某公寓項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 000人的規模，商業部分的人流、車流，將對周邊交通會增加壓力。但根據呼市總體交通建設規劃，呼市將在2007年自治區60年大慶前，對鄂爾多斯大街的進行總體改造拓寬，而且目前鄂爾多斯大街交通流量較小、交通壓力比較輕，所以項目建成后對所在地區的交通不會產生過大的負面影響。 交通組織本項目交通組織應將機動車、非機動車和行人做分離處理區，并做到居住與商業人員交通分離，同時商業部分設置電梯、樓梯等保證交通的暢通，減少人車沖突點，提高小區內交通安全性。13 項目實施進度 項目實施安排北京中天恒基置業投資有限責任公司將組建強有力、高效的建設指揮機構，來完成呼市二建公寓項目的投資和建設任務。 項目進度計劃呼市二建公寓項目總控計劃序號任務名稱2006年2007年123412341項目前期手續2施工建設3市政配套建設4工程竣工驗收，交付使用14 項目資金平衡測算 項目投資估算呼市二建公寓項目投資估算總表序號項目名稱單位工程量單價(元)投資估算(萬元)比例備注一建安工程費用m2800002161 17288 %　二建設工程其他費用m280000152 1216 %　1環境影響編制費萬元100000 　0 　免交2交通分析編制費萬元100000 　15 　計價格[2002]125號并參考市場價格，3樁釘測繪、規劃測量費萬元100000 　5 　　4基礎設施建設費m2100000 00 　免交5設計費（含市政設計）萬元100000 　500 　計價格[2002]10號6勘察費萬元100000 　30 　計價格[2002]10號并參考市場價格7勘察報告審查費萬元　　5 　計價格[2002]10號勘察取費的67%8施工圖審查費萬元100000 　35 　參考市場價，34元/m2 9可研編制\甲方管理費\招標代理費\ 監理費萬元21613 %648 　計價格[2002]1980號等文件并參考市場價格10招投標交易服務費萬元21613 %38 　　11竣工圖編制費萬元500 8%40 　設計基價8％12施工噪聲擾民費　　　50 　暫估13工程保險費萬元21613 %43 　%計取14工程審計費萬元21613 %65 　　15散裝水泥m2100000 110 　　17室內環境檢測費m2　　30 　參考市場價按4元/m2計算18土壤氡氣濃度檢測費m2100000 　3 　　三項目開發費用萬元　　 %　1管理費用萬元　　1000 　　2保險費萬元　　200 　　3運營費用（含銷售費）萬元　　1200 　　4財務費用萬元　　1200 　　5折舊、攤銷費萬元　　500 　　四預備費萬元17280 5%864 %　五土地費萬元　　900 %　六一至五小計萬元　　28967 　　七稅金萬元　　1993 %　1營業稅萬元31458 %1746 　　2所得稅萬元2491 33%247 　可退70％八工程總投資m2800002500 23040 100%　呼市二建公寓項目建安工程投資估算表序號項目名稱單位工程量單價(元)估算造價(萬元)比例備注　建安工程m2800002161 17288 100%　一土建工程m280000768 6144 %　1地下結構（含排污溝處理）m21350012001620 　　2地上結構工程m2674507004722 　　二裝修工程m2800001227 9816 %　1外裝修m286500400 346 　　2酒店、會所、商業及公共區裝修m210050700704 　　3住宅裝修m2542004002168 　　三機電工程m280000526 4208 %　1室內給排水工程m28000070560 　　2室內消火栓及噴淋工程m28000050400 　　4動力照明工程m280000100800 　　5弱電工程、火災報警m2800001501200 　　6電梯工程部16350000560 　　7變配電工程m280000100800 　　四室外工程m2100000 1020 %　1道路、廣場m2200010020 　　3室外市政、照明、綠化　　　1000 　　 項目收益估算項目收益估算匯總表收益內容平均售價（元/m2）收 益（萬）備 注住宅部分　 54200 m224001300855%商業　　 10050 m27500753845%總 計20546100% 項目資金平衡狀況項目資金平衡表內 容金 額備 注項目投資測算20000萬項目收益測算20546萬項目資金平衡狀況+546萬15 資金籌措與運作 資金籌措的思路本項目的性質決定了資金籌措是項目建設順利進行并成功完成任務的關鍵之一。住宅部分銷售籌資額占總收益的55%左右，是本項目資金籌措的主要渠道。所以盡快進行項目銷售、獲得銷售收入，否則資金的壓力以及資金成本將導致項目的虧損。商業用房銷售占總收益的45％左右。針對呼市的市場情況和消費水平，必須做詳盡的策劃、超前開拓市場、制訂相關政策、解決銷售款按計劃回籠，以支持建設投資及時到位。這是資金籌措的第二渠道。為了做好這個渠道的資金籌措，本項目委托有經驗的專業公司操盤商業用房的銷售。各種貸款是籌資補充渠道，因為要付出財務成本增加項目投資。因此，本項目將按“確保主渠道，努力落實第二渠道，科學靈活運用補充渠道”的思路組織資金籌措。 資金籌措方案序號籌資內容、方式建設實施階段籌資額備注1住宅銷售款a. 項目開盤b. 結構封頂c. 竣工、交鑰匙時約5200萬約10000萬約 1800萬銷售款的30%銷售款的60%銷售款的10%2商業用房銷售a. 爭取正式開工前b. 爭取結構封頂前c. 竣工、交鑰匙計劃5000萬計劃8000萬計劃1250萬 3貸款或借款a. 取得項目開工之前b. 設備安裝、裝修過程中2000萬2年貸款5000萬~10000萬貸款1年 資金運作資金籌措是關鍵，資金運作是核心。投資控制是資金運作的重要內容之一，是最積極主動的行為。落實在項目建設的整個過程中。主要環節有：a. 設計階段。控制項目投資的關鍵在于設計。l 方案選擇；l 裝修標準；l 限額設計要求；l 提倡標準設計；l 加強圖紙會審。b. 招投標階段l 合理工程造價掌握；l 合理讓利掌握。c. 施工階段l 認真審核施工組織設計。施工方法影響工程造價。l 嚴格控制工程進度款的支付。l 嚴格審查工程變更，保證總投資限額不被突破。是施工階段投資控制的關鍵。d. 結算階段控制投資的最后防線，也是整個項目投資控制效果最終檢驗。l 增加投資內容的最終審核。l 妥善處理爭議事項。e. 切實可行的激勵機制，獎罰分明，措施具體。16 項目風險分析 市場和潛在市場競爭風險呼市商品房目前供應總量較大，市場的容納能力和消費能力與呼市消費群體的購買力和總體經濟水平有關，目前看來這是有一定限度的，將必然導致項目之間的競爭，存在著市場競爭潛在風險。 市場培育的時間風險項目周邊區域市場目前還是不很成熟，市場的培育需要一定周期，所以，能在開盤的同時獲得銷售款，將存在一定風險。 項目地塊條件先天不足導致的風險而且，項目存在眾多需要克服的先天不作，如地塊的缺陷導致增大項目的投入，而不少問題還是不能夠徹底解決，如出入口和泄洪渠等問題，這將對項目形象和項目銷售帶來不利的風險。 投資與融資風險本項目全部由自籌解決。所以，控制投資規模是決定項目成敗的一個重要因素，受許多不可知因素，例如：鋼材、商品混凝土等漲價或設計鋼材增量太大等因素影響，如果使建設投資增加5~10%，則項目建設就處于一個十分艱難境界了。所以，建設投資是一個不可忽視的風險因素。為此，我們必須在項目建設的全過程采取有效措施，嚴格控制投資。這也是本項目建設指揮部重點研究策劃的課題。經分析，本項目有可能要采取融資方式籌措資金，例如貸款等。如果融資成本過高，也會帶來較大風險，所以建立優化的項目投融資結構是非常重要的。 政策法律風險 由于房地產立法滯后，法律法規、規范性文件和政策改變等諸多原因，項目也可能面臨政策法律風險。政策法律風險是在項目建設過程中所實施的行為產生的、可預見的或者難以預見的造成與法律法規和政府政策相悖或者觸犯法律法規的各種可能，例如因立法滯后導致的滯后性風險、因政府意志變更和房地產市場變化而引起政府管理行為變化產生的政策性風險以及契約管理性風險等等。因此，建立政策法律風險防范機制，同時與政府相關部門積極溝通是將政策法律風險的發生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律風險的有效措施。 其他風險本項目還涉及到其它一些風險，包括項目策劃管理水平高低、項目建設條件的落實等。項目地處交通要道，施工容易受到種種限制，這些偶然因素都可能會延誤項目的正常開展，使項目投資增加。17 結論與建議 結論(1) 本報告通過分析、計算和論證，認為北京中天恒基置業投資有限公司投資建設呼市二建地塊公寓項目，符合呼和浩特市城市總體規劃要求、及呼市和玉泉區國民經濟和社會發展的需求，建設方案比較合理，建設條件具備。(2) 本項目具有一定的競爭能力，也存在一定的風險。(3) 本項目同時具有較大的社會效益。總之，本報告認為該項目方案可行，經濟合理，在保證期望的經濟效益的同時，能具有較大的社會效益。各有關方面應給予積極支持與幫助。 建議(1) 把住商機本項目具有一定的經濟效益，但同時又存在潛在市場競爭風險，要爭取時間，加快項目建設的進度，加快建設前期工作進度，力爭趕前投放市場。(2) 強化管理制訂嚴格的項目投資實施計劃，力爭低成本、高質量的完成該項目建設任務。(3) 加強營銷和市場維護本項目的住宅和商業用房出售率對項目建設的影響較大，否則就要增加財務成本。因此建議務必重視前期營銷策劃，保證資金能按計劃到位。(4) 嚴格控制建設投資規模、科學運作資金。資金平衡測算結果說明，本項目抗超投資能力有限。因此，嚴格控制投資規模必須充分強調，要采取有效措施在整個建設過程中全面落實控制投資和科學運作資金，以保證項目建設順利進行和投資效益。(5) 加強聯絡協調工作盡量爭取呼市各級政府、職能部門的支持和幫助，盡量用足其給予的各項優惠政策，以盡可能減少和消除各種偶然因素對項目的不利影響。18 附件： 呼市二建公寓項目總平面圖 呼市二建公寓項目立面圖 呼市二建公寓項目地下一層平面圖 呼市二建公寓項目首層平面圖 呼市二建公寓項目二層平面圖 呼市二建公寓項目三層平面圖 呼市二建公寓項目四層平面圖 呼市二建公寓項目五層平面圖 呼市二建公寓項目六－二十九層平