某大廈物業管理服務投標書-資料下載頁

　　

【正文】 的平臺上對整個管理處形成有效的激勵。通過建立和實施績效考核體系，管理處每月對各部門實施考核，考核結果調整部門報酬。通過制訂《[東域大廈]管理處管理體系執行考核辦法》，督促職員按標準提供有效工作過程和結果，使職員行為趨于規范。建立《[東域大廈]管理處主管巡檢制度》，根據管理處管理體系文件的標準，各部門主管是其部門的品質責任人，對所負責范圍內工作實施現場管理，并根據檢查結果和整改情況調整職員報酬，達到激勵作用。2．科學系統的激勵方式對于符合公司期望的行為，我們將通過內部員工持股、總經理特別獎、培訓、表彰、加薪、升職、增加補充養老保險等靈活有效的獎勵形式予以肯定；通過開展郊游，生日會，運動會等企業文化活動，營造內部和睦、合作的工作氛圍，增強職員的自信心和對公司的認同感。3．科學的考核方式。激勵實施主要以考核績效為基礎，任何的考核都同被考核方充分溝通，被考核方對于考核有任何不同意見，均可在事前、事中、事后及時申訴，明確事實，達到公正、公開科學考核的目的。五、計劃控制機制管理處將在工作進行前，對工作內容和過程進行設計，形成工作的進度計劃和財務預算，提交到相關部門審批后再實施。并根據實施中的實際情況進行計劃內容調整，使計劃目標能充分實現。年度計劃，月度計劃，專項計劃，各種預算審批計劃調整計劃計劃完成計劃控制機制實施計劃年度計劃，月度計劃，專項計劃，各種預算審批計劃調整計劃計劃完成例如：a、單項計劃控制。在年度收支管理中，公司對管理處實施嚴格的預算管理制度，而在預算實施中會出現人員、作業環境、法規環境的變化、管理處會根據實際變化對預算進行調整，報公司批準后，實施新的年度收支預算。b、目標分解的控制。管理處根據公司目標責任書制定年度工作計劃，在全年工作中以年度工作計劃為綱分解為月度績效目標計劃，之后再進一步分解到各個項目組以確定項目組計劃。六、監督機制管理處的外部監督主體包括政府主管部門、業主委員會和業主三個方面。管理處將嚴格按照建設部及北京市頒發的物管法規對社區進行依法管理和依法建賬，如與外部監督主體就管理事宜產生分歧時，將以政府的有關法規條例以及委托管理合同為準繩加以協商和解決。例如：管理處將根據實際發生的財務收支情況每月度提交一份財務收支報表，根據月度工作情況，每月度提交一份詳細的管理工作報告，提交業主委員會并張貼公布，廣而知之，主動接受業主及業主委員會的監督，并隨時接受業主委員會對管理處工作的檢查。管理處將通過參加市小區物業管理辦公室組織的物業考評工作，不斷改進和完善自身的物業管理水平，并達到招標書的要求。同時，將認真參加政府主管部門組織的各類專項檢查（如環衛，園林，消防，物價等）對管理中存在的問題進行及時整改。政府主管部門業主委員會各類專項檢查物業管理考評工作派員檢查季度管理報告季度財務報告年度審計[東域大廈]管理處員工監督欄員工掛牌上崗公布主管部門的投訴電話聯絡方式管理處經理部門主管走訪制度客戶服務中心回訪制度服務承諾制度業 主七、自我約束機制我們每年將與管理處經理簽訂目標責任書，管理處各部門主管每月向管理處經理遞交月度績效目標，管理處主管每日檢查所屬部門員工的工作情況并檢查現場工作記錄。三級管理的考核結果將作為職員月度績效工資發放的基數，也作為職員晉升的依據。公司品質管理部每年一次的內部質量審核將確保質量管理體系的正常運行，對審核過程中發現的不合格項限時關閉，并對責任人或部門作出相應處分。對[東域大廈]管理處的職員，管理處將每月開展評比“服務明星、微笑大使”的員工評比活動，鼓勵職員積極上進，不斷提高自我的服務質量。公司員工簽定目標責任書ISO9001內部質量審核績效考核體系業主滿意度測評管理處員工等級評定主管例行檢查員工定期考核員工培訓八、信息反饋機制及處理機制信息的雙向管理是信息反饋的基礎，在下列圖表中，我們列出部分同管理處工作相關的信息源，與客戶相關的信息一般反饋到客戶服務中心，再由客戶服務中心將信息分解到后臺的各執行部門，執行部門實施完畢后，交回客戶服務中心，并由客戶服務中心負責回訪，并根據客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺傳遞。從政府、媒體等載體獲得的涉及整個管理處經營活動的信息，如符合法規精神，將由管理處修改相關作業文件，指導員工開展工作。同時也體現出持續改進的管理精神。專題研討會參觀學習新聞媒體政府主管部門物業管理考評業主意見調查指令性文件管理人員走訪質量記錄投訴與溝通網絡信息專項檢查其它各類信息 外部信息處理 信息處理機制工程管理部環境管理部行政事務部護衛管理部[東域大廈]管理處 管理處客戶服務中心客戶服務中心回訪處理完畢我們要求管理處經理全年必須親自走訪小區內80％的業主；管理處每個月必須向業主公布財務報表，每個月必須與業主委員會保持良好溝通。管理架構與相關職責詳見第四部分第二章 工作計劃長城物業將根據開發商提供的項目施工進度表、銷售進度表、入伙計劃安排，分別制訂前期介入、入伙期工作計劃；并依據開發商制訂的開發目標，制訂正常居住期的對內、對外達標計劃以及常規性工作計劃。我們將力求務實、高效，并積極協助開發商做好銷售服務，實現開發商、業主、長城物業多贏目標。一、 前期介入物業管理工作計劃：序號工作計劃計劃要點實施時間備注1簽定委托合同A、與開發商銷售部厘定操作性較強的物業管理促銷協助計劃；按招標書要求B、與開發商商定管理費、停車場、空置物業、管理服務標準、協商等多項議題，確保甲、乙雙方承當合理適當的權利與義務；C、甲、乙雙方簽定[東域大廈]物業管理委托合同。2成立[東域大廈]項目管理小組A、進駐工地現場；簽訂合同后十日內B、協商確定管理處辦公場所以及員工生活場所，確定好裝修方案；C、業主資料收集，業主服務需求調研，做好開發商在銷售期間對物業管理服務承諾的實施前準備；D、制定管理處詳盡的整體運作方案以及全面實施物業管理的工作計劃；E、人員配置、培訓詳盡計劃的制定；F、按標書的物資裝備計劃，啟動部分項目的采購，同時做好整體采購以及裝備前的準備工作；3開展前期介入A、實施促銷協助計劃；合同簽訂后十五天內開始工作B、在實地熟悉、掌握各類設施和系統，收集相關使用說明書、維修保養合同、以及具體維護保養單位資料，建立維修保養單位確認的設備設施的在保修期內的維修保養流程；C、對土建、給排水、設備設施等系統提出建議，提交全面的《物業管理建議書》；D、提交垃圾收集系統的配置方案；E、依托下屬深圳市長城智能化系統工程公司的專業技術力量，對智能化系統集成、控制中心設置、停車場管理系統、一卡通收費系統、巡更系統（其中包括巡更路線的設置）、防盜對講系統、室內安防系統提交建議書；4成立[東域大廈]物業管理處A、編制印刷管理處運作資料，如《客戶服務手冊》、《業主公約》等；入伙前2個月B、二次裝修管理處辦公場所以及員工生活場所，保障員工的生活與辦公的良好條件；C、辦理管理處有關運作手續；D、按長城物業模式以及組織架構方案組建各部門，工作人員全部到位，培訓計劃全面實施；E、與派出所、居委會、供水、供氣、供暖、供電、銀行、稅務、物業管理主管部門建立良好的公共關系，確保物業管理工作開展處于良好的環境；F、編制房屋本體以及公共設備、設施的驗收接管標準、驗收接管計劃以及開發商和施工單位確認的驗收接管流程，為驗收接管這一核心工作打下良好基礎；5導入長城物業管理模式A、導入ISO9001（2000版）質量管理體系、ISO14001環境管理體系、OHSAS18001社會責任體系，建立核心管理系統；入伙前二十天B、導入長城物業各項規章制度；C、導入長城物業管理理念以及運作模式；D、導入物業管理軟件系統；6物業接管準備以及實施A、[東域大廈]房屋本體及其公共設備、設施的正式接管驗收；入伙前一個月B、工程技術資料移交；C、工程遺留問題備忘；D、與開發商、建筑單位厘定設備設施維修保養程序及職責；二、入伙期物業管理工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1入伙準備及實施準備、完善入伙所需資料和設備；入伙前一個月與開發商合作進行[東域大廈]入伙儀式策劃及實施；辦理入伙手續。2二次裝修的后續管理與維護建立裝修維護機制及相關單位配合方案；入伙后三個月建立并實施監二次裝修裝修流程；對二次裝修客戶的項目進行驗收；3首次業主意見調查即業主滿意率調查(集中入伙期)開展征集小區合理化建議的專項活動；入伙半年內針對高檔公寓特點，我們將有重點的開展客戶的服務需求調研上門調查和回訪；分析調查結果，提出系統服務改進方案；4建立完善的管理處檔案、標識系統各種檔案的科學分類、建檔及標識；入伙前二十天開始，長期執行對各類設備、設施的進行分類標識；路牌標識系統、園林綠化標識系統、宣傳欄、布告欄等；辦公室標識系統以及垃圾收集系統。三、正常居住期物業管理工作計劃管理策劃內容描述備注管理體系完善定期內部評審ISO9001（2000版）質量管理體系、ISO14001環境管理體系、SA8000社會責任體系，確保[東域大廈]管理服務體系處于長城物業的督導之下；按公司規范執行完善管理處信息局域網，使管理處、長城物業北京分公司、長城物業深圳總部處于良好的交流狀態，確保長城物業技術資料、工作指令、適時培訓、績效考核等信息流處于暢通狀態，實現遠程管理；與數字化社區網站的專業設計單位思源公司合作，結合業主、開發商以及物業管理工作的需要，不斷豐富網站承載內容；完善各類壁掛文件，VI識別系統；建立業主自助查閱系統；建立完善的分包方工作績效考評體系；開展[東域大廈]業主管理委員會的籌備工作，建立業主與管理公司之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。特約服務系統的建立與實施，全面提升業主生活質量；服務持續改進定期對員工進行服務意識、技能培訓；按公司規范執行定期上門回訪及開展TCS調查；精心策劃、全面開展[東域大廈]社區文化建設；開展各種形式的物業法規宣傳活動，制作小區辦事指南；繼續協助開發商做好樓盤的銷售工作，向開發商以及銷售部門提供業主對物業的集中性改進建議；管理達標兩年內達到北京市物業管理示范大廈標準；成功導入ISO9001（2000版）質量管理體系、ISO14001環境管理體系、OHSAS18001社會責任體系；智能化管理保證智能化社區相關閉路監控系統和消防報警系統等系統的正常運行；按公司規范執行實現寬帶網絡社區；對停車場收費系統、一卡通收費系統進行統計測量，提出改進方案。第三章 物質裝備情況一、物資裝備計劃u 物資裝備費人民幣881，116元由我司承擔，分三年攤銷在物業管理成本中；1．行政辦公用品及生活必需品（451380元人民幣）:序 號項　　目單位配置數量單　價(人民幣)合　計（人民幣）備　　注1辦公桌椅套153505250　2客服中心配置套2800016000每棟樓設一個大堂3會議桌椅套125002500　4復印機臺11500015000　5掃描儀臺1250025006筆記本電腦臺118000180007電腦（臺式）臺18500090000　8電腦桌椅套650030009辦公軟件套1300003000010印刷品批若干5000500011在線電腦自動查詢系統套11200012000大堂查詢12激光打印機臺14000400013噴墨打印機臺425001000014針式打印機臺13000300015碎紙機臺11200120016塑封機臺230060017傳真機臺125002500　18保險柜個220004000　19電話部182604680　20組合資料檔案柜套15100015000　22標識系統（物業類）套16380063800整體制作23其他辦公用品批若干50005000　24更衣柜套若干5000500025音響套130003000社區文化活動用26照相機部13000300027投影機臺1120001200028智能大屏幕幕18000800029員工鐵架床套45150675030床上生活用品套9024021600　31儲物柜組90100900032