談物業(yè)管理師管理實務-資料下載頁

　　

【正文】 維修和保養(yǎng)。(5)對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況，每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢并記錄。檢查結果應如實記錄，并會同運行責任人共同簽字確認。(6)實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行。(7)接到運行人員通知后，應在4小時內解決一般故障，2小時內解決嚴重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應得到運行責任人認可。五、月、季度檢查(1)在進行每月檢查時要對下列各系統(tǒng)逐項抽查，如實記錄檢查結果，發(fā)現(xiàn)故障應及時修復，保證消防設施的正常運行并記錄故障修復的全過程。(抽查比例應在月、季、年度檢查計劃中列明，但全年必須100％覆蓋)1)消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗、水泵自動啟動。2)自動噴淋系統(tǒng)：末端排水試驗水流指示報警、水泵自動啟動、濕式報警閥水力警鈴檢測。3)自動報警系統(tǒng)(季度試驗比例按安裝設備的30％以上進行)：加煙試驗報警(年終試驗100％)、加溫試驗報警、手動觸發(fā)報警。4)防排煙系統(tǒng)：報警信號聯(lián)動風閥、風閥聯(lián)動風機、手動啟動風機。5)氣體滅火系統(tǒng)：手動啟動試驗、自動啟動試驗。6)聯(lián)動系統(tǒng)：事故廣播播音、對講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責任人簽字。(3)季度檢查結果和處理意見一式二份，由運行責任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。六、半年檢查和書面報告維修保養(yǎng)人員和運行責任人每半年將消防設施維修保養(yǎng)的情況和檢查結果，形成書面報告并存檔。其內容包括：(1)消防設施各系統(tǒng)的運轉情況；(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4)保證消防設施正常運轉的建議。七、更換材料、設備的供應(1)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設備由維修保養(yǎng)人員以書面報告的形式，經(jīng)批準后領用或采購。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責，維修保養(yǎng)人員協(xié)助進行拆裝。八、安全工作(1)維修保養(yǎng)人員應按安全工作有關規(guī)定，采取嚴格、科學的安全防護措施，確保操作者安全和第三者的安全。(2)維修保養(yǎng)人員在動力設備、易燃易爆和貴重的設備中進行維修保養(yǎng)時應向運行責任人提出安全保護措施，運行責任人應派員在現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進行有關工作。(3)在有毒有害環(huán)境中施工，應按有關規(guī)定提供相應的防護措施。課后練習比照教材中“[案例分析]編制房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃消防設施維修保養(yǎng)計劃”的內容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計劃。第15講第15講講義共用設施設備的運行管理第七章房屋及設施設備管理第三節(jié)共用設施設備的運行管理一、制訂合理的運行計劃根據(jù)設施設備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關機時間、維護保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內容，如電梯的運行時間、臺數(shù)和停靠樓層，中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。二、配備合格的運行管理人員物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)設施設備的技術要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據(jù)設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業(yè)務教育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經(jīng)培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關工作專業(yè)的設備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境工作運行環(huán)境不但與設施設備的正常運轉，減少故障，延長使用壽命有關，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。四、建立健全必要的規(guī)章制度(1)實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。(2)對于連續(xù)運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。(3)操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規(guī)程。五、設施設備的狀態(tài)管理(一)設備的檢查設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查，屬定期維護保養(yǎng)內容。(二)設備的狀態(tài)監(jiān)測設備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態(tài)。設備的狀態(tài)監(jiān)測應根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。(三)定期預防性試驗對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試驗。通過試驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。(四)設備故障診斷技術在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行狀況，判定產生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態(tài)的技術，稱為故障診斷技術。設備診斷技術是預防維修的基礎，目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：(1)它可以監(jiān)測設備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；(2)較科學地確定設備修理間隔期和內容；(3)預測零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理(一)采用管理手段節(jié)能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達：∑Wn＝Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中∑Wn——設備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設備(或產品)標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設備損壞造成的能耗；Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗；Wsb——設備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。具體措施包括：(1)落實組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領導和業(yè)主參加的，覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設施設備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關物業(yè)管理企業(yè)領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統(tǒng)地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節(jié)能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，據(jù)物業(yè)設施設備的運行要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。(5)調整設備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。(6)合理設定運行參數(shù)(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(二)采用技術改造節(jié)能技術改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下，采取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節(jié)能就達到了極限，要進一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和更換設備及技術。由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。房屋及設施設備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術改造兩者有機結合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制第四節(jié)房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制一、共用設施設備外包的選擇由于技術的不斷發(fā)展，共用設施設備的技術含量、復雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設施設備管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設施設備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項目外包分析如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；(2)所管物業(yè)中共用設施設備的復雜程度及數(shù)量情況；(3)設施設備的生產年代、技術先進程度；(4)政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術、標準要求；(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大小；(6)設施設備生產廠家的技術服務情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等；(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平；(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構數(shù)量情況、技術水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。(二)承包方評估如果需要將設施設備業(yè)務實行外包管理模式，就應選擇在服務質量和服務價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1)企業(yè)品牌狀況；(2)企業(yè)規(guī)模；(3)資信信譽；(4)技術能力(是否具備相關許可、技術資質證書等)；(5)企業(yè)質量保證能力(如是否有質量保證體系)；(6)管理維護計劃、標準；(7)預算價格、付款方式。在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項目的內容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制(一)訂立外包管理合同應注意的事項由于設施設備的重要性和發(fā)生故障所產生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產生糾紛。(3)應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。(二)外包管理合同實施應注意的問題(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施。(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務合同。供配電、給排水系統(tǒng)的管理第五節(jié)幾種典型設施設備的管理一、供配電系統(tǒng)(一)種類物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質分為長期供電和臨時供電。(二)管理工作主要內容(1)配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。(3)建立供配電系統(tǒng)技術檔案。(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調度和用電計劃工作。(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質量。(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據(jù)。二、給排水系統(tǒng)(一)種類(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和