某開發區廉租公寓物業管理投標書-資料下載頁

　　

【正文】 劃》的制定。A、 每年的12月15日之前，由設備部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。B、制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：a、給排水設備設施使用的頻度；b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患)；c、合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。C、《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：a、維修保養項目及內容；b、備品、備件計劃；c、具體實施維修保養的時間；d、預計費用。（2）水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。（3）小區內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房管理員負責。（4）水泵機組維修保養。水泵房管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。A、電動機維修保養：a、否則應烘干處理或修復；b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；c、檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；d、清潔電動機外殼；e、檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。B、水泵維修保養：a、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；b、轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；c、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；d、清潔水泵外表；e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。f、檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。g、檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。（5）控制柜維修保養。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；B、 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；C、檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；D、 交流接觸器維修保養：a、清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；c、清潔鐵芯上的油污及臟物；d、檢查復位調簧情況；e、擰緊所有緊固件。E、自耦減壓啟動器維修保養：a、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0．5MI39。~，否則應進行干燥處理；b、外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。F、熱繼電器維修保養：a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。G、自動空氣開關維修保養：a、用500Ｖ搖表測量絕緣電阻，應不低于1OOMΩ，否則應烘干處理；b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。H、中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。I、信號燈、指示儀表維修保養：a、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。J、遠傳壓力表維修保養：a、檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。K、閘閥維修保養。a、 閘閥維修保養：b、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；d、對閘閥閥桿加黃油潤滑；e、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。L、止回閥維修保養：a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；c、檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。M、浮球閥維修保養：a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。N、液位控制器維修保養：a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b、清除壓力室內污物，疏通控制水道；c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；d、緊固所有螺母。O、 潛水泵或排污泵維修保養。a、否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。b、檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。c、檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。d、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。P、明裝給排水管維修保養(每年10月進行一次)。a、檢查支持托架是否牢固，否則應加強。b、檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。c、檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。d、檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。Q、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由設備部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準后方可延時。R、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《——事故報告》并上報公司。S、水泵房管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《 維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的三天之內由水泵房組長整理成冊后交設備部存檔，保存期為長期。T、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由設備部主管填寫《?！暾埍怼罚浿鞴芙浝砼鷾屎笸ㄖ彩聞詹?，由公共事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。第三章 綠化、衛生、保安、消防管理、裝修管理服務方案和應急措施一、綠化養護方案：為保持本廉租公寓環境優美、搞好綠化工作，特制定本管理方案。（一）管理處綠化人員是本廉租公寓綠化管理工作的直接責任人，負有培植、維護、管理綠化的權利和義務，必須負責：充分利用和發展綠化面積，保證綠地率在30%以上，并合理布置花草樹木的品種和數量；熟悉花草樹木的名稱、特征和養護方法，并對較為名貴的品種在適當的地方公布其名稱、種植季節、生長特征、管理方法等，方便居民觀賞；對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，并修枝剪葉、補苗、澆水、綠化造型，豐富綠化內容；保持綠化地清潔，保證不留雜物、不缺水、不死苗，花木生長茂盛；勸阻違反綠化管理規定的行為。（二）本廉租公寓使用人是本區綠化享用人，負有愛護、管理本區綠化的權利和義務，必須遵守：不得砍伐攀折花木、刻劃樹皮、采摘花果，不得用樹木晾衣物或在樹木上扎鐵絲、敲釘等，禁止在綠化地倒污水和垃圾雜物，禁止損壞花木的保護設施和花臺；行人和車輛不得跨越和通過綠化帶；不得在綠化范圍內堆放任何物品，不得在樹木上掛放鞭炮及在綠化帶內設置廣告牌，小孩不得在草坪內踢球玩耍。（三）凡是人為造成花木及保護設施損壞的，根據《杭州市城市綠化管理條例》有關規定報有關部門處理如下：對亂砍或碰斷樹木主干，每棵罰款100元；對攀爬樹木、剝樹皮，造成損傷的，每棵罰15元。攀摘花朵、枝條的，每朵（支）罰款5元，因亂放材料或其它事故損壞花木的，每枝罰款20元，破壞草坪每平方米罰款35元。對綠化地帶晾衣物、被褥者，由管理人員予以警告，并對其進行教育。二、環境清潔保潔方案為體現良好的廉租公寓形象，使廉租公寓使用人真正享受到方便、舒適的生活工作環境，保潔工作甚為重要，其保潔范圍包括共用部位和共用設施設備。 清潔管理本物業環境衛生管理具體標準如下：（1）設有責任劃分明確、獎罰制度健全的專業隊伍，管理物業內環境衛生，隊伍穩定。并建立詳盡的管理制度，嚴格貫徹執行；（2）經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃保潔率達到99%以上；（3）環衛設施完備，設有果皮箱、垃圾桶、工具房、休息室、必要的保潔工具等；（4）物業內不能有違章建筑，不能有未達到國家或省市規定的污染物排放；（5）物業內道路達到“五不”“六凈”，即不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆和不亂倒垃圾，路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈和樹坑墻跟凈；三、公共秩序維護方案和崗位責任描述安全工作是物業管理工作重中之重的工作，直接影響到公共財產和使用人生命財產的安全。因此，強有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正讓使用人在廉租公寓里住得安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相結合，來確保廉租公寓一方平安。特此根據廉租公寓現有設施設備狀況制定管理方案：我公司對保安員實行半軍事化的管理，制訂各項安全管理和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強安全管理員的工作責任心。加強保安員的素質培訓，提高安全管理人員的思想素質和業務技能，例如每月一次的保安員思想素質教育培訓和安全訓練等。（一）人員配備：一個班組編制為 7 人：領班 1 人，門崗及巡邏 5人，監控1人。（二）安全員工作時間采用兩班白班7：0019：00 夜班19：007：00（三）崗位設置：設三個固定門崗和3個巡邏崗及1個監控崗?！艄潭ㄩT崗為24小時開放。◆設3個巡邏崗，在廉租公寓內部巡邏并兼顧外圍和消防巡視。（四）各個崗位操作及注意事項◆固定門崗☆嚴格要求自身形象，如服裝整齊，整潔統一等，頭發不宜過長，無胡須，精神狀態飽滿，站姿統一規范，動作迅速有力，文明執勤，禮貌用語。☆嚴密注視崗位區域周圍人員的動態，對可疑人員密切注意，加強崗位防范，以防止非法人員，無關人員進入廉租公寓內進行破壞、盜竊活動?！顕栏駲z查進出人員：進出廉租公寓的所有自行車等非機動車和機動車全部憑廉租公寓的準停證進出廉租公寓。☆如有客來訪等應有禮貌上前詢問：“您好，請問你到哪，有什么需要我們幫忙的嗎？”以確定來訪人員來意，到達的位置，做好登記，可通知巡邏崗帶路指引具體位置?！钊缬衅渌鈦砣藛T進入時：上前有禮貌地將其攔下詢問：“您好，請問到哪一棟哪一家找誰？”與所提供的房號與使用人姓名是否一致，無誤后憑有效證件登記方可放行，通知巡邏跟進。外來人員自行車不允許進入廉租公寓停放?！顕栏癫轵炌獬鑫锲罚锲愤\出廉租公寓搬運人必須持有物品放行單，物品放行單上要有使用人的簽字，攜帶外出者的簽字，管理中心經辦人簽字，保安員要核對物品的數量，種類是否相符，經確認無誤后方可放行。 ☆來訪客人車輛欲進廉租公寓時：保安員先將其攔下，上前向駕駛員敬禮，有禮貌的說：“您好，請問你到哪？”確認來訪人員身份登記后，給予放行，并提醒車輛不可停放在消防通道及其主干道，通知巡邏安全管理員跟蹤指導停放?！粞策墠彙顕烂茏⒁暳夤鹊娜藛T動態，對可疑人員要及時上前詢問，了解情況，勸其離開廉租公寓，不聽勸者要跟近或強制性讓其離開廉租公寓，防止廉租公寓內各種事件的發生☆維護公共秩序，指揮車輛按規定位置停放，確保車輛停放整齊美觀，維護綠化設施，遇有踏踩草坪、攀折樹枝的應上前制止，“廉租公寓是我家，環境綠化靠大家來維護保養”為廉租公寓內營造一個良好的生活氣氛。☆檢查設施設備是否有損壞，無法使用應及時登記向上匯報，進行整修更換，為今后的工作提供良好的基礎。提高防范意識，巡邏時加強對競舟路一側圍墻的巡視，尤其在夜晚更要加強巡邏力度，把此地作為重點巡邏部位?！罴訌姌菍拥难策?，對樓層樓道里的環境衛生起到監督作用，發現問題要及時登記向保潔管理人員反映，及時做好清理工作?！罴訌姌堑鬃孕熊噹煅策墶Ｈ缬惺褂萌舜拔搓P好，及時通知使用人關好門窗。防止盜竊事件的發生。時刻保證所有單元門是關閉的，巡邏期間應及時隨手關門?！畹叵萝噹鞜o關人員不可長時間逗留。以防竊賊混入廉租公寓，在車庫內實施破壞活動，盡可能將一切可能發生的不良事件消滅在萌芽狀態?！盍私?、掌握使用人機動車的車牌號、車位位置、車位號等情況及使用人每天進出時間的生活規律，從而減少車輛被盜事件發生概率?！钤谲噹煅策墪r，密切注意車輛是否有刮傷現象，了解車況，是否是在車庫內被刮傷，并要及時向上級匯報具體情況，并做好記錄?！顕栏駡绦邪踩芾韱T巡更點到制度，確保巡邏質量?！畋O控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除?！纛I班☆對各個崗位執勤情況要準確掌握，不斷進行不定時的抽查。做好隊員之間的統籌協調工作，使本班工作能夠得到整體性更好的發揮?！钍炀氄莆铡⒘私獠僮鞲鱾€安保設施設備運行的原理。對各個崗位執勤操作規范要熟、巧、精。配合好各個崗位完成各項任務?！顚μ幚硗话l事件的應急方案了如指掌。不光自己能正確及時處理好各類事件，還要帶領、培養隊員處理事件的能力，增強隊員處理突發事件的能力?！罡鶕鞣N突發事件制定相對處理措施方案，結合實際情況進行演練，讓隊員提高處突能力，增加防范意識，減少突發事件給業主帶來的損失。四、消防管理方案及應急預案為了證公共財產和廣大使用人的生命財產安全，根據廉租公寓的實際情況和《中華人民共和國消防法》及有關消防法律法規，貫徹“預防為主，防消結合”的方針，制定本方案。（一）建立廉租公寓消防組織，管理處主任為消防第一責任人，保安部主管為消防專管員，公司全體員工