某花園商業廣場可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 營銷與賣場招商及營銷緊密結合。(1)舉辦“皖西北城市商業商業廣場關愛弱勢群體”慈善捐款活動，邀請市、縣領導、新聞媒體、知名企業參加，由民政部門牽頭舉辦。宣傳“購房產、獻愛心、共和諧”，%做為購房者慈善捐款，并征得購房者同意后，定期在在電視臺發布慈善大使名單或在設置慈善大使墻一塊，銘刻慈善者名錄，作為小區獨特的景點展示。達到一次活動，持續營銷的宣傳效果。(2)購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造出一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經的形式。宣傳時機：奠基、公開發售、封頂、竣工、入伙、答謝。l 組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經市場實戰檢驗，在服務的針對性和力度上優于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業戰略規劃的營銷活動。與大規模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式l 商業地產（含餐飲娛樂地產）商業地產項目要實現可持續經營，得從銷售型轉向經營型。經營型商業地產優勢凸顯不同于其他的房地產開發模式，商業房地產的經營管理能力是商業項目成功的關鍵所在，然而這也是目前某 商業項目的開發主體最為忽視的問題之一。經營型商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵。值得注意的是，目前某 大多開發商都將自己定位在銷售型商業房地產的角色之上，許多原本開發項目的房產商看到商業地產有利可圖，便大舉買地，至于之后的經營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業地產相比，經營型商業房地產擁有它自身的特點：首先，銷售型房地產的客戶是投資者或用于自身商業經營的買家，而經營型房地產則是直接面對用于商業經營的實際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產是從市場租金中獲取回報，而經營型房地產則是從使用該空間中獲取經營利潤；第三，從投資形態而言，投資銷售型房地產屬于中長期考慮，而投資經營型房地產則是注重經營期間的短期投資。以此看出，商業房地產實際是開發商、投資者和經營者“三合一”的有機整體，開發商包攬全過程的開發經營模式已經不適合未來發展的要求。所以，預計在2007年的某 重經營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發者的“集資”行為與投資者的浮躁心態，使商鋪的經營性與可售性得到了較好協調，將促使某 商業地產市場走向規范化。商鋪經營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經營型轉變將成大勢。本項目商業地產，要靈活實行銷售型與經營型的有機結合，做到“統一規劃、統一管理、產權獨立、以商促商”，既要實現資金的快速回籠，又要保證項目效益的最大化。要充分發揮發展商－中國常熟服裝城經營管理有限公司在國內商圈的經營優勢、良好信譽以及與幾千家企業的穩定關系，大力招商，把海外內的名牌企業、名牌產品引進來；把知名營銷商聚集到萬隆商業廣場，交通過他們以商促商，迅速提升商業氛圍和物業價值。目前，開發商巨龍公司已與中國服裝巨頭―中國常熟服裝城達成共識，引進其進駐萬隆商業廣場。加之發展商自身的商業、餐飲娛樂業的直接進入，將會充分發揮“領頭羊”作用，快速促成市場對本物業的認同和追捧。6 寫字樓地產寫字樓的需求市場實際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客戶。于是，前者構成了寫字樓的出售市場，后者構成了寫字樓的租務市場。但在目前的狀況下，大眾的地產投資意識還不強，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進行主動的引導，引導的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式——在現房或期房期間就組織一個租務部，將尚未售出的面積針對小公司進行靈活的出租，待一個樓面的租務工作接進完成后，將本樓面的面積連同租約向寫字樓投資者進行推銷。這樣一種投資市場，無論是對小業主還是對于機構投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數寫字樓開發商而言，特別是對于許多中型城市的開發商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。項目建設單位可以借用“外腦”，聘請專業房地產策劃顧問機構統攬整個項目銷售策劃，負責項目全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經驗，實現項目的成功運作。執行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。三、 銷售節奏與策略 整體策略營銷節奏共分五個階段：籌備期，預售期，公開銷售期，強銷期和續銷期。（1）售樓處選址：售樓處面向向主干道附近，在人民路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。①該地段為核心商業圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。②人員流動量大，易擴大知名度。③交通動線發達，方便客戶咨詢。（2）本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。①本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發意義極其重大。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環。因此，本案銷售狀況的好壞，關鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相對較高的利潤。① 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。付款方式策略（1）付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長的貸款年限。（2）針對具體客戶實施如下：Ⅰ.針對租戶，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客戶如欲購買所租寫字樓，可優先購買，且有額外優惠（免二年物業管理費）。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，在市場不明朗的情況下，對租戶實行“租轉售”策略，這是對承租客戶和開發方實現雙贏局面極其重要的一步。Ⅱ.針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略。Ⅲ. 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種配合策略（1）對售樓部、租賃部進行風格化包裝設計。原則：體現萬隆商業廣場的檔次與風格，體現一種大氣、豪氣。（2）萬隆商業廣場寫字樓樣板間包裝設計。（3）萬隆商業廣場大門前升旗設計。媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環境。打“文化”牌，使萬隆商業廣場在硬件設施和軟性內涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費者在房地產廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠遠超越競爭對手，增強競爭力。（1）主訴求點：突出樓盤無以倫比的內部優勢，以“領袖風范、商貴首選”為主訴求點。本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質，存在可信度的問題，而城內商務區標志性智能大廈優勢及人文關懷和智能化服務顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。（2）各銷售期訴求Ⅰ 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹樓盤的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。Ⅱ 開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。Ⅲ 正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景致等品質，使之成為一廣告系列。理由：①可令整體優勢全面展現。②可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。（3）廣告媒體選擇Ⅰ 電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。Ⅱ 報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊。Ⅲ 車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。Ⅳ 電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如某 音樂臺、交通音樂臺。Ⅴ 三維動畫——提前展現大廈內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。廣告傳播要獨特講究。目前，許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了，快來看一看啊”等等。建議在推廣中針對不同階段連續投放三撥廣告以吸引眼球，這些廣告均以 “人文”為主題，其中每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理進行精心設計：第一撥廣告是針對人們初步了解成建大廈、產生“萬隆商業廣場是什么”的疑問心理而設計；第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲而設計；第三撥廣告是為了營造尾盤銷售的熱烈氣氛而設計。目標是把萬隆商業廣場在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。促銷策略（1）直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。直銷對象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營企業主。直銷人員：銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。（2）DM 郵寄對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜訪前先實行DM 郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。DM 對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在某 租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業單位。DM 郵寄內容某商業廣場單張簡介、萬隆商業廣場投資秘笈、各種印刷品。DM 郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。（3）其他促銷手段包括：廣告宣傳；內部認購；舉辦展銷會；集團認購；有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾；售樓現場樣板房促銷。四、入市思路準備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、推廣工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。因此，在項目的正式推出前，我們將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發，達到銷售一舉成功。無造市不入市：在該區域房地產市場銷售平淡的態勢下，我們認為“無造市即無市場”，所以入市準備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費勁心機的造好勢。實景展示贏市：開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現順暢銷售的重要條件，要實現開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認同。本項目應通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。銷售旺季入市：通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續銷售。入市前印刷品的設計、制作○購房須知○詳細價格表○銷售控制表○樓書○宣傳海報、折頁○認購書○正式合同○交房標準○物業管理內容○物業管理公約五、租售計劃本項目商業中心為自主及銷售產權進行招商，大開間寫字樓計劃在3年內完成銷售。從項目開工第1年開始預售，按揭貸款首付款按40%，貸款期限最長不得超過20年。發展商經營用房、投資置業按市場價格進行交易。第七章 環境保護及勞動安全 一、環境保護 環保意義：環境是人類賴以生存和發展的基礎。隨著人類文明的發展，人類對環境質量的要求越來越高。作為項目建設單位，企業應將建設對環境的 影響列為施工所考慮的重要內容。項目在建設期間會對周圍環境產生一定的不利影響，主要表現在施工時的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、廢渣以及施工造成沿街區的進一步擁擠等，但無有害物質產生。項目建成后，過往車輛的增多以及市場繁榮等會帶來一定的噪音污染和垃圾的增多等。 設計依據 《地面水環境質量標準》GB3838—2020 《環境空氣質量標準》GB3095—1996 《污水綜合排放標準》GB8978—1996《城市區域或環境噪音標準》GB309693 措施認真貫徹執行國家有關環境保護法律法規，做到污染防治工程與主體工程同時設計，同時施工，同時投入使用。3 施工期間原料不肆意堆放，應保持整潔有序。6 工程竣工之后及時拆除各種臨時的相同設施，并將現場清理干凈。8 鋪設下水道，保證雨水污水排水暢通。11 建設公廁，設置廢物箱，保持現場清潔。12 施工階段主要環境污染因素及其環保方案見下表:環境因素環境保護管理方案噪 聲1．結構施工階段，盡量選用低噪音環保混凝土振動棒和有消聲防降噪的施工機械；各類管道安裝臨時固定要牢靠。強噪聲施工機具必須采用有效措施，如添加抑制器；2．現場搬運材料、模板、木料等，針對材質采取措施，輕拿輕放；3．鋼構件卸車、安裝時，盡量避免鋼結構構件間的碰撞；4．購置噪音監測儀，專人定期監測，發現超標立即整改。粉 塵1．現場運輸道路進行硬化，場區內盡量綠化，覆蓋易揚塵地面；2．成立文明施工保潔隊，配備灑水設備，做好壓塵、降塵工作；3．建筑垃圾分類存放，及時清運，清運時適量灑水，降低揚塵；4．現場供暖采用清潔燃料。運輸遺灑1．道路出入口設清洗槽，車輛離開現場前應清洗輪胎、底盤的泥塵；2．車輛不超載，并覆蓋嚴密，嚴防遺灑，一旦發現遺灑，及時組織人力清掃；混凝土罐車出場前清洗下料斗。二、勞動衛生與安全安全管理安全管理工作遵循“預防為主”的方針來開展工作。