某物業公司內部管理制度2-資料下載頁

　　

【正文】 理。③做好期間車道的疏通工作。車道堵塞①在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。②如遇“問題車輛”應將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。軍警車輛不按規定停放或不交停車費①向駕駛員解釋公司的規定。②如難以獨自處理，應盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。③盡力將駕駛員留在現場。④保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發生爭執。第五部分 工程維修類制度工程維修管理制度工程部門人員按照規定進行例行巡查，在例行巡查中發現物業維修有關問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。每一維修工程，事先應分析原因，區分責任，做好解釋工作。每一維修工程，工程部門應在區分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業維修申報單，做好維修存檔工作。每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。每年汛期期間（5—10月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監督，嚴禁違章裝修行為。工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業專題報告。維修材料管理制度為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規定。采購員根據工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。發放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發放材料，作好簽領記錄。維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不能將材料轉送給他人，一經查實，按情節給予罰款或辭退處理。工程維修部經理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發現維修工虛報領取材料，必須向主任及上級領導匯報，按其情節輕重將給予罰款、警告或辭退處理。當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。上門維修服務的規范要求敲門有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內。介紹主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務。”進門如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。維修維修工作中手腳要輕，盡可能不發出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。整理修理完畢，做到工完場清。收費按規定標準收費。填單如實填寫《某某物業有限公司維修單》，請用戶對修理質量、服務態度與行為進行評價并簽名。辭別向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯系，再見。”整個工作期間不得收受業主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。有償服務收費制度公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業發展后勁，提高服務水平和檔次。做到服務項目、收費標準、服務質量“三公開”自覺接受住戶監督和上級檢查。服務人員在收取各項費用時，必須開具統一的發票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務部，不得挪用。接受有償服務的業主，有權監督公司收費標準的執行，如果交款后不開發票的，業主有權拒絕交費或向公司投訴。嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經發現嚴肅處理。業主提出有關服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產生不必要的麻煩。公司設立投訴電話和投訴信箱，接受業主舉報或投訴。維修回訪工作制度維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關登記。回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。回訪內容①實地查看維修項目；②向在維修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況；③征詢改進意見；④核對收費情況；⑤請被回訪人簽名。對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。第六部分 清衛、綠化類制度清潔衛生實施細則小區內的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。散水及排水溝每天不定時循環打掃，確保干凈、無雜物、積灰。垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內無異味。清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。公共衛生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產生異味。樓道梯級清潔每周一次，三星級小區每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。1梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。1電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。1樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網、積灰。1標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。1公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；1雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。1消殺工作：（1）滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意：A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業；B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；（2）滅蚊蠅工作在510月份應每月一次，注意事項：A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。病蟲害防治規范綠化負責人應根據季節、氣候及病蟲活動規律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：A、年度及季度的病蟲害預防計劃；B、病蟲害發生時的治療計劃及用藥計劃；C、病蟲害防治的費用預算計劃。應堅持預防為主防治結合的原則。當病蟲害發生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。綠化負責人應熟悉小區中經常出現蟲類和病原菌。對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；綠化工在噴農藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規定進行操作，噴農藥時要求均勻，以防多次出現藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農花必須妥善保管，以防出現意外事故。植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。質監部應每月一次檢查小區內植物病蟲害防治情況，并對防治結果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。花木養護規范綠化工每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。室內花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發現病蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。對花應每年施肥34次，肥料由綠化負責人定。盆花擺放后期，若花盆內時花處于最佳觀賞狀態的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。應做好愛花工作，如有損壞的現象應責成其照價賠償。草坪養護規范草坪淋水視天氣情況而定，以不出現缺水枯萎為原則。當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。按施肥周期、施肥方法根據草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養料。在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農藥（對突發性的病蟲害應及時噴農藥），用何種農藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現事故。通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每12年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。喬灌木養護規范運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當的整形以保持形狀，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年56月應追施一次復合肥。小區內喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發性病蟲害應及時針對性地噴農藥），噴農藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區的容貌。44 / 44