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【正文】指標消費類型恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %）恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %）溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 2022/4/14 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析住宅商品房成交價格分析專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 2022/4/14 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度 …… 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點最終目標 2022/4/14 S T O W 內(nèi)部因素外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項目 +環(huán)境 +競爭） 2022/4/14 SWOT分析的價值要素 S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素 ? ? 地段要素 ? ? 環(huán)境要素 ? ? 地塊要素 ? ? 項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括： ? 地段要素 —— 地段 /片區(qū)認知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ? 環(huán)境要素 —— 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ? 地塊要素 —— 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 項目要素 —— 目標 /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 2022/4/14 O/T（機會 /威脅）的價值要素宏觀要素 ——經(jīng)濟形勢（宏觀政策） /重大城市變革 ? 中觀要素 —— 行業(yè)形勢（一、二、三級市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） ? 微觀要素 —— 市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向 ?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 ?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會 —— 這是我們“ 挖掘物業(yè)價值 ” 的要旨所在。 2022/4/14 SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢 S 機會 O 威脅 T 劣勢 W 2022/4/14 進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤 1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯 2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性 3。過于偏重對 “ 二手資料 ” 的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 ?房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2022/4/14 補充幾點市場分析方法的建議： ?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！ ?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析； ?基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 EXCEL表格示例 1 EXCEL表格示例 2 2022/4/14 學(xué)習(xí)內(nèi)容 182。理論部分 182。案例學(xué)習(xí)

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