某房地產開發項目可行性研究報告＿精品-資料下載頁

【導讀】工作，目前尚處于進一步完善的階段。頃作為**市第四工人文化宮選址。北側隔玉泉東道與“西橫堤居住區”成為一體。地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區向北的延伸，民的居住地區，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，“佳園里”地區經過10余年的發展，商業、零售業發。展比較快，目前該地區的人氣比較旺。亞細亞中學）、幼兒園二座、郵局一個。萬平方米、配套齊全的大型居住社區。區對《**家園》居住小區的大氣環境污染的影響并不明顯。除地價外，天津燕宇置業有限公司同時承擔垃圾撤場。板結構，斷面為：——3——。號線的有關內容，參見附圖四。沽三號路上，可設置在玉泉東道和桃江路上，確需設置時，只允許車輛右轉進出。規劃范圍內設一座自來水服務站，占地2020平方米。給水干管和南倉道上規劃φ800給水干管提供。分別為φ300、φ400配水管。規劃排水采用雨污分流制。根據**市城市總體規劃修編。雨水排入南倉道與外環線交口處規劃雨水泵站后入外環河，

　　

【正文】 主題：市重點 安居工程（西橫堤外居住區）首期工程開工。 ⑺在家園售樓處建立一個網站，同時將自己的信息登錄在網上，實現網上購房。 ⑻可以對社會演出活動進行冠名及協辦，擴大公司及北辰項目的知名度。 ⑼建議將北辰項目分組團開盤，分別命名同時輔以廣告宣傳，這樣可以多次制造開盤轟動效應。 六．財務收益分析 （暫缺） 七．工程進度安排，資金投入計劃及資金籌措 1．工程進度安排 方案 ⑴兩種工程建設方案 《 **家園》居住小區工程的建設，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實施。 若采用“先單體，后配套”的 建設方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設資金的籌措。 若采用“先配套，后單體”的建設方案，可以較早的展現居住小區的環境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，綜合服務樓工程總是要首先安排建設的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設置，從而減少了售樓費用支出和企業形象的突出體現。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設方案，小區住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因為從 2020 年 3 月 1 日開始實施的 “** 市新建住宅商品房 準許使用管理辦法 ” 規定，房地產企業對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。 申請領取住宅商品房準許使用證，應當符合下列條件： ① ①已經交付全部土地出讓金或按規定取得劃撥土地使用權，并取得土地使用權證書； ② ②住宅商品房已經竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告； ③ ③持有《建設工程規劃驗收合格證》； ④ ④具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明； ⑤ ⑤非經營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區、縣配套單位出具證明。 房地 產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。 ⑵建設周期 多層磚混結構住宅工程的施工周期按 12個月考慮，小高層框輕結構住宅工程的施工周期按 18 個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按 12 個月考慮，區內綜合配套管網及地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進行。 鑒于總體規劃設計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團中錯落組合布置的，因此總的施工周期應該按不少于 18個月進行安排。 如果《 **家園》居住小區工程不能在 2020年 5 月末以前全面開工建設，而安排在 2020年 6 月末開始全面開工建設，那么由于道路工程的施工技術要求不能在冬季施工，因此 18個月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項安排，住宅商品房準許使用證將在 2020 年 4 月中旬獲得。 如果《 **家園》居住小區按組團分一、二期的分期建設方案，那么二期工程同樣需要安排 18 個月的建設周期。 2．資金的分階段投入計劃 ⑴工程前期費用的階段投入計劃 按照與北辰區政府及紅橋區環衛局簽定的協議，土地出讓金及場區垃圾和雜土的清運、平整費的投入計劃見表九所示。 土地出讓金和場區平整費用投入計劃（萬元） 表九 項 目 99年 6月 00年 1月 00年 12月 01年 4月 01年 6月 紅橋環衛局土地出讓金及垃圾清理 1100 200 紅橋環衛局雜土清理 北辰青光鎮土地出讓金 47 110 北辰天穆鎮土地出讓金 2020 青光農場一分場土方平衡 95 5 土地復墾費 市政大配套費和貼費的資金投入計劃見表十 表十 項目 01年 5 月 大配套及貼 費 ⑵單體工程和區內配套工程施工階段的資金投入計劃 ① ①按所有工程全面開工興建方案實施的資金投入計劃 預計 2020年 6 月初全面開工興建， 2020年 12月末交付使用。 其資金投入計劃見表十一所示。 全面開工興建方案的資金投入計劃（萬元） 表十一 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進度款 2020 4000 4216 1100 小高層 及公建的工程款 800 800 800 800 800 2916 630 區內配套及增容費 300 5000 3107 930 ② ②按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。 預計 2020年 6月初開工興建 12萬平方米住宅和公建，預計 2020年 12月末一期工程交付使用。 預計 2020年 2月末開工興建 12萬平方米住宅和公建，預計 2020年 8 月末二期工程交付使用。 一、二期工程的資金投入計劃見表十二、表十三所示 一期工程的資金投入計劃（萬元） 表十二 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 400 400 400 400 1458 315 區內配套及增容費 200 3000 1500 二期工程的資金投入計劃（萬元） 表十三 項 目 03年 4月 03年 8月 03年12月 04年 5月 04年 8月 04年12月 05年 8月 多層住宅的工程進度款 1000 2020 2108 550 小高層及公建的工程款 400 600 400 600 1458 315 區內配套及增容費 2100 1607 930 ⑶銷售費用投入計劃 按預計的銷售費用總額 2050萬元，需求年度計劃見表十四所示 表十四 日期 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 2020年度 用款額度 700萬元 350 400 300 300 3．資金籌措 《 **家 園》居住小區工程建設的資金籌措按四個渠道運作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現房銷售及合作伙伴的投入。 期房和現房銷售的資金收入預計情況如下： 期房銷售預計從 2020 年 10 月末開始，總銷售周期預計到 2020年 6 月末結束。 預售期為 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月，銷售效果預計為總建筑面積的 20%，多層住宅期房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅期房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 萬平方米 179。20%=6560 萬元 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。20%=2213 萬元 強銷期為 2020 年 1 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預計為總建筑面積為 35%，多層住宅現房均價為 2100元 /平方米 小高層住宅現房均價為 2200元 /平方米 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。35%=12054 萬元 2200元 /平方米 179。 萬平方米 179。35%=4058 萬元 促銷期為 2020 年 2 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預計為總建筑面積的 30%，多層住宅現房均價為 2150元 /平方米 小高層住宅現房均價為 2250元 /平方米 2150元 /平方米 179。 萬平方米 179。30%=1 0578萬元 2250元 /平方米 179。 萬平方米 179。30%=3557 萬元 清盤期為 2020 年 2 月 — 2020 年 6 月，銷售效果預計為總建筑面積的 15%，多層住宅現房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅現房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 萬平方米 179。15%=4920 萬元 2100元 /平方米 179。 萬平方米 179。15%=1660 萬元 售房收入預計總值匯總于表十五（不包括底商和公建的售房收入）。 表十五 時間 銷 8773萬元 16112萬元 14135萬元 6580萬元 售額 八．投資風險分析及降低風險影響的對策 1．國家政策及市場經濟秩序的整頓 有關資料表示，“九五”期間， **市房地產業突飛猛進，住宅建設快速發展，房地產業已經成為拉動全市經濟增長的重要因素；“十五”期間， **市房地產業將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環境，發揮房地產的支柱產業的作用，使房地產業及其相關的產業繼續成為促進國民經濟增長的重要因素。 為了使改革開放的工作取得更大的成績，為了使 國民經濟更加順利地發展， 2020年 4 月國務院提出了 “ 大力整頓和規范市場經濟秩序，為加快推進現代化建設創造良好環境 ”的要求。 **市隨即也召開了 “ 全市整頓和規范建筑市場秩序暨城建系統安全會議 ” ，并且明確提出了整頓建筑市場的工作重點和各項要求。 國家的發展計劃和政府的有關工作，為房地產業的健康蓬勃發展提供了一個廣闊的舞臺。房地產業與國民經濟的其它行業一樣，同樣是機遇與挑戰并存或者叫做機遇與風險并存。 從 2020年 1 月開始，建筑工程的竣工工程取消政府對質量等級的核驗，改為竣工備案。工程竣工后由建設單位組織竣工驗收， 編制竣工驗收報告，向市、區（縣）兩級建設行政主管部門委托的備案機構進行備案。 從 2020年 3月 1日開始，住宅商品房實行準許使用制度。房地產開發企業對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。未取得準許使用證的，不得交付使用。 所有這些規章制度和管理辦法的出臺，以及住房銷售合同的嚴肅性，無疑對 **市的房地產業的發展提供了良好的條件和嚴格的要求，因此有理由相信，房地產行業必將更加健康和蓬勃地發展和更好地充當促進國民經濟增長的一個重要力量。 2．市場的競爭 全市范圍的存量現房，特別是丁字沽三號 路佳園里一帶的大量存量現房，決定了房地產開發企業的各種銷售手段的出現。 佳園里地區的大量存量現房，鑒于興建年代的規劃標準和建筑標準相對較低，從而造成地理環境、居住環境相對較差，售價也較低，又連鎖產生了人文環境相對較差，因此在《 **家園》居住小區的規劃建設和銷售宣傳上，要特別突出小區的良好的環境、智能化系統、合理的房型和套面積、高科技產品的應用等等賣點。 3．立項的基礎標準 《 **家園》居住小區的開發定位于“二十一世紀的康居住宅”。這既適應于時代的發展要求，又考慮了市場的需求趨勢。公司要采取得力的措施把這個思 路灌輸到公司的每一位員工，特別是公司的高層人員要為這一思路的不斷充實完善而努力，從而形成一個好的規劃，好的施工圖和好的施工安排和實施。 4． 4． 資金籌措和施工隊伍的選擇 **市新建住宅商品房準許使用管理辦法的出臺從一個側面保證了房屋銷售合同的嚴肅性。準許使用制度事關每個開發企業，因此公司要要求各個部門認真學習這一辦法。 資金的及時籌措是保證工程順利進展的重要條件之一，短期內資金的需求量較大，前期啟動和后期需求均較急切，這就給融資工作、營銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務。與此同時，總包分包隊伍的考察 和確定、構配件生產商及材料供應商的考察和確定、施工現場安全、質量和進度管理的進一步加強、前期配套工作的到位、銷售人員專業知識的學習和銷售環節和手法的提高、后勤工作的保障等各個環節均需要有一個不斷完善的過程。 5． 5． 管理水平 良好的產品質量和真誠的服務，是每一個企業管理工作的出發點和歸宿，是企業取得社會效益目標和經濟效益目標的根由，在市場經濟的法規逐步完善，市場競爭日益激烈的今天，以提高企業的管理水平來保證企業的形象和效益越發顯得重要，我燕宇置業有限公司在獲得 **市房地產開發企業二十強榮譽的大好局面下，仍然要 激勵全體員工努力進取，不斷提高素質水平，以期為社會、為公司作出更大的貢獻。 九．結論 《 **家園》居住小區工程的建設，存在有風險，但有利的因素較為突出，外部有國家和 **市仰仗和支持房地產業繼續成為促進國民經濟增長的重要因素，成為大幅度地提高民眾的居住水平和改善生活環境的重要因素；我公司內部有一個奮發圖強、團結一致、努力工作的領導班子，再加上不斷充實完善的工程技術和工程管理隊伍和營銷隊伍的敬業精神，以及公司不斷完善和提高的管理水平，抓