珠寶文化創意產業園可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 00設計師公寓14,22,0006,海關 物流服務中心1,6,0001,園區管理中心（含市政、電子商務平臺、消防等）1,2,0006合計90，314，547150,合計33,本項目分四期，共3年建設完成，各期投資構成參見表2。按建設期劃分的項目總投資構成表（表2）項目建設期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,2期2012年6月至2013年6月11,3期2014年7月至2016年6月63,4期2016年7月至2018年6月60,合計2008年1月至2018年6月150,第五章 項目經濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區內物業租金等綜合收益均價有望達到50元/平方米，僅租金一項年收益約為16,200萬元，項目采取滾動方式發展，自項目啟動至前期收益變現，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價累計滾動發展之資金成本，項目投資回收期約4年。項目建成后，年資金收益率約為40%。其中按項目產能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。同時解決中、高收入就業2,000人，對當地就業人才及智力儲備現狀有較大改善。第六章 項目的運營與管理第一節 項目管理模式本項目采用委托專業商業管理公司模式進行管理。即項目建設單位在完成項目規劃、立項和基礎設施改造建設后，項目的招商和運營管理委托專業的商業管理公司負責。此管理模式將充分發揮專業公司、人員和技能的優勢，突出“專業的人做專業的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外，項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點與專業的行業協會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經具備相當實力的社會權威機構，幫助進入園區的商家主動擴大和挖掘市場機會。例如，項目建設單位與某區政府開展合作，將項目列為該政府面向國際市場的重要出口展示和供應基地；與中國地址大學（武漢）、復旦大學等合作，將項目作為學校的教學、研究和交易展示基地；與某區旅游局、廣東省旅游局和各主要旅行社合作，將本項目列為某旅游景點之一、成為廣東省工業旅游示范基地、科普教育基地等等。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。第二節 項目營銷管理本項目的服務對象分為專業和普通消費群體兩類。所謂專業群體主要指業內制造商、批發商和設計商等，其根本的目的，是通過進入園區而獲得更好的產業氛圍和條件，并更直接地進入市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業管理與專業的合作伙伴。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業和產業氛圍。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環境將作為重點宣傳和營銷賣點。包括特色酒吧、酒文化專區、動漫體驗、培訓與講座以及購物休閑等內容。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關注。同時，圍繞項目主題展開的促銷活動和常規廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項目的環境影響分析本項目屬于商業與產業相結合的項目，其中，商業部分主要產生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產業部分主要是加工場所產生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業部分的三廢處理，由于屬于常規廢物排放，所以，應設立集中的生活垃圾中轉站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。所有生活廢水，進入化糞池后，在排入市政污水管道。餐飲場所應集中規劃，油煙在高空排放前應過濾處理。對于生產涉及到的環境保護問題主要集中在生產過程中產生的廢水、廢氣、廢物以及噪音四個方面。其中：工業廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產生的廢水，由于本項目所涉及的產業不存在重污染物質，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。同理，本項目中也不會有超標的廢氣產生，生產過程中產生的少量廢氣以及停電時啟動柴油發電機時產生的柴油廢氣，可通過高空排放直接進入大氣，不會對周邊環境構成影響。對于生產中產生的焊錫渣，將委托環境保護部門直屬的回收機構定期集中回收，不能直接丟棄。而對于包裝材料，則由專業的廢品回收機構回收。本項目中噪音主要來自于中央空調系統中冷卻塔發出的噪音和應急情況下柴油發電機發出的噪音。對于前者，在冷卻塔采購時，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時就已經做好降噪處理。對于后者，需要在柴油發電機房進行消音處理。上述兩項在竣工時，必須通過環境保護部門的現場噪音檢測。綜上所述，該項目并沒有對環境構成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經過采取相應的措施，都可以達到國家規定的控制標準。在項目立項實施前，需要由專業機構對項目進行環境評估，項目竣工后，還將由專業機構進行環境保護方面的驗收。第八章 項目的風險分析 本項目的風險主要體現在以下三個方面：招商風險與本項目主題相同或類似的項目主要集中在深圳、番禺等地，而且已經具有相當的影響力和規模。因此，在本項目投入使用的初期，如何吸引更多的商家進入，是本項目成功與否的關鍵。針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關項目運作經驗的專業商業管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優勢；制定有利于扶持商家的各項優惠政策；積極與專業的公共服務機構和商協會合作，為商家提供更多的增值服務，利用某政府特殊的扶植政策和某珠寶產業人才的優勢等。市場風險任何商業項目都會面臨市場風險，消費群體是否認可，以及項目所處的區域是否具有相當消費層次和消費購買能力的客戶人群等，都是項目能否接受市場考驗的重要條件。針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿易促進機構的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應基地。規劃改造風險由于本項目是在現有舊工業區的基礎上改造完成的，一些現有資料可能會不完整，這給項目改造過程中能否如規劃順利進行帶來一定的風險，尤其是一些隱蔽設施的存在。此類風險會使項目增加額外投資的風險。針對規劃改造風險，主要對策是在規劃前期盡量收集原有資料，并對現場進行認真地查勘。除此之外，就是能夠因勢利導，盡量考慮現有的基礎條件進行設計和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規劃改造的風險。第九章 結論綜合上述，本項目具有不可復制的政策、區位、產業和專業管理優勢。符合某“十二五”發展規劃和產業導向要求，彌補了某區產業空白，利用某珠寶成及熹涌工業區現有舊工業區進行“三舊”改造，充分體現了項目的經濟性，特別是通過項目帶動整個羊大路片區乃至整個倫教產業升級，行程倫教的商業中心，做為某的商務花園區，充分體現了項目的先鋒引導性。因此，項目可行，且成功運作，將使其成為某珠寶文化產業集聚基地的引領者，對周邊地區的現代服務業起到積極的輻射和帶動作用。38第 38 頁 共 38 頁