人民法院提醒二手房交易的法律風險十大典型案例-資料下載頁

2026-04-15 22:09本頁面

　　

【正文】賣是關系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關系到社會經濟秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關法律知識，促進社會公眾相關風險防范意識的提升，共同推進房屋買賣行業良好秩序的形成！答記者問北京晚報：購買抵押房需要注意哪些事項？韓楠：不是說抵押房屋不能購買。事實上，二手房交易中，大多數房屋上都有未還清的銀行貸款，也就必然存在抵押。如果排除此類房屋，購房人可選擇的房源就太少了。我們所講的慎選抵押房屋，是說在房屋買賣過程中，應當對所購房屋的抵押情況有清醒的認識，意識到抵押房屋交易過程中的特殊性。按物權法的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。如果購房人在房屋過戶之前不解除之上的抵押，是無法完成過戶手續的。購房者應當仔細查驗所要購買房屋的產權登記情況。法律規定，在房屋上設立抵押的，抵押權自抵押登記時設立。所以，有效的抵押權必然在管理部門有登記。必要時，購房人可以要求賣房人通過房屋核驗提供相關材料。另外，有房屋中介公司提供居間服務的情況下，也可要求中介公司提供相關服務。一般來說，房屋買賣合同簽訂及履行耗時較長，其間可能出現的問題較多，買賣雙方應當小心防范因房屋存在抵押給交易造成的障礙。正義網：房屋產權證上如果寫明是單獨所有，購房人還需要查證是否為夫妻共有嗎？郭云燕：就目前北京地區的司法實踐來講，購房人還是有必要盡到合理注意義務，了解所購房屋的產權狀況。就現有的登記制度來看，并未強制要求將夫妻共有房產登記在雙方名下。也就是說，大量的夫妻共同所有的房產可能只登記在夫妻一方名下。因此，寫明單獨所有的房屋實際上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，僅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影響，也不能保證房屋的順利過戶。而且，如果購房人明知房屋為夫妻共同所有，但與賣房人惡意串通，會導致買賣合同無效的法律后果。為了保障購房人的權益，在購買這類房屋時，有必要讓夫妻另一方出示知情同意書，或者直接作為賣方，在買賣合同上簽字。民主與法制時報：實踐中，大量存在先賣房、再買房的交易形式，這種情況應注意哪些問題呢？田曉昕：一線城市房地產市場價格波動劇烈，受房地產調控政策影響也大。先賣房、再買房是大多數人改善居住條件或者解決子女上學等問題的必然選擇。在采取此種方式購房時要注意幾點：了解自身房屋情況，避免自己的房屋不符合上市條件而不能出售，無法取得下一個合同的購房款而造成遲延支付。了解房地產調控政策，避免已經出售房屋卻因不符合調控政策而無法購入目標房屋。合理約定合同履行期限，給自己留出充足的時間，避免造成違約。衡量自身的經濟能力，避免房價上漲或下跌造成無法支付購房款。未來網：實踐中有很多公證委托售房的，如何避免買到抵債房？買賣抵債房的合同一律會被撤銷嗎？韓楠：所謂的出售抵債房，實際上是指民間借貸關系的貸款人（出借人）以委托售房形式變相處理借款人房屋的情況。購房人如果購買此類房屋時知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權，或者與代理人惡意串通的，買賣合同可能被認定為無效。而且，如果借款人即房屋所有權人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據合同法的規定行使撤銷權。轉讓的價格是否明顯過低的標準一般參照當時交易地的市場交易價來判斷。如果合同約定的房價不到市場交易價的百分之七十，一般可以視為價格明顯過低。當然，法院也需綜合審查授權委托書內容、買賣合同訂立和履行情況等因素予以認定。總之，如果購房人發現房屋明顯低于市場價格，不能只顧貪圖便宜，一定要仔細審查代理權限。必要時，可以要求與房主當面確認。法治進行時：購買已經出租的房屋要注意哪些事項？郭云燕：一方面，承租人在同等條件下享有優先購買權，出賣人應當如實告知，以保證承租人的合法權益。另一方面，租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力，即我們常說的“買賣不破租賃”。如果購房人購買的房屋已經被出租，可能面臨無法入住的尷尬局面。為了避免這種情況，購房人需要在買賣合同中明確約定，要求出賣人保證房屋不存在出租的情況；也有必要實地查看房屋現狀，如果確實存在出租，需要了解清楚出租期限等情況。法律與生活：“新京八條”出臺后，貴院是否受理過因限購產生的房屋糾紛，如何處理？田曉昕：住房限購政策新政的出臺一方面對遏制投資投機性購房、促進房地產市場平穩健康發展起到重要作用，另一方面對房屋買賣當事人的利益也會產生重大影響。目前我院還未受理過涉及此次住房限購政策的房屋買賣合同糾紛。但就該類案件審理中的法律適用問題，可以作出如下提示：第一，住房限購政策在司法中屬于“不可抗力”，而是一種“不可歸責于當事人雙方的事由”，買房人被新政限購后，除合同另有約定外，可以主張解除合同并返還定金、購房款，但是合同約定的過戶時間在新政出臺前，因一方遲延履行義務導致合同無法履行的，守約方除要求解除合同外，還可以要求另一方承擔賠償損失等違約責任。

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