某新區商貿城建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 圍。（五）空調與通風空調根據本項目的功能需要，本方案擬在各板塊的綜合大樓等有需要的區域設置中央空調系統，在未設置中央空調的區域，部分有需要的管理用房設置獨立式空調器。通風（1）交易廳等高大空間由于存在上部熱空氣滯留，有可能以熱輻射形式對空間下部人員活動區的熱舒適性產生一定的影響，應利用高大空間上部設置可開啟的天窗等措施，改善上部空間的通風條件，緩解上部熱空氣層滯留問題。（2）倉庫、設備房等設機械通風系統，機械排風量換氣次數按5～6 次/h 計算，送風量為換氣次數4～5 次/h。廚房、衛生間等設置獨立排風系統，排風按6～10 次/h 換氣考慮。（六）消防按照《建筑設計防火規范》要求，各建筑物設置室內水消防系統。室內相鄰消防栓間距小于30米。消防用水量為15L/S。建筑物內同時配置手提滅火器等便攜式滅火器具。室外設環狀消防管網。室外消火栓間距不超過120米，消火半徑不超過150米。消火栓用水量為1015L/S。建筑物四周按規定設消防通道，凈高不小于4米，以供消防車通過。（七）燃氣本項目用氣為天然氣，向當地天然氣公司申請，由該公司負責為該項目配套管道天然氣，預埋天然氣管道，采用無縫中壓鋼管DN100，確保全部到用戶。十、消防專篇（一）建筑消防設計總平面消防：主樓設1818m的消防登高操作場地；裙房四周道路可兼作消防車道，建筑與周邊其他建筑的距離均大于13米，滿足防火間距要求。主樓：每層作為一個防火分區，均設有獨立樓梯間，標準層采取設置核心交通筒的布局方式，其中二臺電梯和一部疏散樓梯為合用消防前室，設正壓送風井，乙級防火門，開向疏散方向；另設一臺消防樓梯，單獨消防前室，設正壓送風井，乙級防火門，開向疏散方向；頂層消防電梯機房與普通電梯機房用防火墻分開。兩個疏散出口間距大于5m，樓梯通至屋頂的空中花園，作為屋面疏散平臺；設備管井與線纜孔洞防火：管井在每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵，檢修門均為丙級防火門；幕墻防火：每層梁和上翻板總高度為1000，樓層處均設防火阻燃材料作為層間防火分隔；墻體及裝修防火：墻體材料均采用不小于3h的空心磚及GRC輕型墻板，裝修材料均按建筑內部裝修防火設計規范（GB5022295修訂版）進行選材和設計，并不低于B1級耐火材料。（二）給排水消防設計本工程為一類高層綜合辦公樓。消防滅火系統有：室內、外消火栓系統、自動噴水滅火系統，超細干粉自動滅火系統及建筑滅火器。設計依據《民用建筑設計防火規范》GB5004595（2005年版）《自動噴水滅火系統設計規范》GB500842001（2005年版）《建筑滅火器配置設計規范》GB501402005《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB5006797消防用水量室內消火栓系統： 40L/S（火災延續時間按3h計）室外消火栓系統： 30L/S（火災延續時間按3h計）自動噴水滅火系統：35L/S（火災延續時間按1h計）消防水源本建筑消防水源為開發區自來水，從玉蘭路和國槐路的市政給水管網上分別接出DN150的給水管，在室外構成環狀管網。室外消火栓給水系統由于本建筑有兩路水源，在本建筑物內的給水環狀管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防車取水，向著火樓加壓供水滅火。室內消火栓給水系統本工程每層均設有室內消火栓，消火栓設計間距保證同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時達到室內任何部位，且間距不大于30米。消火栓箱內DN65消火栓，箱內配Ф19水槍DN6525尼龍襯膠水帶和啟動消防泵按鈕。十分鐘消防用水18m3儲存在樓屋頂水箱中，屋頂設增壓設施一套。自動噴水滅火系統：系統豎向分為兩個區，1F～6F為低區，7F～19F為高區。房間內選用ZSTB型玻璃球水平邊墻灑水噴頭外,其余均采用快反應玻璃球噴頭。消防水池室外設一座地下消防專用水池。水池容積按室內消火栓用水量3小時計，自動噴淋滅火系統用水量按１小時計。（Ｑ＝35L/S）。減去火災延續時間內DN100管網的補水。即在室外設500Ｔ消防水池。消防電梯集水坑 設排污泵兩臺(一用一備),以滿足消防規范要求。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。DN100mm者絲扣連接，DN=100mm以上者溝槽連接。.其它滅火設備依《建筑滅火器配置設計規范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。除地下車庫、配電房按中危險級B類配置外，其余均按中危險級A類配置。（三）電氣消防設計消防電源：1）本工程消防設備負荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風機、消控室等消防設備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內敷設，或穿鋼管敷設。穿鋼管敷設暗敷在不燃燒結構內切保護層不小于30mm，或刷防火涂料保護。應急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設消防疏散指示標志，自帶蓄電池，應急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設置火災應急照明。采用自帶蓄電池的應急燈具，應急90分鐘。漏電火災報警系統：本工程設置漏電火災報警系統，在消防設備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內設置漏電火災探測設備，控制主機設于一層消防控制室。火災自動報警系統：1）保護等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護對象進行消防設計。2）系統組成：本工程采用集中報警系統，整個系統報括火災報警、消防聯動控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設于一層。3）消防專用電話：本工程設置消防電話系統。消防泵房、變配電室等處設置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設置消防對講電話插孔。4）線路敷設：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內敷設。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設。線路吊頂內敷設時需對保護管刷防火涂料保護。十一、節能環保措施（一）建筑節能設計本設計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。 本工程所選用的一切內裝修材料，均應符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB503252006）的要求。（二）電氣節能環保設計采用SCB10節能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。變電所低壓側設置無功補償裝置。空調單獨設置變壓器，非空調機組可以切除相關變壓器，降低變壓器空載損耗。采用高效節能光源和高效節能燈具。辦公室、營業廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節能電感型。嚴格控制照明功率密度，滿足國家規范要求。（三）暖通節能環保設計所有通風、空調設備均選用高效低噪型。通風機、空調器進出口設柔性短管。吊頂式風機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。水泵、制冷機、空調器水管進出口均安裝可曲繞橡膠接頭。新風機，空調器送回風管均設消聲器。廚房排油煙經凈化處理后高空排放，滿足環保要求。十二、項目實施進度安排本項目計劃在11個月左右的時間內建成。建設進度計劃如下：第1月：項目建議書批復。第1月：編制可行性研究報告并報批。第2月：建筑方案設計。第2月：綜合管網設計。第2月：施工圖設計。第2月：報建、領取建設規劃許可證。第3月：工程開工。第38月：完成投資25％，開始預售。第810月：主體工程斷水。第11月：單體工程驗收。第11月：分項工程驗收。十三、投資估算與資金籌措（一）投資估算根據建設單位提供的**新區商貿城建設項目土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發產品成 本1土地費用120002前期工程費5463基礎設施建設費30314建筑安裝工程費285005公共配套設施建設費15786開發間接費5807管理費用4258銷售費用5129開發期稅費50510其他費用165011不可預見費207412建設期利息159913鋪底流動資金5000合 計58000（二）資金籌措 本項目總投資58000萬元，全部由建設單位自籌，其中銀行貸款20000萬元，項目單位自有資金38000萬元。十四、經濟效益分析（一）銷售價格根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，商業用房銷售價格平均按每平方米6000元。（二）銷售進度及付款計劃本項目計劃在3年內完成銷售，所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。（三）稅費率本報告采用的各種稅費率見下表。稅費率表(％)稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業稅5土地增值稅50超率累進城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業所得稅25任意盈余公積金8房產稅(按租金)12不可預見費（四）盈利能力分析，售價格平均按6000元／平方米估算。6000元／平方米﹦。利稅總額﹦銷售總收入﹣開發總成本 ﹦﹣ ﹦26372萬元經估算項目稅收及附加為9784萬元。項目凈利潤﹦利稅總額﹣稅收及附加 ﹦26372萬元﹣9784萬元 ﹦16588萬元。商品房投資利潤率=利潤/總投資100％ =16588/58000100％=％商品房資本金凈利稅率=利稅總額/資本金100％ =26372/58000100％=％稅后投資回收期=總投資/利潤100％﹢建設期=58000/16588100％﹢=（五）清償能力分析2015年還貸，一次償還貸款20000萬元及一年利息1599萬元，共21599萬元；還貸來源為售房收入。剩余資金用于公司其他項目建設。（六）資金平衡分析和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由資產負債表可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。十五、風險分析及對策風險是人們在活動中遭遇危險、受損失或傷害的可能性或機會，是人們對不確定性的一種主觀的、個人的預見，或偏離預期目標的可能結果。對于一個項目而言，風險管理的目標是使項目獲得成功，為項目的實施創造一個平靜、穩定的環境，降低項目成本，避免損失和浪費，最大限度地減少或消除外部的干擾，使項目順利投產并且效益穩定。（一）風險分析市場風險任何市場都有其自身的需求特點，因此，在此地暢銷的產品到了彼地就可能無人問津；而同一種產品，在不同區域市場上的銷售又會表現出明顯的時間差異，除此之外，最典型的市場風險是價格定位。價格的合理與否直接與企業的收益和產品的銷量多少相關，這取決于企業生產經營的成本水平，但關鍵的則取決于消費者可接受或能夠促成其購買欲念的價格水平。本項目為商貿城設施建設，合理的租售價格可減少項目的市場風險，項目定價適當、合理，因此，本項目市場風險較小。社會風險社會風險表現在多個方面，但最突出的則表現在投資項目對周圍生態環境的破壞上。隨著經濟的發展，人們對生態環境的保護愈加關注。一個項目的上馬，盡管技術十分先進和對可能造成的環境污染能夠控制在最低限度，也會引起人們的心理恐慌和公開反對。該項目不會對環境造成較大影響，可有效改善區域環境，有利于環境的可持續發展，對構筑環境友好型社會具有積極的意義。因此，本項目不存在社會風險。項目用地風險項目場址位于任城區，屬于城市規劃區范圍，符合城市土地利用總體規劃，項目臨近新**X國道、**x省道等道路，交通較為便利。因此本項目用地風險較小。生產安全風險建設單位將盡可能提供安全生產環境，倡導安全生產意識與技術，這樣會把安全事故發生率降到最低。恐怖暴力風險社會主義和諧社會是民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序的社會，并且國家已經壟斷社會一切武裝資源，再加上國家公平合理的分配制度，恐怖主義意識形態失去形成的理由和必要的條件，因此，恐怖暴力風險形成的可能性極小。自然災害風險目前還沒有有效消除自然災害隱患的科學辦法，作為企業具體做到的就是為防患自然災害提供必要的建設設施，例如，建設高質量的防震、防臺風、防洪水沖擊和防浸泡的商貿城，再就是加快防洪設施的建設，多建設滯留洪水的設施，減少洪水集中式的沖擊帶來的危害。（二）防范和降低風險對策本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用；降低投資成本。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。做好物業管理和售后服務工作。金融財務風險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮和減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀