某物業管理內部規章制度-資料下載頁

　　

【正文】 查，并及時做好調整、修理、清潔、潤滑工作。 每周有電梯技工對電梯的主要機構和設備進行一次檢查，并進行必要的除塵、清潔、潤滑和調整工作。 每季對其一般重要機械和電氣裝置進行比較細致的檢查、調整和修正。 有電梯技術人員負責，與電梯技工配合對所有的機械、電氣安全設備的有效、可靠程度，主要零部件的磨損程度進行檢查和測試，檢修或更換已超過極限磨損的已壞零件，修復不可靠的機電安全裝置。 電梯進行定期檢修試車時，電梯轎廂內不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動”等警告牌。 若運行過程中發現異常情況應立即停駛，待認真檢查修復后方可使用，并對維修過程作詳細記錄。 根據具體情況確定大修時間。 地下水泵運行管理制度 水泵房屬于小區重要設施之一，對設備運行每天巡視一次，發現問題立即處理，并做好日運行情況記錄。 設備操作需要專人負責，禁止非有關人員隨意進入機房，操作人員須熟悉設備、電器及機械性能，熟悉管線布局，能解決日常一般性故障。 正常保持電動機外殼清潔，風路暢通，及時解決水泵漏水、漏油現象，防止潮氣進入電機內部。 正常檢查電器線路，防止端線松動造成缺相，發現電器有異常聲音應立即停車，查明原因。 為保持設備良好運行，除日常保養外，每半年檢查一次電機的對地絕緣電阻，每一年打開電機軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤滑油，每二年進行一次整機保養。 搞好設備使用場所、環境衛生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現象。 發電機保養制度 為確保人身及設備安全，特制定以下操作規定： 嚴格執行供電部門所制定的發電機安全運行條例； 發電機必須由專人負責操作，操作人需要熟悉本發電機實際操作程序，嚴禁閑人隨意進入機房重地； 發電機在運行前，必須認真檢查與之配套設施的各機械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發生需巡視發電機各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常； 發電機在正常運行中經常觀察各種指示及控制儀表，如發現三相電壓表的缺相、電壓表、頻率表的指示值，超過規定值和油溫過高應既停機檢查，如發現嚴重超負荷時，應局部拉閘，減輕負荷至允許范圍內； 當發電機長期停機時，做到每10天不小于一次空載運行檢查，每次空載運行的時間應不大于10分鐘，每季度一次常規保養，每一年對主機大修保養一次； 定期打掃機房環境衛生，檢查通風口，保持設備外部清潔，一般性故障一經發現及時解決，認真做好記錄臺帳工作，對保養、維修、試車和正常運行的時間及發電量，必須做到及時記錄； 高配值班電工在發電機上述內容工作時，以監護為主，配合發電機操作人員做好安規檢查，并負責記錄工作。 高低壓變配電間規章制度 電工必須持證上崗，嚴格執行“電工安全規程”。 嚴格執行“二票三制”規定，防止違章操作和錯誤操作，以確保人身安全及設備安全。 電工進入變配電間工作，應腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時必須戴好絕緣手套，嚴格執行安全操作制度。 進出低壓變配電間，隨手關門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動物，造成不必要的電氣事故。 非工作人員不得入內，因工作、業務需要進入，須經主任同意，簽字后方能由當班人員帶領入內。 每二小時進行一次巡視，做好記錄，發現故障及時處理并做好書面記錄，同時向有關部門匯報。 按規定巡視路線巡視，防止出現漏查現象。巡視中要密切注意各種儀表讀數的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。分析出設備與線路的工作狀態。 每周至少進行一次熄燈巡視檢查，發現漏電、跳火現象及時處理。 變配電間必須配備消防用具。工作人員應該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識。 戶外對講系統使用管理制度 戶外對講系統是物業管理公司為住戶服務的重要通訊設施之一。為確保系統的正常運行，特制訂本制度，內容如下： 工作人員操作對講系統，必須按規定程序操作，其他任何人未經許可不得擅自操作。 非本公司工作人員擅自操作本系統，我物業管理人員有權維護對講系統，并婉言作好謝絕、規勸工作。 物業工作人員操作本系統時，應態度和藹、禮貌問答；按壓數字鍵動作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復位或復位錯誤，影響系統的正常操作。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應委托專人代為管理，同時，告知代管人操作方法。 工作人員如發現多獎系統有異常現象時，必須立即報告管理處，有管理處負責派人進行維修確保系統正常運行第五章 清衛、綠化類制度清潔衛生實施細則 小區內的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。 散水及排水溝每天不定時循環打掃，確保干凈、無雜物、積灰。 垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內無異味。 清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次； 墻門每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。 廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。 公共衛生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。 草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產生異味。 樓道梯級清潔每周一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 1梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。 1電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。 1樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次，確保無蜘蛛網、積灰。 1標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。 1公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 1消殺工作： （1）滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意： A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業； B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識； C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處； （2）滅蚊蠅工作在510月份應每月一次，注意事項： A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑； B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩； C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。 （3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。 花木養護規范 綠化工每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。 室內花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。 花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發現病蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。 對花應每年施肥34次，肥料由綠化工定。 盆花擺放后期，若花盆內時花處于最佳觀賞狀態的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。 應做好愛花工作，如有損壞的現象應責成其照價賠償。 草坪養護規范 草坪淋水視天氣情況而定，以不出現缺水枯萎為原則。 當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 按施肥周期、施肥方法根據草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養料。 在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。 視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農藥（對突發性的病蟲害應及時噴農藥），用何種農藥應由綠化工視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現事故。 通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每12年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。 草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。 嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。 病蟲害防治規范 綠化工應根據季節、氣候及病蟲活動規律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括： A、年度及季度的病蟲害預防計劃； B、病蟲害發生時的治療計劃及用藥計劃； C、病蟲害防治的費用預算計劃。 應堅持預防為主防治結合的原則。當病蟲害發生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。 綠化工應熟悉小區中經常出現蟲類和病原菌。 對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等； 綠化工在噴農藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規定進行操作，噴農藥時要求均勻，以防多次出現藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農花必須妥善保管，以防出現意外事故。 植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。 管理處應每月一次檢查小區內植物病蟲害防治情況，并對防治結果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。 喬灌木養護規范 運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當的整形以保持形狀，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。 運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。 喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年56月應追施一次復合肥。 小區內喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發性病蟲害應及時針對性地噴農藥），噴農藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區的容貌。