整合營銷策劃-資料下載頁

　　

【正文】 開發商深圳中信軍鵬投資有限公司東埔實業集團有限公司鈺霖實業有限公司日照/干濕相同相同相同交通條件較便利無公交車較便利容積率B交易情況修正雖然這三個項目都采取面向市場，直接買賣，但從銷售情況看，海天一色今年三月份推盤，到十月為止，銷售北達到90%。從該項目推盤手法看，項目的推廣力度極大，對銷售直到了很大的促進作用，但良好的銷售情況說明市場對該 項目的價格是認可的，并呈供不應求狀態。綜合考慮其投入與回報的關第，我司認為，其售價應可以提高5%。即海天一色是從8月份銷售至今銷售率達30%左右，消費者對本項目的認知價值高于實際售價，我們將其交易修正系數定為100/95。東浦福園銷售在基本無任何推廣的情況下，銷售情況較正常，我司認為其價格可有5%的上升空間，我閃將其交易修正系數定為100/100。C區域因素修正因海天一色與碧海藍天與本項目位置相同，幫不作修正，對東埔福苑、翠堤雅居中花園我們采用直接比較法進行比較。見下表：比較因素天富花園海天一色碧海藍天東埔福苑景觀資源40604238周邊環境10899交通條件105911生活配套設施30252830發展前景10131010總計1001119898通過上表分析，海天一色、碧海藍天、東埔福苑的區域因素修正系數分別為：100/11100/9100/98。D產品設計規劃情況修正仍然通過直接比較法，我們將五個項目比較情況統計于下表：比較因素天富花園海天一色碧海藍天東埔福苑戶型設計40454042園林規劃20222120自身配套30353232物業管理10101110總計100112104104據此，海天一色花園、碧海藍天、東埔福苑的產品規劃設計修正系數分別為：100/11100/10100/104。E市場宣傳推廣修正考察這四個項目的市場推廣情況，我們將各項目的宣傳推廣修正系數定為：海天一色：100/103；碧海藍天：100/101；東埔福節：100/99/F交易時期修正我們的考察是以十月份的市場以及現時各項目情況為基礎。天富花園的推出是在明年說月份，同期將有一批規模不等的項目已開始銷售或正在推出，如翰海翠庭、海天一色二期、翠堤雅居、萬科項目等，其中許多樓盤在區位上與本項目更為接近，屆時競爭環境更為激烈。因此，我們將交易時期修正如下：項 目海天一色碧海藍天東埔福苑修正系數100/101100/100100/101G總結諸因素修正后，列表如下：項目海天一色碧海藍天東埔福苑交易價格700054005800交易情況修正100/95100/95100/100區域因素修正100/111100/98100/98產品規劃設計修正100/112100/104100/104市場宣傳推廣修正100/103100/101100/99交易時期修正100/101100/100100/101修正后價格569755225806對上表四個項目修正后的價格進行綜合：天富花園單價=（5697+5522+5806）/3=5675元/平方米B成本估算法根據本項目的成本估算：土地使用費：1500元/平方米（以現時該地塊市場價值計）土建及配套費：3000元/平方米計（以32層住宅項目的建筑成本計）假定發展商對此項目的期望利潤率為：25%則項目的售價需為：（1500+3000）*125%=5625元/平方米綜合以上兩種定價方法，我司采取折中的方法對本項目進行最終的價格定位：（5675+5625）/2=5650元/平方米（3）定價結論由以上分析與綜合，我司確定天富花園的均價為5650元/平米。當然，在項目推廣銷售過程中，我們還應密切關注市場，根據具體的市場變化情況對此價格進行調整，但這種調整必須是在維護開發商利益、又不影響銷售基礎上所做的小調整。（3） 住宅部分的物業資金回收分析收均價可售面積（㎡）實銷面積比例預測實收金額優劣排序5635(1+5%)=83925179劣979127091049064745650103907365優1172288231305502795650(15%)=111367380中119906965126217858商場部分價格定位（1）經營模式定位A商場部分的基本情況位置項目底層裙樓面積地上一層共1300㎡交通三邊市政路，多路大中巴士往來周圍商鋪類型超市（新一佳、一致藥店等）、服裝、家用小電器、女性飾品、日用百貨B機會分析216。 與新一佳相鄰，人氣旺，有良好的商業氛圍；216。 交通便利，且門口即是巴士站（北門）；C問題分析：216。 面積較小，不適合進行規模的招商；216。 商鋪為物業裙樓，經營種類受限制，如不適合做的士高舞廳，游樂城，灑店等通過調查，我司認為本項目一層裙樓可定位為：走中高路線的、高檔服裝城。理由如下：216。 項目周邊的商鋪多以經營低檔商品為主，整個區域缺乏一個高檔商場，我司認為高檔的市場是該區域的一個空白點；216。 同時由于本項目商場部分僅一層，做綜合商場面積不夠在，而做主題商場比較合適。216。 周邊鋪位70%主營服裝，且經營情況良好，說明服裝市場極具潛力。（2）價格定位本區域內的商鋪大多以租賃方式經營，公園路沿街鋪位的租賃價格在180220元/㎡，金融路沿街鋪位的租價格在150商業街，故本項目商業物業和租賃價格可定位為200元/㎡/月。以商業物業的投資回報率的正常水平12%計，本商場的售價為；（200*12）/12%=2000元/㎡（3）招商方案216。 通過媒體和現場包裝發布招商信息216。 通過我司的房屋銀行客戶網絡發布招商信息216。 我司將提前對本區域的所有品牌服裝鋪位進行上門推銷，對有意向加盟本商場的品牌服裝店給予優先選位、送半年廣告位或更多折扣等優惠措施。（4）資金回收預測為盡快回籠資金，可提前對商鋪部分進行銷售，建議商場物業從現在開始認購。由于工程形象尚未達到預期要求，距離入伙尚有一段時間，建議拉大付款方式的折扣，如一次性付款88折，一個內分期付款92折，按揭付款95折，以鼓勵一次性付款，盡快回收資金，并最疑義達到綜合折扣在90折，即發展商在商場部分的實收售價在18000元/㎡。商場部分的物業資金回收分析實收均價（元/㎡）可售面積（㎡）實銷面積比例預測實收金額優劣排序20000130015600000劣18200000195000001800018252000優20592000229320001600018304000中1976000020800000總結： 本項目以其成熟配套和景觀資源為主要賣點，我司認為本項目可定位為：鹽田區中心地段的、成熟的、多景觀高層物業； 本項目的目標客戶群以港人、本地做生意的潮汕人、鹽田區的公務員和鹽田港區的技術、管理人員為主； 我司將充分利用本司的客戶網絡資源和香港媒體資源對本項目進行宣傳， 低推廣成本實現良好的推廣效果； 我司認為本項目的住宅部分均價定位為5650元/㎡，商場部分均價定為18000元/㎡時，市場的需求規律又能實現發展商的期望值。