石家莊市房地產動態總結(2006-20xx年)-資料下載頁

　　

【正文】 山溫塘鎮東平安旅游開發有限公司內部認購1居 2居13陽光361小高層、多層78000平方米裕華區槐嶺路189號河北恒都房地產開發有限公司開盤2居 3居均價:3850元/平方米14財智西美高層42000平方米裕華區建設南大街6號中鐵設計院石家莊市西美房地產開發有限公司開盤1居均價:9000元/平方米15優盤公寓／高層　商鋪50000平方米橋西區中華南大街西側河北云華房地產開發有限公司未開盤內部認購1居　商： 16崗南水鄉假日聽海多層25000平米平山縣崗南水庫東南石家莊市歐特房地產開發有限公司開盤1居 2居均價：1700元/平方米17方大創新大廈多層寫字樓120000平方米開發區天山大街和槐安路交叉口南行300米路西河北方大科技有限公司開盤70平米均價:2980元/平方米18安聯藍水晶小高層,多層41583平方米橋東區 裕華東路與興紡街交叉口河北安聯房地產開發有限公司開盤1居 2居 3居均價:5560元/平方米19香港平遠國際城多層 小高層360000平方米威海乳山銀灘山東省外事翻譯學院路南地中海風格香港平遠集團日照麗城房地產總公司開盤1居 2居 3居 4居均價：2200 元/平方米（注：2007年共有88個項目， 有63個項目包含建筑面積的有效數據）（注：2007年共有88個項目， 有88個項目包含建筑物業的有效數據）（注：2007年共有88個項目， 有66個項目包含戶型的有效數據）（注：06 07年共有152個項目， 有123個項目包含戶型的有效數據）（注：2007年共有88個項目,1 — 9月有78個項目包含均價的有效數據）（注：06 07年共有151個項目， 有137個項目包含均價的有效數據）四、2007年14月份石家莊市固定資產投資完成情況分析今年以來,全市固定資產投資連續三個月均呈下降態勢。12月份，%；%；%。14月份，%。其中，%；，%。按城鎮和農村投資分，%；，%。 全市整體形勢分析 14月份城鎮投資與上年同期相比基本持平。初步分析其原因有四：建設項目減少。14月份，新開工項目594個，上年同期為615個，相差21個。 大項目減少。今年計劃總投資億元以上項目93個，上年同期為111個，相差18個。計劃總投資三千萬元以上項目208個，上年同期為285個，相差77個。房地產開發企業本年有工作量的企業個數減少。上年14月為93家，今年14月只有80家，凈減少13家。按上年企業平均工作量計算，凈減少投資約5億元。僅此一項可拉動全市城鎮固定資產投資同比下降近3個百分點。房地產開發一般周期較長，部分企業投資高峰期已過，與上年相比，投資下降明顯。 分縣（市）、區情況分析 各縣（市）區城鎮投資完成情況參差不齊，同比下降的單位有： 單位完成投資（萬元）同比（％）長安區66812橋東區120575趙 縣51484橋西區170362平山縣60686深澤縣10912以上縣（市），他們直接拉動全市城鎮投資下降15個百分點。 按隸屬關系分析 從中央屬完成看：施工項目個數比上年多7個，新開工項目個數少2個，億元以上個數持平，三千萬元以上個數少3個。，%。 從省屬完成看：施工項目個數比上年少10個，新開工項目個數少9個，億元以上個數多1個，三千萬元以上個數少9個。，%。 從市屬完成看：施工項目個數比上年少15個，新開工項目個數少5個，億元以上個數少17個，三千萬元以上個數少21個。，%。 從縣（市）區屬及以下完成看：施工項目個數比上年多233個，新開工項目個數少5個，億元以上個數少2個，三千萬元以上個數少44個。大項目個數雖然比去年少些，但施工總個數比去年增多233個，%。 從房地產開發看：， 億元，%拉動全市城鎮投資下降近6個百分點，拉動第三產業投資下降12個百分點。 總之：從整體情況分析,投資增長緩慢的原因是：大項目個數減少，新開工項目個數減少，有工作量的房地產開發企業個數減少，導致我市投資增長緩慢。從隸屬關系分析，市屬各行業的投資力度大幅下降，是導致我市城鎮投資增長緩慢的主要原因。從分縣（市）區完成投資情況分析，長安區、橋東區和趙縣的大幅下降導致了我市城鎮投資的增長緩慢。 建議 綜合分析，預計石家莊市投資將保持平穩的運行態勢，為促進全市投資平穩健康發展，必須在保持投資項目的合理規模、加強大項目的儲備和謀劃和拓寬融資渠道等方面下功夫。加強大項目的投資力度。加大市屬單位的投資力度。 五、石家莊房地產市場回顧石家莊房地產投資房地產投資額在1993年開始大幅膨脹，經過90年代中期的短期波動，在1998年以后呈穩定上升趨勢，2004年比2001年增長278％說明石家莊市從2001年開始投資額有相當的放量。這是石家莊房地產市場前景被普遍看好的征兆。考慮到2005年6月1日地產新政的全面施行，金融業對房地產的資本支持力度驟減，對開發企業的資本金比例提高到35％，因此，從中長期來看房地產社會投資額增速應有所回落。，％，％；，％，％。“國六條”％％，％％。從1989年至今石家莊房地產市場經歷了三個階段：1982——1992年間的投資低水平徘徊；1993——2002年間的平穩投資階段；2003年——至今的投資高速增長階段。石家莊房地產交易量2004年石家莊共完成房地產交易量307萬平方米，其中二級市場交易量為150萬平方米，； 而石家莊的三級市場(二手房)交易量達到157萬，首次超過“一手房”成為房地產住宅市場主流。2005年房地產交易量持續增長，2006樓市經過了“新政”后，成交量持續下降，，％、％。市區商品房（包括經濟適用房），％、％。，％、％；,，％、％。商品房住宅交易量明顯增加，其中住宅所占比例基本持平。住宅交易中個人購房比例急速上升，％增至75，％增至86％。說明單位購房比例仍然相當大，個人購房比例增幅達10％以上，市場需求向更成熟的多元性方向發展。2006年石家莊市房地產市場繼續呈現以個人購房為主體的特征。新建住宅市場中 81 ％需求者為本市個人。以自住為目的的住房購買已是市場主體，房地產投資、房地產炒作的現象已經得到有效控制。全市房地產市場在持續繁榮中保持理性發展，有利于避免房地產過熱現象的產生。石家莊房地產價格水平：住宅產品成交價格增長明顯，成交均價由2000年的1685元/㎡增至2006年１11月2753元/㎡，％，在國家宏觀調控政策的影響下，我市房價繼續運行在合理軌道上，價格基本保持著微幅上揚的態勢。商品住房大部分都集中在單價為2000元/平方米～4000元/平方米之間，％，價位基本保持微幅上揚的趨勢。中心城區、裕華區東南板塊熱點區域的價格隨著政府土地政策（城市副中心）的引導，土地成本上升快，價格繼續上漲，東方明珠、碧水青園、順馳藍郡的銷售均價在3900——4300元/平米。長安區和平路沿線將成為焦點區域，隨著石家莊城市改造步伐的加快，市政府對市政基礎設施和環境的重視程度正在與日俱增。和平路東段的改造和高架橋的建設“退二進三”戰略的實施，也讓人們對該區域的環境有了美好的希望。目前，其中住宅建筑面積58萬平方米，中景盛世長安建筑面積40萬平方米，名門華都總建筑面積為38萬平方米。也就是說，在明后兩年，和平路沿線將有近160萬平方米的住宅和寫字樓出現。從目前的發展趨勢看，和平路沿線將是石家莊市房地產市場的焦點區域之一。橋西區土地也已放量，已成為房地產中高檔住宅開發的熱點區域，升值空間巨大。春江花月、泊愛藍島、天山觀瀾豪庭等銷售均價在3600——3900元/平米。：寫字樓產品在價格上分為5000元/平米以下、5300—5800元/平米、5800—6300元/平米三個區間，其中以中檔價位產品市場接受度最高，反倒是高檔產品陷入營銷困境。：近年來上市產品的形態發生了由單純的沿街商鋪向MALL、商業街區的轉變，這是產品的升級（為滿足消費需求），但卻是商業地產運作的倒退（分割銷售），許多項目的租售陷入困境也說明了這點。從今年在售的SHOPING MALL、商業街區項目的銷售價格來看（先天下、東方明珠、新休門等），價格現狀為：12層均價1800020000元/平米。石家莊房地產需求二次置業取代首次置業成為市場需求的主流。傳統住房消費以區域客為主，形成相對封閉的區域市場。石環建設規劃打破城鄉的隔閡，城郊結合部受到重視，市場需求向外圍擴展，需求區域空間擴大。房地產業發展現狀及走勢在全面建設小康社會階段，隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，中國當前房地產業的總體形勢是“需求拉動強勁，市場供需兩旺，前景持續看好”。城鎮住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業持續發展的動力。即使近期不斷出臺的新政對市場影響甚大，但中長期來看，“國內各地熱火朝天的城市化進程和社會經濟持續發展”的需要都將會持續支撐著我國房地產產業的繼續發展，未來10年內，這一發展基調很難發生變化。然而國內大部分地區相繼出現區域性投資過熱和高檔房供應過多的局面還是引起了當局的高度重視，自2005年下半年的“國八條”以來，政府相繼出臺了“開發信貸銀根緊縮”和“頻繁提高存貸款利率”的金融雙軌政策，然而這次調控非但沒有控制住房地產市場投資過熱的局面，反而引發了一系列來自市場層面的報復性“反抗”，突出表現在“房價繼續攀升”，使當局承受了相當大的輿論壓力。在2005年國八條宏觀調控失敗后，我國政府又在2006年中強勢出臺了至今令各方褒貶不一的“國六條及配套執行的十五細則”，其中的“90平米以下套型占規劃總量70％以上”的“紅色條款”更是讓眾多房地產開發企業及市場學者哭笑不得，激論之余，許多應變之道也在各地交流開來，如“兩套圖紙”的做法既為典范。根據2006年11月份中央對國內部分地區的調控效果抽樣調查結果，2006年地方在執行新政的態度和力道上并未得到中央的認可和滿意，造成這種局面的主要原因就是在地產產業相關利益上，中央與地方存在不可調和的利益沖突。“大浪淘沙”隨著近年來的金融政策的“銀根緊縮”，融資渠道的單一（依賴銀行）致使許多房地產開發企業不可避免的陷入資金困難，許多實力不濟的地產企業紛紛陷入了“有地沒錢、有小錢拿不到地”的尷尬境地。而越來越令人“行動受限”的調控政策接踵而來，使得一些熱錢企業萌生去意，房地產開發商群體正在面臨著空前的“大浪淘沙”過程，在未來35年內，房地產開發企業數量將會在目前基礎上縮水3050％。盡管目前國內房地產市場已經處于“聞調色變”的狀態，許多開發企業也都黯然推出舞臺，但中國巨大的城市化進程和社會經濟持續發展的政治需要，無不在預示著房地產業作為目前中國社會經濟體系中無法替代的“源動力”的發展勢頭仍將強勁，房地產業持續穩定發展將是未來的基調格局。然而，隨著市場政策、行業法規的不斷健全和完備，以及近期不斷出臺的各種新政對房地產市場需求的部分抑制，將會直接增大今后房地產開發產業的市場風險，同時行業平均利潤也在不斷健全的行業體制中普遍下降，與早年的暴利不可同日而語。現時市場局面和政策環境對一些資金實力雄厚、專業技術領先的開發企業極為有利，甚至可以是企業迅速樹立市場品牌形象的最佳時機。而今后房地產開發企業的競爭核心將會是“強大的資金實力”和“專業團隊”的結合體。由上可知，目前國內的房地產市場發展環境，對不同的企業意義大不相同，而整個行業的市場風險會有所增大、行業平均利潤普遍下降，并逐步趨于平穩。六、石家莊土地市場十年變遷石家莊市地產交易市場于1998年8月18日正式組建并掛牌成立。1999年，新《土地管理法》頒布實施2001年4月１日《石家莊市市區國有土地儲備管理暫行辦法》以政府令的形式出臺并實施，這就使得石家莊市今后的土地收購儲備工作有了依據，也為石家莊市土地出讓走上規范之路奠定了基礎。2001年11月16日正式實施國有土地使用權掛牌公開交易制度2001年，其中，公開招標、拍賣、掛牌出讓土地5宗，；企業改制土地27宗。，妥善安置國有企業職工6321人；收購土地19宗，面積531畝；現有儲備土地23宗。2002年4月15日，市政府出臺基準地價。2003年7月8日上午9時， 2003[003號]地塊（華藥附近）由610萬元起拍，12個競買人互不相讓相互競價。經過23輪的相互競價， 26號競買人以1230萬元的價格獲得最后的勝利，平均地價157萬元／畝創下了當時石家莊市拍賣土地以來最高價。2003年尾，石家莊地產交易市場先后出讓住宅土地開發使用權，其出讓價格從每畝130萬元、150萬元、222萬元不斷刷新記錄，另外，在這個階段石家莊還出現過260平的超大戶型。2004年2月，天津順馳集團旗下的河北順馳房地產開發有限公司，獲得石家莊（2003）009號國有土地使用權，創下石家莊市單宗國有土地使用權最高價——，此地塊按地級地價劃分應為四級地段，每畝不超過50萬元。2005年石家莊共交易土地25宗，面積達到563畝，其中，動物園的土地賣價最高。動物園舊址掛牌的土地，共55畝，每畝地價達到198萬元。而前段時間金剛集團出售的195畝多土地，每畝地價在120萬元左右。2006年8月8日，河北計經房地產開發有限公司以高于起拍價2475萬元近1倍的4475萬元高價競得建國路以北，河北計經房地產開發有限公司以西的004號地塊，開出了單畝價格298萬元的天價，創下石家莊土地拍賣新紀錄。2006年10月27日，006地塊掛牌拍賣。006地塊位于和平路以北、平安大街以東，面積約228畝，規劃為公共設施用地、體育和文化設施用地、商業用地和住宅用地。以