世聯：國內外超高層案例研究-資料下載頁

　　

【正文】 ?入住時間 ： 202210 ?銷售均價 ：均價 17000 ?占地面積 ： ?建筑面積 :76850平方米 ?容積率 ： 7 ?總戶數 :431 ?綠化率 ： 40% ?實用率 ： 80% 三期 三期 案例 1：深圳金域藍灣 本報告是嚴格保密的。 項目開發思路：以超高層消化高容積率，并臵于末期開發，利用項目的整體溢價，以時間換空間 第一期： ?開盤時間： ?均價： 8200元 /㎡ ?背景：紅樹林區域尚陌生 第二期： ?開盤時間： ?均價： 8000元 /㎡ ?背景：市場調整期 第三期： ?開盤時間： ?均價： 17000元 /㎡ ?背景：市場快速上升期 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項目容積率： 7 本報告是嚴格保密的。 超高層形象標桿的海景價值最大化：蝶型戶型 +曲面布局 +觀景平臺，實現 100％的戶戶海景 ?蝶形戶型 ：建筑采用連貫性的大曲面與碟式戶型結合，使得面海線更長，讓更多房間分享海景資源，從而提升產品售價 ?曲面布局： 也解決了單純蝶式戶型局部對視的弊端 ?架空層拔高： 底層布臵了商業和車庫，架空層的高度 (超過 7m)，就可以看到海，使層數比較低的戶型就能享受到海景，實現所有樓層都看海的目標 ?脫離了南面的交通道路和北面低矮建筑的影響。而架空層本身也不單調，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 ?架空抬高后的觀景平臺， ?處理后使得最底層住宅可看海，并規避北測多層農民房影響 ?蝶形布臵，增大建筑單層面積，價值最大化 ?波浪式曲面造型，增大采景面 本報告是嚴格保密的。 平面及戶型設計： 增加梯戶比提高實用率，四梯五戶實現 80%的實用率 ?超大凸窗： 超高層住宅中最大的凸窗及最大的贈送面積比 ?入戶花園、挑高露臺贈送： 還有入戶花園、部分戶型雙層挑高露臺等贈送，贈送面積比例在超高層建筑中，絕對位居深圳超高層住宅第一 A B C C D 主力戶型 A戶型 120130㎡ ，南北通透，入戶花園、6米挑高全海景陽臺 約 110㎡ ，南向，全海景陽臺，主人房附超大凸窗 約 140㎡ ，南北通透，全海景陽臺，每戶獨有兩層高陽臺，主人房附超大凸窗 約 160㎡ ，全海景陽臺、海景陽光房，超大落地窗 C戶型 B戶型 D戶型 本報告是嚴格保密的。 控制成本： 控制電梯數量；用足設計規范要求，做足高度；減少抗風玻璃幕墻的應用 17層， 33層為避難層（設計要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復式），用足設計，控制成本 超高層建筑有抗風要求，項目在 29層以上開始設臵抗風玻璃幕墻，控制成本 本報告是嚴格保密的。 園林景觀： 香堤雅境，泰式皇家體閑園林 ?泰式園林為主題： 花式游泳池兼具了水景的效果，周邊配上具有南洋情調的石雕柱、噴水石鴨、雞蛋木、棕櫚、大葉榕、亭傘桌椅，讓人仿佛臵身風光無限的普吉島 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅受到 高知精英人士 的認同，銷售情況良好 三期成交客戶情況： ?企業主及高級管理人員為主。其中金融、保險、證券、商貿、地產、 IT等行業從業者比例較大 ?成交的客戶中本科以上占到約 50%以上 . ?以 3045歲中青年財富群體為主 銷售情況： ?17000元 /㎡ 均價為客戶所接受 ?2022年 7月份開盤三天銷售率即達 53% ?到 2022年全部銷售完畢 本報告是嚴格保密的。 珠海金域藍灣定位高檔住宅，一期推出超高層， 270度俯瞰南中國海的奢享地標，擁有多重豐富的海岸景觀 ?區位： 珠海市香洲區情侶路與翠香路交匯處西南角 ?資源： 一線海景， 南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 ?開盤時間： 20220318 ?總占地面積： ?建筑面積： ?總戶數： 580戶 ?停車位： 690個 ?容積率 : ?綠化率 : 35% ?戶型區間： 90平方米的兩房至 204平方米的四房，戶型以150平方米－ 160平方米為主 ?金域藍灣一期： ?由 1棟為 47層超高層 ， 1棟 33層高層及少量 TH（含底層商業）組成 ?占地約 ，總建筑面積約 ，總戶數約 350戶，車位數約 420個 一期 珠海金域藍灣 夜景圖 案例 2：珠海金域藍灣 交通圖 一期 本報告是嚴格保密的。 開發思路： 近 150米的超高層為整個項目樹立形象標桿，主體建筑沿情侶路景觀帶最大限度退讓，折板式樓型設計實現景觀資源價值最大化 1) 整體規劃布局： 主體建筑沿情侶路景觀帶最大限度退讓，通過組團花園及小尺度多層商house與城市景觀帶相接，形成空間層次過度，最大限度減少高層建筑給城市帶來的壓抑感 2)園林風格： 泰式園林風格 3) 建筑平面布局： 采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設計，多數戶型擁有多角度的優良海景資源，實現景觀資源價值最大化 本報告是嚴格保密的。 整體風格 ：清秀挺拔的超高層與平實穩健的板式高層互為背景，交相輝映，外立面采用澳洲濱海建筑風格 4)建筑空間布局： 一縱（近 150M超高層）三橫（三座近 100M高層）形式，豐富濱海區城市天際線。清秀挺拔的超高層與平實穩健的板式高層在形體個性上互為背景，交相輝映，沿情侶路布置底商，為情侶路提供商業配套，有利于營造景觀帶的商業休閑氛圍 5)外立面風格： 澳洲濱海建筑風格。采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情 6)立體便捷系統： 小區內高層電梯均通至地下二層，通過地下室大堂與地面層連接；六戶 TH配置一部電梯，通至地下一層 本報告是嚴格保密的。 地處城市中心區黃金地段，一般規模較小，多定位為高檔公寓 以景觀為規劃價值主導，高容積率高密度的規劃形式 項目定位方向：高檔住宅 規劃布局 區位 —— 城 區非核心地段 產品以較高梯戶比的城市高端住宅產品為主，舒適性一般 產品定位 資源 —— 具有有 強勢景觀資源 ，足以支撐溢價 單純城市核心類 案例總結 以超高層為形象標桿，普通高層產品為盈利主體，同時消化過高的容積率 開發思路 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅產品四種模式總結 本報告是嚴格保密的。 超高層住宅產品四種模式總結 定位方向： 高檔公寓 開發思路： 小地塊高容積率，走高端公寓（或商住）路線 單純城市核心類 城市核心資源類 城市非核心資源類 城市純度假類 定位方向： 城市頂級豪宅 開發思路： 高容低密， 以超高層產品為項目的盈利主體 定位方向： 高端度假公寓 開發思路： 小規模超高層酒店式公寓或直接以酒店形式開發 定位方向： 高檔住宅 開發思路： 以 超高層為形象標桿 ，普通高層產品為盈利主體，同時消化過高的容積率 1 2 3 4 區位 —— 成熟度假城市黃金地段 資源 —— 一線度假景觀資源 區位 —— 城 區非核心地段 資源 —— 強勢景觀資源 足以支撐溢價 區位 —— 城市中心區黃金地段 資源 —— 無強勢景觀資源，或二線遠景，不足支撐溢價 區位 —— 城市核心區黃金地段 資源 —— 稀缺自然景觀資源，一線江景、海景等 本報告是嚴格保密的。 度假類超高層住宅 本報告是嚴格保密的。 黃金海岸濱海建筑特點 —— 一線海岸以高層和超高層建筑為主 ?經過近百年的演變，一線海岸地區形成了以高層和超高層為主的物業形式 ?多層物業逐漸退到城市內陸區域，承擔社區商業或普通居住等功能 ?海濱高層物業的主要用途為酒店和度假公寓，常年用于短期居住和出租 案例 1：黃金海岸 本報告是嚴格保密的。 Sierra Grand—— 座落于澳大利亞昆士蘭黃金海岸是世界頂級的海濱度假勝地，為黃金海岸地標性建筑之一，是超高層濱海酒店式公寓的經典之作 ?項目名稱： 黃金海岸Sierra Grand（ Sierra 廣場） ?項目類型： 酒店式公寓 ?樓高 ： 115米 ?層數 ： 30層 ?區位 ： Sierra廣場位于黃金海岸的中心區域 Broad Beach 黃金海岸位于澳大利亞布里斯班以南 78公里處， 是澳大利亞也是世界性的頂級旅游目的地，休閑、購物、旅游中心 ?發展商 ： Amalgamated Property Group(澳大利亞APG房地產開發公司 ?交通 ：距黃金海岸Coolangatta 機場 20分鐘；Pacific Highway10分鐘；Nerang火車站 10分鐘 ?資源 ： 依托黃金海岸強大的海景資源， 離海邊不到 150米， 180度無敵海景景觀 黃金海岸 Sierra 廣場 本報告是嚴格保密的。 項目具有一線全方位的寬屏無敵海景資源 這是通過網絡視頻所看到的樓盤樣板房窗外的海景畫面 這種遠程網絡體驗也是開發商為吸引全球客戶而采用的一種很好的營銷手段，給購房者最直觀的視覺體驗 本報告是嚴格保密的。 項目周邊完善的旅游休閑娛樂設施相當完善，匯集了海上樂園、娛樂、購物、會展中心、賭場等 賭場 海濱浴場 購物中心 會展中心 ?Broad Beach位于黃金海岸中段。這里不僅星級旅游酒店林立，同時周邊緊鄰的還有購物中心、會展中心、賭場、游艇碼頭 ?這些設施使得 Sierra廣場不僅是一個居住性公寓，更是一個度假中心；投資價值和居住價值都充分地突出 本報告是嚴格保密的。 一應俱全的現代感十足的生活配套， Sierra Grand的開發理念既為讓生活融入自然，讓生活充滿快樂 ?項目的生活配套設施完全按照海濱度假酒店的模式配臵 ?有高級室內健身會所，室內溫水游泳池， SPA，網球場，可容納 20人的小型劇院，餐廳以及Cafe 本報告是嚴格保密的。 產品： Sierra廣場的整體設計充分體現了現代而且自然的一貫澳大利亞建筑風格，室內寬大陽臺氣勢磅礴，裝飾豪華，配套高端 ?項目坐西朝東，自由感受來自于南太平洋的清新海風； ?樓體截面呈現為兩塊弧形體扣在一塊，這樣面海的那一側可以最大限度地享受海景； ? 不同朝向的兩側套房的價格相差至少在 20萬美元以上 本報告是嚴格保密的。 市場實現狀況： 客戶大多為嬰兒潮時期出生的商界精英，臵業目的為短期度假 商界精英的價值觀 擁有社會最高的權力，渴望權威與尊重 擁有社會絕大部分的財富 他們已經不適應城市的創新多變和擁擠嘈雜 權威 財富 親近自然 Sierra廣場 ?銷售情況： 2022年 5月 19日開盤， 270個豪華套間現已售出101套，其中靠近海岸一側占75%以上 ?主要目標客戶 ：來自內陸的精英移民，他們中很多都是嬰兒潮時出生的成功商界精英，同時，還有來自于世界各地的富豪 ?臵業目的： 多是旅游度假性質的短期居住 每個單元都有一個寬大海景陽臺，登高面海，塑造大氣磅礴的氣勢 室內裝飾現代但不失豪華，高端配套設施更體現了財富擁有者的尊貴 緊鄰大海沙灘，能最親密感受來自大洋的海風 主要目標客戶 18721154121013100 0Ｂ Ｃ Ｈ Ｊ Ｄ Ｅ Ｆ Ｇ Ｋ Ｎ Ｐ 戶型Ａ $751,000$990,000 戶型Ｂ $622,000$762,000 戶型Ｃ $751,000$876,000 戶型Ｄ $751,000$885,000 ?盈利主體戶型 ?戶型銷售圖表 （總銷售套數： 101） Ａ 本報告是嚴格保密的。 產品類型：橢圓形筒體結構，三梯十戶設計 ３－２７層 ２８－３０層 本報告是嚴格保密的。 戶型： 12層是商業中心， 327層戶型布局相同， 2829相同 ３－２７層 ２８－３０層 本報告是嚴格保密的。 Ａ－Ｂ ３－２７層戶型圖 A座： 3房 2廳 2衛 ， 143平米 B座： 2房 2廳 2衛 ， 112平米 本報告是嚴格保密的。 C－ E ３－２７層戶型圖