xx縣土地儲備項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 353 2600 352 簡易結構 1069 4800 513 搬遷費、臨時安置費（兩年） 25 元/㎡/月 14538 872 3 五通一平工程費用單位（萬元/畝、公里）數量（畝 、公里） 7276 場地平整及邊坡工程費用 4 2732 供水、排水工程費用 210 596 供電、供氣工程費用 270 767 通訊及網絡工程費用 140 398 道路工程費用 980 2783 二 土地收儲整理其他費用 965 1 項目實施管理費 1% 161 2 前期工作費（摸底、調查、評估、配 套設施設計等） 5% 804 土地收儲費 用為基礎三 基本預備費 10% 1704 土地收儲建設期利息四 （貸款 14000 萬元） 1344 銀行貸款基 準利率53五 合計 20222 一+二+三+四 工程項目資金籌措經過初步估算，項目總投資約為 20222 萬元。融資方案：建設單位自籌資金 6092 萬元，占項目總投資的%，銀行貸款 14000 萬元，占 項目總 投資的 %。詳見“ 總投估算表” 。54第十二章 財務評價 財務評價依據 財務分析依據國家計委和財政部聯合發布的《項目建設經濟評價辦法》中的有關規定進行分析與評價； 財務核算按現行會計制度中有關規定執行； 現根據國家現行財稅制度、價格體系和建設機制，分析計算項目直接發生的財務效益和費用，計算評價指標，考察項目的土地出讓收入、土地收儲成本及贏利能力等財務狀況。 財務評價基數選取 土地出讓價格 根據現有的土地市場價格，本項目收儲的土地按照 140 萬元/畝的價格出讓。 項目計算期 本項目計算期 5 年，其中建設期 2 年，出讓期 3 年。 出讓收入估算 本項目收儲入地共計 畝，其中 畝土地可出讓，出讓價格為 140 萬元/ 畝，出讓收入共計為 萬元。 不確定性分析 政策變動造成的不確定性分析 當前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能55為本項目在實施征地拆遷補償過程中帶來不確定性。國家將保護農民利益作為征地拆遷的重要原則，這一因素加大了本醒目的征地拆遷風險性和不確定性。 雙方協商的不確定性 項目主管部門與被征地方的協商結果構成項目的一大不確定性因素。 出讓價格的不確定性 由于土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素的影響，具有極大的不確定性。 財務評價總結 通過以上分析和計算，本項目有較好的經濟效益和抗風險能力。該項目經過上述各項指標分析，本項目的財務基準收益率和投資利潤率均高于評價參數指標，項目是可行的。項目的實施，將對XX 的經濟發展起到 積極的推動作用。56第十三章 風險分析 主要風險因素識別 經分析，本項目的主要風險因素有： 市場風險主要是指 XX 縣土地的交易量以及 XX 縣房地產市場的總體格局變化與預測的趨勢不同。本項目土地儲備后由相關部門統一規劃整理，不存在很大的市場風險。項目所建設的房屋為拆遷安置房，不存在出售的問題，因此無市場風險。綜上所述本項目無市場風險。 工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。 環境影響方面的風險主要指工程建設和運營對周邊環境等產生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。 組織機構方面的風險主要指項目組織設置方案不適合本項目的建設或運營，項目法人代表、公司管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。 57 投資估算風險主要來自工程方案變化、工程量增加、工期XX，人工、材料、機械臺班費，各種費率、利率、匯率、通貨膨脹率的提高，以及征地增加和單價的提高。 本項目資金有 70%為銀行貸款，存在較大的債務資金，融資風險較高。 財務方面的風險主要是由于投資或運營成本費用的增加，使項目盈利水平達不到預期目標。 經濟方面的風險一是來自管理費用節約、提高安全等經濟效益預測的不確定性；二是投資或運營費用的增加，使項目經濟效益水平達不到預期目標。 當前的土地政策與經濟政策不斷出臺，對擬建項目的實施會產生一些影響，新老體制交替在項目組織機構設置中帶來一定風險。 社會風險指項目與所在地互適程度可能出現的問題，對社會各利益群體、當地組織機構及當地技術、文化環境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。58 風險程度分析1．風險評估方法的選擇 風險評估一般采用專家調查法、層次分析法、CIM 法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。有項目相對簡單，僅以上述選取的風險因素作為風險對象，不對各個因素進行二階或二階以上的分解和展開，為簡化計算，此處采用專家調查法。2．風險等級和影響程度劃分 將各種風險因素出現的可能性及對項目的影響程度劃分為 9個等級，用 19 表示，即： 1——表示可能性極小或影響極?。? 2——表示可能性非常小或影響非常??； 3——表示可能性小或影響小； 4——表示可能性較小或影響較??； 5——表示可能性一般或影響一般； 6——表示可能性較大或影響較大； 7——表示可能性大或影響大； 8——表示可能性非常大或影響非常大； 9——表示可能性極大或影響極大； 3．專家評價與統計 采用專家評估法，請了若干專家，其中有物流技術專家、信息技術專家、工程技術專家、經濟專家、社會學專家、項目管理專家，在相互沒有任何聯系的情況下，獨立就項目可能涉及的風險及程59度進行判斷，按上述的指標評分，對專家給出的判斷值進行統計，統計結果見表 。表 風險因素量化分析統計表出現的可能性 出現后對項目影響程度極小非常小小較小一般較大 大非常大極大極小非常小 小較小一般較大 大非常大極大序號風險因素1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 91市場風險2工程風險3環境影響4公司組織5投資估算6融資風險7財務風險8經濟風險609體制改革政策10社會影響4．風險評價判別標準 根據風險因素對投資項目影響程度的大小，劃分風險評價判別標準如下： （1）較小風險（風險等級 12 級）。指風險發生的可能性較小，即使發生，造成的損失也較小，不影響項目的可行性。 （2）一般風險（風險等級 34 級）。指風險發生的可能性較大，即使發生，造成的損失也不對，一般不影響項目的可行性。 （3）較大風險（風險等級 56 級）。指風險發生的可能性很大，一旦發生，造成的損失較大，但損失成的還在項目本身可承受的范圍之內。 （4）嚴重風險（風險等級 78 級）。指風險發生的可能性大，而且一旦發生，造成的損失也大，可能是項目由可行轉變為不可行。或者風險發生的可能性很小，但如果發生，造成的損失非常大。對此類風險必須采取相應的防范措施，項目才可以接受，否則是不能接受的。 （5）災難性風險（風險等級一般為 89 級）。指風險發生的可能性非常大，發生后對項目的影響也非常大。或者雖然風險發生的可61能性一般，但發生后的影響極大存在此類風險應認定項目不可行，或者要有風險規避的措施。5．風險評估結論 風險評估成果匯總見表 。 從表 可以得出，本項目的技術和工程兩個方面存在較大的風險，其他方面的風險一般或較小。表 風險評估成果匯總表序號 風險因素對項目的影響程度發生的可能性風險等級說明1 市場風險 1 7 極小2 工程風險 6 5 較大 施工、工期存在不確定性3 環境影響 5 5 一般4 公司組織 7 4 大5 投資估算 6 5 較大6 融資風險 8 2 非常大7 財務風險 8 1 非常大8 經濟風險 6 2 較大9 體制改革與政策 9 4 極大10 社會影響 7 2 大 防范和降低風險措施1. 技術風險 本項目土地收儲不存在任何技術性問題，收儲土地后進行土62地出讓或出租過程中主要是前期勘察設計和市政基礎建設中對技術要求比較高，但總體來講，本項目的技術風險較低。2. 工程風險 工程造價和工期是本項目的主要工程建筑風險。因此在工程施工時要注意以下幾個方面的問題： （1）協調各相關方面的關系與抓緊工程建設必須同時進行； （2）注意關鍵工程的進度，注意每一影響工程進度的關鍵部位；（3）選擇好的設計、施工、監理單位，認真把好設備、材料訂貨關，是保證工程質量和進度的關鍵。63第十四章 結論與建議 本項目所征地塊所在區域（者樓鎮）是 XX 縣正在發展和將要發展的重點區域，并且符合發展規劃，各類規劃已經得到相關部門的批復。在區位和規劃上可行。 結論認為，本次土地收購儲備，迎合了 XX 縣經濟發展和城區規劃的需要，也迎合了社會發展的需要，是 XX 縣經濟和社會發展的一次重大舉措。通過這次收購儲備工作的實施，既可以擴大 XX縣的城區范圍，同時也可推進 XX 縣的城鄉統籌發展，為打造現代化 XX 縣奠定了堅實 的基礎。 同時，本次收購儲備的土地預計的收益也相當可觀。不但能改善 XX 縣的財政狀況，還能通過此次收購儲備土地出讓資金的回籠，為 XX 縣的經濟和社會建設籌措必要的資金，更為有力地促進 XX 縣的經濟發展。目 錄64第一章 總 論 ....................................................................................................2 項目名稱及建設單位 .............................................................................................................................2 土地收儲規模、原則與土地利用規劃 .................................................................................................5 項目總投資及資金籌措 .........................................................................................................................6 主要經濟技術指標 .................................................................................................................................8 結論及建議 .............................................................................................................................................9第二章 待收儲地塊概況 .....................................................................................11 待儲備地塊位置和形狀、面積 ...........................................................................................................11 項目區內土地權屬 ...............................................................................................................................12 地形、地質狀況 ...................................................................................................................................12 待儲備地塊地上附著物 .......................................................................................................................13 基礎設施、市政建設條件 ................................................