煙臺簡愛莊園項目定位方案-83-資料下載頁

　　

【正文】 提示：本區域經濟、交通、景觀、環境均擁有良好的基礎，未來的發展潛力無限。）l 100萬平米的超大規模、低密度、山景生態居住帶，適度地進行可持續的產品升級，便可獲得較高回報的持續熱銷。l 是低成本、低風險、快回款、高回報的典型地產項目。（提示：在房地產經濟發達的城市內，自然條件好的近郊區大盤，無不成為明星樓盤。如：萬科城市花園系列等）l 區域內自然資源豐富。山體、水體、平地等自然要素完美結合。山丘綿延起伏，具有豐富的景觀層次；綠化條件良好，青山碧水互相掩映。區域內外夾河與機場路相交與珠巖橋，經過初步改造的外夾河河水清澈；勤河幾乎與機場路平行貫穿研究區域內。 劣勢 離城較遠，普遍心理區位較偏。（可用品質大盤的知名度和影響力去克服。可設置通往南大街的城際班車。如萬科城市花園系列。） 目前規模還偏小，配套規模和品質受到一定局限，對持續利益最大化有一定制約。 不臨機場主路，地標性不夠（可在項目機場路和青年南路設置兩個標志性社區風格大門，并在機場路邊，設置大型標志性社區風格牌樓以及引導樹林、引導路燈、引導標識等（建議適度參考北京或廣州星河灣）l 距離城市較遠，市民心理區位偏僻。（提示：可用品質大盤的知名度和影響力去克服。可設置通往南大街的城際班車。如萬科城市花園系列。同時隨著新城的建設，此心里區位將逐漸弱化）l 目前區域居住體量總體規模還偏小，配套規模和綜合居住品質受到一定局限，對持續的利益最大化有一定制約。（提示：相信在本項目的帶動下，各個開發企業將在產品規劃、園林設計方面加大投入力度，利于區域整體面貌的升級。）l 不臨機場路主路，地標性不夠。（建議：可在項目機場路和青年南路設置兩個標志性社區風格大門，并在機場路邊，設置大型標志性社區風格牌樓以及引導樹林、引導路燈、引導標識等（建議適度參考北京或廣州星河灣）l 威脅 山水龍城 兩路潛在儲備大盤挑戰——區域內大規模的城市建設，涌現出眾多的競爭對手。l 機會1) 針對城市工薪主流全面適度升級產品精細打造高尚品質嚴格控制適宜成本成為沿線領軍大盤。機會——擁有政策背景的煙臺新城的規劃與建設，區域不斷成熟中。四、 目標客戶群分析與定位客戶定位年齡：青年群體，25歲至40歲職業：白領、公務員群體、自由職業者教育背景：大專以上學歷家庭結構：單身、丁克家庭、或三口之家購買目的：獨立、改善居住條件、投資、養老等綜上所述做為面向老城區的市級大盤，主流客戶群必然來自老城區到機場之間的葫蘆型區域。以城市工薪階層、中小商、企業主為主流以中高級白領主管為先鋒和客戶標志以城市高收入人群為輔助五、 項目整體定位煙臺城市發展主干道——迎賓大道上低密度、多層次、全電梯白領花園洋房，浪漫國際社區1000萬平米超大規模、低密度、山景生態居住帶的領軍大盤具體市場定位與規劃原則如下： 低密度、多層次、全電梯（1），南低北高，西低東高。（2）社區風格標志性小高層組團、5—7層全電梯多層主流組團、3+1疊拼組團、聯排雙拼和小獨棟組團以及社區會所、幼兒園和配套商業街等共同組成錯落有致的多層次建筑群落。（3）整體社區三層以上房屋（含別墅地下室）均帶無機房電梯系列。 白領花園洋房（1） 立面：簡約化、國際化、適度莊園大宅氛圍。（2）戶型配比策略多一點面積、多一點品質，20年月供承受力大致相當，但性價比感受將大為不同。每一種戶型均比目前該居住帶主流熱銷戶型大5—10平米，總價多2—4萬元，首付多6000——12000元，20年月供，每月多140—280元。首期多層電梯洋房戶型配比范圍(預計開盤均價3300元/平米)：l 兩居80——90平米 總價26萬——30萬（3300元/平米）。 占70%左右l 三居110——140平米 總價36萬——46萬（3300元/平米）。 占 25%左右l 四居150——170平米 總價50萬——56萬（3300元/平米）。 占5%左右注：先按9070政策設計安排,局部可考慮小三居或一居的搭配組合。（3）戶型特點l 寬幅低落地大窗l 八角窗l 充分明廚明衛l 盡量南北通透（4）層高，符合多層主流社區的領軍地位（5）一梯2—3戶 浪漫國際社區（1） 經典山水園林（2）緊湊高尚配套l 需要一個以25米標準游泳池為核心的緊湊型高級會所（約2000平米左右）l 一個較高知名度的幼兒園l 一條配套商業街10000平米以內（3）地標社區大門（4）人文設施點綴（5）著名物業管理（可引入萬科、中海等國內知名物業管理公司）六、 項目核心價值提煉——煙臺十最1. 煙臺迎賓大道，1000萬平米超大規模、低密度、山景生態居住帶的領軍大盤2. 煙臺首家全電梯多層花園洋房社區3. 煙臺最浪漫的國際氛圍社區4. 煙臺最具莊園情調的經典社區5. 煙臺最安全的低密度國際社區6. 煙臺最氣派的標志性社區大門和社區牌樓7. 煙臺最受城市白領歡迎的低密度社區8. 煙臺最持續熱銷的低密度大盤9. 煙臺最具投資潛力的低密度大盤10. 煙臺最具品牌價值的低密度大盤七、 項目推廣主題理念以及參考案名（一） 項目推廣主題理念煙臺最浪漫的多層、電梯、山景洋房項目參考案名——簡愛莊園（二）主題適應性分析八、項目推廣策略（一）項目綜合賣點分析● 新生活居住區的標志性大盤● 便捷的交通路網，社區班車直達市區● 氣勢恢弘的社區大門● 浪漫的國際化社區● 低密度社區● 花園情景洋房，立面設計現代、時尚● 6層電梯洋房，奢華的生活體驗● 安防、監控設施完善● 移步易景的山水園林規劃● 超前戶型設計● 全景落地窗設計（二）媒體推廣策略項目推廣建議采取“主要面向市區、周邊市縣選擇重點投放”的原則。預熱期、一期開盤期間及強銷期：采用地毯式轟炸，全面鋪開，廣泛提升項目知名度；持續期:保留重點有效媒體投放；二期開盤、強銷期：適度加強投放力度。（三）媒體整合主流媒體：戶外——機場路高POP、南大街商業核心區樓體廣告牌、南大街商務核心區樓體廣告牌 平面——《煙臺晚報》硬廣＋軟文配合 電臺——音樂臺 網絡——煙臺房地產網 手機短信 公交車體、站牌輔助媒體：電視——《今日置業》欄目 平面——《今晨6點》、《煙臺日報》、韓國商會指定刊物 電臺——交通臺、新聞臺 網絡——膠東在線、水母網 餐飲、娛樂場所刊物架（三）活動配合通過配合階段性營銷活動，分別達到階段性營銷目的第一階段 預熱期：廣泛推廣及宣傳，廣泛提升項目知名度，并配合新聞媒體造勢或制造新聞點。如選擇項目代言人、評選形象大使等；第二階段 開盤期：聚集人氣，通過提升項目品牌從而樹立開發商形象。舉辦盛大開盤活動，抽獎活動等；第三階段 強銷期：賣點延伸，重點向客戶詮釋一種新的生活理念。如利用銷售中心舉辦小型酒會、音樂下午茶等，營造高尚生活氛圍；第四階段 持續期：注重與成交客戶的溝通聯系，加強客戶服務，形成口碑傳播。可通過客戶聯誼、電影專場、體育競賽等活動加強與準業主的溝通。九、銷售策略建議（一）開盤前的籌備工作協助開發商工作現場銷售中心（包括樣板間）、市內接待中心選址；售樓處裝修公司的招標與確定；樣板間設計、裝修、家具配飾的確定；廣告公司的招標與確定；各媒體發布公司的選擇與確定；印刷制作公司的選擇與確定；銷售證件辦理，制定銷售方案與房屋編號等；銷售面積測算；交房標準確定；按揭銀行的選擇與確定；1物業管理公司的招標與確定；1開發商營銷部組建；1銷售中心驗收、辦公家具采買；1物業管理費測算，物業管理公約制定；1《商品房買賣合同》正本、附件及補充協議的制定；代理公司工作市場調研、市場分析；確定項目整體定位；制定整體營銷計劃及營銷策略；媒體整合及推廣計劃的制定；VI系統設計、項目LOGO設計；銷售道具設計，包括樓書、折頁、沙盤、展板、首期推廣內容設計；銷售管理體系的建立；銷售管理報表確定；項目答客問、同一說法的編制；1銷售各流程工作的確定，流程文件的制定；1銷售人員的招聘、培訓、篩選；1銷售形象的統一1制定詳細的銷售計劃；1制定詳細的開盤計劃；1制定銷售策略，包括價格策略、銷控策略、開盤銷售策略等；1團購客戶接洽，并制定相應的團購銷售政策；1在積累客戶過程中了解客戶的反饋情況，并作出相應的調整建議；1意向客戶登記、認購；建立完善的客戶服務、管理體系，以避免客戶資源流失。（二）入市時機預熱期：2008年2－4月，項目在正式銷售前，應有2－3個月的推廣預熱及客戶積累，通過準客戶積累和反饋情況，具體制定開盤銷售價格等策略。開盤期：2008年4月底，一般5月份房地產項目開盤銷售的最佳時機。（三）價格策略因項目體量較大、銷售周期長，應采用“低開高走，穩步上調”的價格策略，以形成“持續熱銷，不斷升值”的銷售局面。 蓄勢期：以低于整體銷售均價6－8％左右的價格積累客戶，提高準客戶的成交幾率； 開盤期：開盤即調價，價格上調3－5％，促使前期積累客戶快速成交； 強銷期：從強銷期開始，結合銷售節奏和工程進度，適時調整銷售價格， 以1－2個月為一周期。（四） 銷控策略本案樹立的市場形象應屬于煙臺南城黃務地區首屈一指的高品質大盤，因此銷控把握應適度，既不能全面放開銷售，又不能造成像哄搶經濟適用房的局面，應使客戶在一定范圍內有選擇的空間，既可以讓客戶從容購買，但又要體現產品稀缺、開發商惜售。具體銷控策略將在客戶積累一段時間、嚴謹判斷銷售形式后制定。（五） 付款方式設計從回款角度出發，付款方式擬選定一次性付款或按揭貸款2種方式。根據目前煙臺市按揭銀行的貸款條件及放款周期來看，目前政策相對比較寬松，但有緊縮的趨勢。項目開盤時將根據當時貸款政策來確定一次性付款和按揭貸款的折扣空間，如放款周期長，可適度加大一次性付款的折扣力度，以提高客戶一次性付款比例。北京上古200782287 / 87