酒店式公寓案例分析-資料下載頁

　　

【正文】 層，共112個單位，面積從57M2158M2，房型有一室一廳一衛、一室二廳一衛、二室二廳一衛、三室二廳二衛的各種不同間隔的組合公寓按4星級酒店標準建造，房間內配置42寸等離子電視，西門子滾筒洗衣機，酒店提供會所，商務中心等配套服務，門口有機場巴士，可以到上海浦東及虹橋機場。酒店式服務質量較突出。上海市徐匯區肇嘉浜路999弄88號周邊設施：上海體育館 上海八萬人體育場 肇嘉浜路 太平洋百貨 地鐵一號線 上海交通大學 徐家匯商圈交通： 市中心：0公里火車站：10公里虹橋機場：15公里價格：11000—16000元/月（租）30000元/平（售）香港廣場酒店服務式公寓 上海香港廣場酒店服務式公寓，聳立于上海市中心的淮海中路，套房單位面積由53～134平米。為住客房提供各種生活上及工作上的服務，照顧住客的不同需要，令顧客有賓至如歸的感覺。為住客需要更靈活提供短期租務由一天起。坐落于上海香港廣場的酒店服務式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾，交通便捷。 周邊：坐落于上海香港廣場的酒店服務式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價格：1200—2000元/天（租）20000元/月（租） 西安租務市場物業品種資料根據本產品定位特點，研究重點為區內公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。公寓、商住樓： 表1物業名稱物業定位平米/月/租價（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設施物業品質歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地熱一般楓葉大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區內位置較優越。賓館酒店：表2西安市三、四星級賓館酒店價格表酒店名稱級別標準間價格/日長包房價格/日協議價格/日常包房面積m2房間數酒店位置新紀元賓館三星級540元250元380元22100多高新區內鐘鼓樓飯店三星級460元160元368元25　市中心秦都酒店三星級350元180元320元21180玉祥門驪苑酒店四星級540元250元380元25100多勞動南路口東方大酒店四星級580元無290元21398子午路好世界酒店四星級684元280元480元28100蓮湖路從上表2可以看出：地段、品質是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀元優于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優于驪苑和東方大酒店；協議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協議價格，此價格在標準間和常包房之間；酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調時，發現最合理的酒店套數應設定在200300套之間；地理位置都相對優越。二、案例項目綜合分析 案例項目產品特點分析 經過上述不同城市案例分析，酒店式公寓類產品基本都是擁有星級酒店和高檔公寓的一系列硬件優勢，并有酒店管理與物業管理的互補性，是綜合了星級酒店和高檔公寓的一種衍生產品。究其共有特性大致可分為：1. 目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區域，且體量均不是很大。2. 項目對于周邊商業配套的依附性比較明顯。3. 所有項目的主力戶型多集中在5080平方米之間，大戶型所占比例相對較少（大戶型的功能多設置為豪華行政公寓）。4. 所有項目均為精裝修交房，精裝修標準為中檔偏上水平。5. 物業管理標準高于同類項目，但還未能完全達到星級酒店標準。6. 在價格上屬于單價較高的項目且物業費較高，但是市場接受度較高，消化能力較強。7. 公共區域配套上均遵循酒店的高檔配套設施，功能配套齊備。8. 酒店管理公司均是聘請國內外外知名酒店管理公司進行管理。 案例項目市場特點分析 目前市場上出現的酒店式公寓按其對周邊附屬配套的依附性主要涵蓋三種類型：1. 包含在酒店建筑體中的酒店公寓，其配套及物業管理都與酒店相同，北京凱賓斯基、天津泰達國際公寓等；2. 在新建商務、商業綜合區中的酒店公寓樓，如上海協和麗豪酒店式公寓以及尚未公開的北京國貿DNA等；3. 在已有的商務、商業繁華區或旅游區酒店式公寓，北京國貿公寓、東方廣場、上海香港廣場酒店服務式公寓、天津誠基公寓等。研究上述三地酒店公寓的市場，其產品賣點基本是來自于以下三方面因素：1. 開發商以投資回報率吸引買家比較容易，能較快回籠資金；2. 開發項目產品迎合了投資者的需要，專門用作投資的項目一般面積都不會很大，投資者首次投入資金較小(大多在十幾萬元)，而回報卻比較高，很多投資者都比較相信開發商的承諾；3. 運營商愿意接受這樣的項目。因為酒店式公寓的產權是各個小業主的，而業主購買項目時交納了公共維修基金，所以對于運營商來說，減去了原本應承擔的固定資產的折舊成本，同時物業管理費也由業主分攤了很大一部分，所以運營商經營這類產品的成本比經營正規酒店的成本要低60%以上。 案例項目經營手法分析 提供擔保開發商經營者投資者使用者受托或授權出售回租 出租承租委托或租賃受托或回租購買租賃擔保方委托或加盟上圖，實線箭頭連線均代表具有契約關系。經營者包括：酒店管理公司、開發商控股之租賃或經營公司、有酒店管理經驗的業主公司、品牌酒店管理公司的加盟商使用者包括：酒店長租客戶 日租型散戶擔保方包括：銀行 置業擔保公司 保險公司模式一：開發商主導（1）經營者與開發商之間為控股的母子公司關系，開發商委托經營者代為租賃經營；經營者與投資者之間是委托租賃或租賃關系（經營者具有轉租權）經營者與使用者之間是租賃關系開發商與投資者之間是買賣關系此種模式下，經營者主要為開發商控股之租賃或經營公司（如天津泰達集團旗下泰達國際公寓），開發商須承擔一定擔保責任，對投資者而言，其保障性完全來源于對開發商的信任，然而從法律關系上講，向投資者承擔責任的是經營公司，因此一旦經營不善，經營公司與開發商之間就會出現相互推諉現象或者干脆開發商轉移資金或申請破產，則經營公司通常均無足夠賠償能力，投資者仍將不得保障。最佳規避方法仍是由開發商提供一定固定資產作為抵押并提供擔保。模式二：開發商主導（2）經營者與開發商之間為純粹的委托經營關系；經營者與投資者之間無關系經營者與使用者之間是租賃關系開發商與投資者之間是買賣關系和委托租賃關系或租賃關系（開發商具有轉租權）此種模式下，經營者主要為品牌酒店公寓經營商或酒店管理公司（如建國飯店、凱賓斯基、雅詩閣），開發商在出售的同時即與投資者簽訂回租協議，對投資者而言，其保障性一方面來源于對開發商的信任，另一方面來源于對品牌酒店管理公司的信任。從法律關系上講向投資者承擔責任的直接就是開發商，因此開發商必須提供一定固定資產作為抵押并提供擔保，或者有第三方擔保公司介入。究竟采用哪一種經營模式，依照開發商的綜合實力、以及城市發展狀況會有所不同，但對于投資者來講，他們普遍認為知名酒店管理公司的介入會降低他們的投資風險。因此在項目銷售階段開發商便會用其未來產品的經營管理者作為其項目的一大賣點。 綜合解析投資型物業應有鮮明特征：216。 地段決定價值客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定物業有沒有穩定的消費群，借力成熟商圈的物業更具投資價值。酒店服務式公寓的生長環境應該在商圈里，成熟商圈對酒店服務式公寓的目標消費群體有著聚集效應，公寓的客源才會源源不斷。216。 服務決定命運在租務市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業管理的質量，服務的水平直接影響到經營狀況。能否提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接關系到物業今后的租金和收益回報。企業實力、經營管理水平是關鍵，目前市場上缺乏專業的經營公司，整體經營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。應聘請對酒店式管理有著豐富經驗的物業公司，積極與各大酒店預訂機構合作，以保證客源的穩定。216。 交通是關注的焦點發達的交通體系會促使經濟快速發展，是投資物業的關注的問題之一。216。 產品是立足之本滿足使用者功能的需要：結構合理，物業管理完善，對待商務樓宇還應提供智能化配置和商務服務系統。