北京物業管理法律法規講課-資料下載頁

　　

【正文】 。建設單位向全體業主移交物業項目時，建設單位和全體業主共同委托物業服務評估監理機構進行查驗交接的，由建設單位承擔評估費用。068．在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相關當事人有哪些義務？答：建設單位、物業服務企業與相關當事人應當協助物業服務評估監理機構進行實地查勘，如實向評估監理機構提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。物業服務評估監理機構應當按照相關法律、法規、規章和合同約定的要求從事評估監理活動，并按照市房屋行政主管部門制定的評估出具評估監理報告。評估監理報告應當包括評估監理目的、依據和方法，評估監理日期和基準日，評估監理查勘數據，評估監理結果及有效期限，評估監理人員簽章等內容。物業服務評估監理機構應當保持評估監理檔案資料的齊全完整，物業項目交接驗收評估報告相關資料保管期限不得低于5年；物業服務費用評估、物業服務質量評估報告相關資料保管期限不得低于3年（第十一條、第十二條、第十三條）。（七）《北京市物業項目交接管理辦法》070．物業項目交接的含義？答：本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為（第三條）。*074．應急物業服務的適用情形和具體要求？答：有下列情形之一，住宅物業項目不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務：（一）物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；（二）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；（三）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等是原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。應急物業服務的方式根據邊區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當交服務內容、服務收費、服務期限等到相關內容提要在物業管理區域內公告。應急物業服務內容僅限于垃圾、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務事項。應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。應急物業服務期限一般不超過3個月。應急物業服務期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導和協助全體成員業主依法共同決定物業管理方式和內容。應急物業服務期間，物業共用部分的毀損責任由全體業主承擔，應急服務單位故意千百萬的除外（第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條）。*076．物業管理區域內哪些事項可以使用決策平臺表決？答：物業管理區域內需由業主共同決定的下列事項，可以使用決策平臺表決：；；；、服務內容、服務標準和收費方案；（含決定不再接受物業服務企業的事實服務）；、管理和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；；；；、重建建筑物及其附屬設施；；；（住宅改商用）；、收益分配等方案；、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；、管理、收費等事項；；；、本單元共同決定事項；。*079．業主、業主委員會、物業服務企業可以發起的共同決定事項分別有哪些？答：業主決定事項的發起人可以是業主、業主委員會、物業服務企業。、1119項決定事項；、11111120項共同決定事項；，物業服務企業可以發起本通知第一條所列決策事項中第三步項共同決定事項；084.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定？答：，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。*085. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅瓣維修更新、改選范圍？ 答：，頂層房間滲漏的；，引起外墻內表面浸濕；、積水的；、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范規定值的；、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變的；、公共走廊涂飾開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護墻、院門等到出現破損的；；。 *086.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍？ 答：；、銹蝕嚴重的；；、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；，或部分設備、部件損壞嚴重的；（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污示銹蝕或其他設備損壞的；。087. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤方式？答：、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤。專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該層全體業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤。、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該項樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的現由相關業主按照各自物業建筑面積的比例分攤。、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。，需要使用住宅專項維修資金的辦理規定？答：，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等；；；；，并報區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門審核同意；區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正；；使用售后公有住房專項維修資金的，區、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區縣管理部發出支付住宅專項維修資金的通知；。*090. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》對不得從住宅專項維修資金列支的費用規定？ 答：、共用設施設備維修、更新和改造費用； 、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用； 、共用設施設備所修復費用； *，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。 *？ 答：審理追索物業服務費案件，法院應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不會過苛，除物業服務企業明顯怠于行使權利的，一般會認定其在持續主張權利。 *？（簡述） 答：在以下兩種情形下，業主可以要求服務企業承擔財物丟失或毀損責任： ，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業服務企業依保管義務承擔相應的賠償責任。 ，但物業服務企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業服務企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。 * ？（簡述） 答：在以下兩種情形下，業主可以要求物業企業承擔車輛丟失或毀損責任： ，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。 ，物業服務企業應當承擔的賠償責任。（十二）《北京市住宅物業服務標準》*《北京市住宅物業服務標準》基本規定的理解？答：本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。 物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。 簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定物業服務事項，選定的物業服務標準。本標準施行前已簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。 *？ 答：建設單位在制定臨時管理規約時，應當包括以下條款： ，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。 ，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。 ，建設單位應當按照《北京市物業管理辦法》的規定，與全體業主進行物業共用部分查驗交接。、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。 、物業服務項目收支情況。 第三部分 北京市其他相關法規、規章及規范性文件（一）《北京市電梯安全監督管理辦法》*？ 答：電梯使用單位的安全管理人員應當履行下列職責：，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯的定期檢驗計劃；、機房鑰匙和電源鑰匙；、保養電梯；，有權作出停止使用的決定，并立即報告本單位負責人；、地震等影響電梯運行和電梯乘客人身安全的突發性事件時，應當迅速采取措施，停止電梯運行。*？答：生產經營單位委托承包單位進行有限作業時，應嚴格承包管理，規范承包行為，不得將工程發包給不具備安全生產備件的單位和個人。 生產經營單位將有限空間作業發包時，應當與承包工程單位簽訂專門的安全生產管理協議，或者在承包合同中約定各自的安全生產管理職責。存在多個承包單位時，生產經營單位應對承包安全生產工作進行統一協調、管理。 承包單位應嚴格遵守安全協議，遵守各項操作規程，嚴禁違章指揮、違章作業。18 / 18