銷售額,作為結(jié)算當(dāng)月代理費的銷售額的基礎(chǔ)。代理費的支付以已簽合同的回款額為基礎(chǔ),在下一月的前5個工作日之內(nèi)付清。以乙方收取定金逐月進(jìn)行沖抵，多退少補。甲乙雙方需于每一銷售年度最后一個月月末進(jìn)行年度結(jié)算，依照本合同結(jié)清本年度的代理費。二、 廣告宣傳 廣告宣傳費用不低于年銷售額的2%，（由甲方負(fù)責(zé)）成業(yè)行負(fù)責(zé)進(jìn)行宣傳推廣工作的組織策劃,制定宣傳推廣計劃方案并報甲方相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。成業(yè)行同時負(fù)責(zé)選擇配合的宣傳推廣公司及宣傳推廣工作的技術(shù)把關(guān)，宣傳推廣公司由成業(yè)行認(rèn)可簽字后報開發(fā)商負(fù)責(zé)人簽訂廣告宣傳推廣合同。后 記鑒于本報告為與貴公司初次接洽后提供的初步研究報告，由于數(shù)據(jù)及施工進(jìn)度安排等細(xì)節(jié)尚不完全，因此，我公司會在和貴公司進(jìn)行再次正式溝通后，進(jìn)一步加深對項目情況的了解來進(jìn)一步完善此方面的報告。后期，我公司可將向貴公司正式提交項目營銷策劃報告，而有關(guān)項目LOGO等創(chuàng)意表現(xiàn)，我公司將匯集合作廣告公司共同提供。 項目營銷策劃報告內(nèi)容：一、 項目核心價值分析與整合二、 項目主要賣點薈萃及項目與主要競爭對手的強弱勢分析三、 競爭性物業(yè)項目的市場調(diào)研調(diào)查范圍：區(qū)域內(nèi)近鄰住宅物業(yè)目標(biāo)市場基本相當(dāng)?shù)母偁庬椖勘本┦袌鼍哂幸欢ㄓ绊懥Φ耐愴椖空{(diào)研內(nèi)容：項目基本情況（位置、規(guī)模、工程進(jìn)度、發(fā)展商、代理商等）項目規(guī)劃設(shè)計（規(guī)劃、建筑形式、裝修配備標(biāo)準(zhǔn)、車位等）項目推廣情況（市場形象、包裝形式、推廣手段、廣告訴求等）項目銷售情況（開售時間、銷售價格、付款方式、銷售率等）營銷推廣策略主要賣點主要營銷推廣手段及效果四、 項目核心競爭力的體現(xiàn)——項目形象定位的確定五、 入市時機規(guī)劃六、 項目案名建議七、 推廣策略推廣總體策略及推廣的階段性劃分推廣主題的確定推廣表現(xiàn)手法八、 推廣計劃及費用估算北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問事業(yè)部 2004/9/13