xx大廈物業管理建議方案-資料下載頁

　　

【正文】 視按時巡視運行人員每隔2小時對各機房巡視1次。有關部室巡視路線根據實際情況制定巡視路線及巡視時間。巡視檢查內容 ，水泵及節門無漏水現象； 一次熱溫度供100105℃回55℃，二次熱回水4550℃，出水5565℃； 冷凍機冷凍水入口12℃，出7℃，冷卻水出38℃，入口32℃（下限22℃），真空度：8kPa以下； 空調機房各風機運行情況，供回水溫度，送風情況，馬達及配電柜。風機軸轉情況，皮帶及皮帶輪，濾網，水過濾器無堵塞，節門及表冷器無漏水； 機房保溫，電動閥，節門開度，嚴防凍裂表冷器； 機房，保持清潔，消防設施齊全無損壞；膨脹水箱補水，補水泵工作情況。續表項 目程 序標 準協作關系冷卻塔檢修接班檢查 接班后應對冷卻塔進行巡視檢查； 布水器是否正常運轉，風扇電機有無異聲，有無溢水。有關部室巡視冷卻塔塔盤水位是否虧水、溢水，水是否平衡，相應調整回水節門，虧水及時補水。故障檢查如水塔降溫效果差，要檢查布水器是否暢通，風機皮帶是否松動，水質，電機運轉并及時進行檢修調整。投藥 按時投藥，每天1格，按水質化驗員要求除藻、投藥、排污，達到水質要求。用水量早班接班后將水表抄下，并記錄算出每天用水量，嚴防溢水。運行 冷卻塔降溫標準至冷凍機入口T入=32℃，下限入口不低于22℃，冷凍機出口T出=38℃。空調運行操作開機前檢查送風系統閥門是否開啟，供水閥門是否開啟。有關部室啟動點車啟動風機，檢查轉向是否正確，風機有無異常，運行正常后方可離開。風機加油 風機軸承加油，每月一次，并記入運行記錄。運行巡視發現電機升溫過高，設備漏水應立即采取措施； 檢查風機皮帶松緊度及皮帶輪角度； 水過濾器及回風網表冷器是否臟、堵，及時清堵； 防火閥是否處于開啟狀態； 冬季運行每2h對設備巡回檢查做記錄，注意設備保溫，防止盤管凍裂。加濕系統有加濕通風系統，風機開機后再開加濕系統，關車時先關加濕系統再關風機。續表項 目程 序標 準協作關系冷凍機操作運行前檢查 閥體、管道沒有泄漏； 鼓風機轉動方向應為順時針旋轉； 安全裝置、點火操作裝置是否可靠； 。啟動冷卻泵區域泵、冷凍泵 冷卻水流量528m3/h，供水壓力，； 冷凍水流量345 m3/h。有關部室檢查機組配電控制柜各指示燈 冷凍水流量； 溶液液位水平； 馬達、排氣溫度、煤氣壓力。點火根據說明書按控制程序自動操作（有自控程序）。開啟冷卻塔風機根據冷凍機冷卻水入口溫度下限22℃，上限32℃機組需求開啟風扇。運行 冷凍水溫參考值：T出=7℃ T入=12℃； 冷卻水溫參考值：T出=38℃ T入=32℃。停止按停止鈕，煤氣主閥自動關閉，機組自動稀釋運行25min后，將煤氣手閥關閉，關冷凍水泵，關冷卻塔風扇，關冷凍水泵，關區域水泵。熱交換器操作運行前檢查 供熱管道閥門是否處于開啟狀態； 熱交換器2次閥門是否處于開啟； 水泵盤根是否更換，水泵無泄漏； 膨脹水箱補水是否正常。有關部室啟泵順序啟動區域水泵后再啟動初級泵，檢查水泵轉向是否正常，停機順序反之。系統加藥每月進行1次X桶。回水溫度根據熱力控制曲線，控制1次回水溫度。供暖水泵操作運行前準備運行各區域水泵時，關閉備用水泵供水節門。，系統管路無泄漏。有關部室啟動 啟動水泵先開電源開關，再將供水節門打開，嚴禁帶負荷啟動； 水泵開啟后泵是否有雜音。運行各水泵供回水節門都不要開到頭，要留三扣； 根據各部位溫度要求調節供水溫度，一次熱回水溫度不超過55℃。停車將供回水節門關閉G、綜合維修項 目程 序標 準協作關系綜合維修包括木工、油工、鉗工、洗滌等工種，解決法院辦公中出現的各種問題及大廈內的各種問題。 ，使服務對象滿意； ； ； ； ； ，請服務對象簽字認可。法院H．信息技術項 目程 序標 準協作關系信息技術系統檢查系統維護集中管理計劃方案、記錄；，計算機類的每天打掃、每季保養、每年的清理；、備份；；、說明、檢查和監督；、每季寫出科技動態的簡報；；、應用、介紹和提高。法院 工作時間正常班時間：按照法院的工作時間經理、主任工程師、秘書、主管、領班、組員。值班時間：法院下班時間安排班計劃確定值班人員。 管理制度 A、安全、防火制度 ，執行大廈制訂的治安管理制度，協同保安部門認真做好大廈工程系統的治安保衛工作； ，發生事故或發現可疑情況應迅速處理上報，并負責保持好現場； ，外來人員（包括參觀學習、探親訪友、施工等）禁止進入電腦房、電梯機房、鍋爐房、空調機房、水泵房、液化站、油庫、氣庫。經批準進入人員必須辦好登記手續，由值班長及值班人員負責執行； ，如因工作需要進入時，必須征得值班人員的同意，并自覺接受檢查；嚴禁帶火或易燃物品進入機房重地。 ，必須對所屬機房范圍進行安全檢查，各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查，如發現有不安全因素，及時進行整改。 ，機房、班組工作場地無人時，門窗必須鎖好，各水池蓋由水系統當值人員負責檢查鎖好，無關人員不得借用鑰匙；開水池蓋時，除水系統當值人員同意外，還必須經該主任工程師批準。 、材料要有專人管理，攜帶工具、材料出大廈，必須經部領導同意按規定辦理出門手續，并由秘書做好登記； 、煙灰、煙蒂要丟進煙灰缸。 ，應特別小心，不得存放易燃油料1kg以上。 ，要辦動火證，施工前要排除易燃物品，施工后認真檢查，確無火種時方能離開。 ，發現消防設施損壞或泄漏，應及時告知大廈消防中心或值班人員。 ，盡力和消防隊員一道撲滅火災；一旦發生火災，應保證供水、供電、消防水泵、排煙風機正常運行； B、交接班制度 ，做好值班準備工作，包括： （1）查看上一班記錄，聽取班值班人員的運行介紹； （2）檢查儀表、工具、并在交接班記錄本上簽名； （3）檢查設備運行狀況。 ： （1）上一班運行情況沒有交代清楚； （2）領班未到或未經主管同意指定合適的代表領班。 （3）接班人員醉酒現象或其他神態不清未找到頂班人； （4）設備故障影響運行。 C、值班制度 ，不得擅自離崗，按規定定期巡視設備運行情況，如離開值班室去巡查和抄表應通知同值人員； ，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發現和處理隱患； ，應及時通知有關人員前往修理。 ，值班人員無法處理時，應報告上級組織處理。 、中、晚及夜餐時間是值班的薄弱環節，所有運行值班機房都應有人值班。 ，必須事前報請主管同意。 D、報告制度 （一）下列情況報告領班： ； ； ； 、代換或加工修理； ； 。 （二）下列情況必須報告主管 ； ； 。 ； 、代換或加工修理； 、備件、材料； 、換班、補休、病假； 。 （三）下列情況必須報告經理： ； ； ； ； ； ； ； 、事假、補休、換班。安保部（1）安保部編制定員安保部經理1人秘書1人（主管級） 保安主管1人：前后門崗領班1人，員工4人，白天前后門各2人執勤，巡邏1人；晚上 前門關閉、后門衛1人值班； 巡邏領班1人，員工2人；白天1人巡邏，晚上2人巡邏；消防主管1人：監控室領班2人，員工3人，24小時監控，3班兩運轉。警衛領班1人。 共計17人，其中：經理1人、主管3人、領班4人、員工9人組織機構圖如下：安保部經理1人保安主管1人消防主管1人秘 書1人警衛領班1人監控領班2人巡邏領班1人監控員3人巡邏員2人執勤員4人 （2）安保部主要職責 A、負責大廈區域內的安全保衛和消防工作，通過監控室進行監控，保安值班巡邏，保證大廈人身財產安全； B、按國家有關安全保衛和消防方面的政策規定，制訂各種辦法，并認真貫徹實施； C、實行安全消防責任制，定期開展消防安全大檢查，發現隱患，采取措施，及時改正； D、做好物業管理范圍內的治安保衛工作。保衛要害部位，建立要害部位檔案，嚴密各項防范措施，保護要害部位的安全。 E、做好地上地下停車場的管理服務工作，保證車輛進出方便，存放安全； F、特別要做好大廈的保密工作，同盜竊、出賣黨和國家機密的行為作斗爭。G、完成領導交辦的其他工作。 （3）保安部經理 直接上級：總經理、分管總工程師 直接下級：秘書、消防主管、安全主管 聯系部門：各部門 崗位職責： （或分管副經理）領導下，負責領導和組織大廈區域內的保安與消防工作。 、貫徹執行國家有關保安和消防方面的政策規定，并制訂各項實施細則和辦法。，確保車輛安全；《安全消防協議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛責任制的貫徹執行，對違反公司各項規定的，有權提出處理意見； E. 組織和領導開展以防火、防盜、防破壞、防治安災害事故為主要內容的“四防”活動，進行安全檢查，發現漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 。 （4）消防主管 直接上級：保安部經理 直接下級：消主領班 聯系部門：大廈各部門 崗位職責： ，具體組織、實施、監督、考核貫徹落實有關安全保衛工作的方針、政策、法律、法令、規定，堅持預防為主的方針；《安全消防協議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛責任制的貫徹執行，對違反公司各項規定的，有權提出處理意見； 、防盜、防破壞、防治安災害事故為主要內容的“四防”活動，進行安全檢查，發現漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 ，普及消防知識，對分公司全體員工進行消防教育，給員工講授消防常識，使他們懂得消防防火工作在大廈的重要性。減少大廈內部因不懂消防知識造成的火險隱患。 ，減少火險隱患督促防火安全檢查是防火工作很重要的方面，必須每月進行一次。對防火要害部位要每周進行檢查，同時建立各類防火稽查檔案。對檢查出來的問題書面上報，并與有關部門協調限期整改。 ，根據崗位和重點防火部位，制定出消防安全責任制，并與有關部門簽訂消防安全協議書，要求每個員工都知道自己在本崗位的消防安全職責，并將責任制張貼在本崗位的明顯部位，落實到每一個人，使防火工作落到實處，盡量避免火災事故的發生。 ，根據防火需要和消防條例的要求，組建消防安全委員會，建立一支由員工組成的義務消防隊。平時消防隊在各自的崗位上注意發現和及時消除火險隱患，遇有火災時協助公安消防部門一起進行撲救。 ，明確大廈要害部位、重點防火部位，要建立防火檔案，配備相應的消防器材，嚴格落實防火責任制。根據建筑特點和季節特點進行火災預防，制定出預防方案，掌握主動權。 ，及時掌握和了解各項消防法規，認真處理好“防”和“消”的關系，把預防工作放在首要位置。要和消防機關保持良好的工作關系。 。根據每個部位的特點配制不同類型的消防器材，制定消防器材的管理、使用規定，定位定人，每季度檢查一次，向員工傳授消防器材的使用方法。根據要求提出器材更換的時間、種類，杜絕更換期消防器材空缺，建立消防器材檔案管理，并將消防器材的管理納入消防崗位責任制。 （5）保安主管 直接上級：保安部經理 直接下級：警衛領班 聯系部門：各部門 崗位職責： ，同刑事犯罪活動和其他危害治安的行為作斗爭。 B、建立健全內部治安管理規章制度。 C、建立員工執行保衛規定落實情況的檔案。 D、督促檢查治安保衛條例、規定的落實。 E、貫徹地方主管部門的各項工作指令，完成上級下達的各項工作任務。 F、做好對易燃、易爆、放射、劇毒等危險物品的安全管理。 ，加強對各部門及員工的保密教育工作，定期開展對保密工作的檢查。 ，檢查落實《大廈鑰匙管理規定》。，熟悉大廈警員崗衛位置、具體任務、責任范圍及有關規定，不斷對警員進行業務知識培訓，提高素質。 （6）秘書直接上級：保安部經理直接下級：崗位職責：A．負責保安部的內勤工作； B．收發公文、函件、編輯文字材料、制作表格及文字打印工作。 。 、各