超強的順馳員工手冊-資料下載頁

　　

【正文】 目可行性。土地獲取階段：依據項目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關規定和程序，獲取土地使用權和開發權。項目前期階段：主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約，由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批等，獲取“五證一計劃”。項目設計階段：根據市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產品定位標準，對產品提出最終的設計要求，并撰寫設計方案。項目施工建設階段：開發商委托建筑公司進行項目施工。施工過程中開發商要密切注意項目建設過程的進展，定期視察現場，與派駐工地的監理工程師會晤，了解建設過程全貌，確保工程按預先進度計劃實施。銷售階段：開發商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項目企劃宣傳、現場銷售及售后服務四部分。通常存在兩種銷售形式：預售和現房銷售，預售即開發商在建設工程竣工之前進行銷售，可以提前回收資金；現房銷售即在取得竣工驗收合格文件后進行銷售。三、考核指標體系的編制（一）考核指標體系的概念： 公司考核指標體系：是將各個項目的考核指標體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標，包含兩個層面，其一為各項目年度目標、項目整體目標，其二為公司年度目標，各項目的年度目標之和即為公司年度目標。它是項目考核指標體系的延伸，項目考核指標體系是將目標分解到本年度，而公司考核指標體系更聚焦于項目整體目標，它將本年度目標分解至月度，將轉年分解至季度，將后面的年份分解至年度，最多分解至3個年度，各年度之和即為項目的整體目標。 項目考核指標體系：是在項目操作過程中，圍繞項目責任書目標或階段性經濟指標進行的月度分解與預計，并根據編制月份的完成情況、項目累計完成情況相應調整后期計劃，形成月度考核及全年考核的動態項目管理文件。（二）考核指標體系在戰略制訂與執行過程中的位置戰略思考考核指標體系戰略規劃全面預算管理薪酬體系理解和翻譯進行過程控制將結果與薪酬掛鉤制訂戰略戰略執行戰略制訂考核目的考核指標目標具體措施（三）考核指標體系的四個層面：財務股東價值最大化：利潤、增長、風險的平衡客戶目標市場 目標客戶 提供給目標客戶的價值法則流程流程高效 優先次序得當 創造價值的重點環節突出 創造客戶和股東滿意度學習與成長戰略能力：人力資源管理企業文化：我們需要的文化和氛圍（四）地產集團年度計劃、階段調整計劃編制 地產運營部、地產戰略發展中心、地產財務管理部根據庫存和新開項目情況、新增項目情況及資金狀況，初步匯總年度計劃，上報至地產集團總經理辦公會。 地產集團總經理辦公會年底確定次年整體戰略目標。 地產運營部將庫存及新開目標初步分解至各分公司，并下達到各分公司運營部。 地產戰略發展中心將新增目標初步分解至各分公司，并下達到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達到分公司運營部。 各分公司運營部將指標下達到各相關部門，并組織編制。 各分公司銷管、財務等相關部門按照庫存、新開、新增項目分解指標到年度和月度，匯總到分公司運營部。 各分公司運營部審核匯總，并經分公司總經理及相關部門經理簽字確認后，上報地產運營部。 地產運營部審核各分公司的指標分解情況，形成地產集團次年經營預算初稿，報送地產財務管理部。 地產財務管理部匯總形成全年資金預算。 地產集團總經理辦公會最終審定年度指標。1 1 地產運營部形成地產集團的考核指標體系，下發到各分公司。1 1 各分公司總經理及相關部門經理簽字確認并報送地產運營存檔。1 1 階段調整計劃參照此流程執行。新增指標分解、下達地產戰略發展中心各分公司土地拓展部（五）月度考核指標體系編制周期：每月26日至次月25日；實際財務數據結果截止時間為每月25日 地產運營部結合公司及項目年度考核指標的總體要求，結合下月集團現金流狀況以及項目具體情況，與各公司銷管部充分溝通，于每月23日形成下月回款計劃。 經地產集團總經理辦公會最終確定下月各公司及項目回款指標。 地產運營部將已確定的回款指標于每月25日下發至各分公司銷管部。 各分公司銷管部根據回款指標進行具體分解至各項目，經銷售副總審核后于26日報送分公司運營部、地產運營部。 地產戰略發展中心于當月25日將最新的新增項目分解指標下發到地產公司運營部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部傳達至分公司運營部。 首先，各公司運營部與銷管部分別編制出各項目當月初步動態成本及項目整體價格測算，將結果量化，反映到項目利潤率上，并對項目成本動態變化、及價格變化因素進行充分分析；第二步，在保證項目整體利潤率的前提下，結合動態成本、結合項目整體及月度價格測算，結合項目市場狀況，由運營部與銷管部對后期成本的調整方向、余盤售價的調整方向作出合理判斷，成本與價格互動后共同形成當月項目動態經濟指標明細。 各分公司運營部組織各相關部門編寫當月項目及公司考核指標體系，并于當月28日形成初稿及分析文件，報送地產運營部。 地產運營部于當月31日組織各分公司運營部、銷管部進行考核指標月度分析總結會，明確要求，達成共識。 各分公司運營部、銷管部結合會議要求，調整指標，總經理及相關部門經理簽字后于次月2日形成正式項目考核指標體系及公司考核指標體系，報送地產運營部。 地產運營部于次月4日形成地產集團考核指標體系。四、商品房銷售有關法律政策房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設施、設備保修期滿后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結構（包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設施、設備：包括物業管理小區內道路、綠地、樹木、消防設施、下水管道、電梯、安防設施等。（2）在什么范圍內建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區域內購買商品住宅或與住宅結構相連的非住宅均應繳存。（3）由誰繳存維修基金？開發建設單位（1%，%）和購房人（1%）共同繳存。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機構管理。《天津市商品房管理條例》（1）商品房交付使用時應當提供的兩書是什么？開發商將商品房交付使用時，應當向購房人明示《商品房準許交付使用證》提供：《商品住宅質量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結構、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內，雙方就合同條款不能達成一致時，應返還定金。應根據實際情況靈活處理。物業管理相關說明（1）物業服務包括什么？綜合服務、公眾代辦性服務、特約服務。收取綜合服務費提供的服務如下：①保證樓宇的安全使用，監督房地產產權人、使用人按有關規定裝修、使用房屋。②維護公共衛生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區內道路，外墻以及清理垃圾等。③水、電源機電、電梯、消防設施以及其他設施日常維修、保養；④報案服務⑤綠化維護管理；⑥幫助房地產產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事物。收取公眾代辦性服務費可提供如下服務：代收冷水熱水費、煤氣費、有線使用費、購電、采暖費（目前煤氣、水、購電為親情服務暫不收費）。收取特約有償服務費應提供的服務雙方協商議定。（2）物業哪些服務是免費的？哪些服務是收費的？代收煤氣、水、購電服務是免費的。家政服務，維修特約服務是收費的。（3） （3） 主若出現失竊或車輛損壞丟失等情況物業如何處理？萬一發生此類事情（一般情況下，發生此類事情的可能性不大），將按照天津市物業管理條例執行。物業協助相關部門解決。 （4） （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？如何收費？規范規定，磚混結構住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。業主若想拆改非承重墻應到區屬房管局辦理相關手續。按其規定收取一定費用，一般300元左右。（5） （5） 樓梯間有損壞物業修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業將負責修理。一般物業每月都會定期檢修供公部位。（6） （6） 小院里能加一些防護設施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。小院理論上屬于公共區域，贈送的含義是業主僅有使用權，是沒有產權的，所以不允許改變。（7） （7） 辦理入住手續需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房合同。一年的物業費、業主裝修押金15002000、電費（300度）、衛視費、水卡費。（8） （8） 辦入住時是否還交配套設施的初裝費？辦入住時不需交配套設施的初裝費，都含在房款里了。（不同項目有所不同，適當收取相關費用，如煤氣點火費）（9） （9） 裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合有關規定的拆改，暫扣，待恢復原狀后退還。五、財務知識項目直接成本及總成本包含的內容項目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎費設施費、公共配套設施費、資金成本。項目完全成本除直接成本外，還包括銷售費用、管理費用、營業稅。銷售回款、銷售收入銷售回款是實際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時，是以當月銷售回款、利潤指標作為依據。相關計算公式：(1)資金缺口=回款土地款工程款費用稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1總成本/銷售收入(4)項目現金凈流量=回款支付的工程及土地款銷售費用管理費用營業稅貸款知識：(1)目前銀行信貸按會計核算劃分為表內信貸業務、表外信貸業務；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔保形式。(3)銀行信貸的基本操作程序：受理、調查、審批、發放、貸后管理。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔保貸款、抵押貸款、質押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動性、盈利性。(6)用土地進行抵押時需具備土地證，一般按不超過評估值的50%折扣計算。(7)在辦理房地產抵押時，需向房地產部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會決議、借款人營業執照、標準地名證書、土地證、工程規劃許可證、銷售許可證、投資計劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法務知識：商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設部關于不得給一平方米單位產權頒布發“房屋所有權證”的有關規定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規定。因此，《商品房銷售管理辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房銷售廣告、宣傳資料可以認定為合同內容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。但是房地產開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。商品房可以按什么樣的方式計價銷售？商品房可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價銷售。開發商變更規劃、設計，應當如何處理？《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃，設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房的；買受