龍匯苑住宅小區項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 準備工作。——項目管理機構應指定專人及時和地方政府協調做好征地拆遷工作，并按政策做好補償、安置工作，避免由于補償、安置不當帶來的社會問題，干擾工程的順利進行。——業主應選擇有資格、有足夠的設備、人員和備有固定資產的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件。——工程實施全過程中要推廣優質管理經驗，確保每一環節的質量監控和承包合同的順利實施。——搞好項目建設的監督檢查和竣工驗收。項目建設領導小組從立項、籌建和施工要層層把關，各執法執紀和質量監督部門要作好本質工作，并做到記錄準確、資料齊全、搞好建檔，嚴格按照上級批準的立項要求保質保量完成建設任務。（二）勞動定員和人員管理本項目由某房地產開發有限公司組織實施，所需人員在內部協調解決，在人員配置上應有一定數量的專業技術人員。為確保工程質量，控制工程投資，按期完工，在工程實施過程中，需進行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機構。負責本項目資金的籌措、設計、招標、監理人員的組織的培訓、征地與拆遷合同管理等工程實施管理一系列準備工作。——項目管理機構應指定專人及時和地方政府協調做好征地拆遷工作，并按政策做好補償、安置工作，避免由于補償、安置不當帶來的社會問題，干擾工程的順利進行。——業主應選擇有資格、有足夠的設備、人員和備有固定資產的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件。——工程實施全過程中要推廣優質管理經驗，確保每一環節的質量監控和承包合同的順利實施。第八章 節 能一、編制依據本可研編制從工程方案設計到建筑材料，設備選型等嚴格按照國家有關規定，采用國產產品，使總體能耗水平有效地降低，達到規定的標準。《中華人民共和國節約能源法》《公共建筑節能設計標準》《民用建筑節能管理規定》二、節能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考慮采用自然光，又節省照明用電。（二）建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻采用節能保溫的新型建筑材料，以利節能。（三）用電設備均采用高效節能產品，調頻變速裝置，高效節能照明電器，低壓變電采用電容器自動補償。（四）加強設備管理，注意節約能源，節約用電，采用節能燈具，聲控燈具，節約用水，選用節水閥門，禁止使用螺旋升降式鑄鐵水咀，防止跑冒滴漏。第九章 招標方案為保證工程設計和施工質量，又控制好工程投資，本工程建設將根據國家有關法規，特制定招標方案如下：一、招標范圍及招標內容（一）招標范圍需公開招標項目為：工程勘察測量、工程設計、建筑工程、安裝工程、工程監理及與工程建設有關的主要設備及材料的采購。（二）招標內容工程勘察測量：地塊內1:500地形圖和單項工程勘察測量；工程設計：龍匯苑小區規劃設計及配套設施設計兩部分；建筑工程：小區的建筑工程；安裝工程：建筑內給排水、電氣、自控儀表等專業的設備和工藝管線安裝各種管道等；工程監理：工程設計及工程建設的全過程。二、招標形式根據國家有關規定，經研究勘察測量和工程設計擬采用邀請招標，其他工程將由建設單位委托有招標資格的單位代理公開招標。三、招標方式招標方式擬采用邀請招標和公開招標，通過招標，可以在較廣的范圍內擇優選擇信譽良好、技術過硬、具有專業特長及豐富經驗的勘察測量單位、設計單位、監理公司、施工企業和生產供應商，以保證工程質量和降低工程造價，并能提高工程項目的社會效益與影響。邀請招標，根據國家有關規定，本勘察測量和工程設計擬采用邀請招標方式，邀請具有勘察測量丙級資質(及以上)和具有建筑甲級資質的三家以上單位進行招標。公開招標及投標者資格，本工程的公開招標是委托有招標資質的公司代理；工程監理要求乙級(及以上)監理資質，二級項目總監(具有國家注冊監理工程師資格)。建筑工程及安裝工程要求二級(及以上)建筑施工和二級項目經理。四、評標專家來源評標委員會由建設單位代表和評標專家組成，負責根據招、投標文件對各投標者進行綜合評定，出具評標報告，推薦合格的中標單位。評標委員會專家是在大項目辦專家數據庫根據專業需要由計算機抽取組成。五、招標程序和招標基本情況表招標程序，按照《招標投標法》招標人和投標人均需遵循招標投標法律和法規的規定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發布招標廣告、進行資格預審、確定投標人名單、發售招標文件、組織現場考察、召開標前會議記錄、發送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評比比較、評標報告、定標、發出中標通知書、商簽合同、通知未中標人等。投標基本情況表投標范圍投標組織形式投標方法不采用投標方式全部投標部分投標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察測量工程設計●●●建筑工程●●●安裝工程●●●監理●●●設備●●●重要材料●●●其他●●●第十章 投資估算與資金籌措 一、固定資產投資估算 二、新增固定資產投資估算說明 三、新增固定資產資金來源與籌措 四、流動資金估算及資金來源 第十一章 財務評價 一、項目運營計劃 二、總成本測算 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 四、項目盈利能力 五、經濟效益第十二章 風險分析一、政策風險分析針對目前貸款資金的緊縮帶來房地產企業的業績的下降，以及房地產后續調控政策對企業估值和盈利的影響，作出分析如下：（一）價格調控分析調控是常態，房價不會下跌。調控拉長了房地產行業的周期，有利于行業的長期增長們的判斷是前者，如果是后者，那就意味中國經濟增速將大幅度放緩，這與我國控制經濟過熱的調子不符；經濟快速增長和利率上升周期未改，房價不會下跌。（二）信貸調控分析信貸調控目的主要是抑制經濟過熱，但對房地產來說則是減少了供給。多數人認為減少了信貸則開發商低價甩賣房子，則房子下跌，這種想法并不現實，信貸緊縮下，大開發商擁有項目較多，有動力加快周轉，但僅限于個別項目及區域；而中小開發商，資金早已回流，過去的資金緊縮已經使得他們只求生存不求發展，所以再繼續緊縮，只有一種選擇，就是捂盤獲得利潤最大化；不管是哪一種情況，結果都是區域房價調整或者一些個別樓盤下跌，原因是目前供給遠小于需求，單抑制需求不可能降房價；從另外一個角度來看，房地產行業的利潤較高，資金成本可以提高到15％～20％，估計其它行業的資金流向這個行業的動力很足。（三）后續政策分析后續政策主要方向是：1．改善供應結構；2．打擊囤地；3．稅收抑制高端及投資需求。改善供給結構意味著中高端商品房供應量減少，而經濟適用房短期之內是不能面對中產階級的；打擊囤地是政府需要做的，但執行效果需要觀察，且對供給增量的釋放作用不大，因為新增土地供應量一直在減少；稅收政策作用不容低估，但政府以穩定房價為目的，房價下跌對大家都沒好處；推斷政策將前緊后松將呈現的趨勢。二、市場風險分析（一）房地產業總體投入過熱一般來說，當年新開工面積、竣工面積和銷售面積的對比關系，是判斷房地產市場是否過熱的重要指標。但從銀行信貸結構來看，銀行貸款投向的市郊城鎮區的中低價樓盤動銷較快，而中心城區高檔的精裝修房、高檔別墅群、酒店式公寓雖有廣告效應的支撐，媒體的炒作，但從房產商的銷售進度表來看并不見好。由于多數房產商開發初期依賴銀行貸款的支持，銷售平滯必然帶來利息負擔的激增，房產商潛在的財務負擔加重。而目前的問題在于，各房產商的普遍看法則對后市的銷售仍持樂觀的態度，認為摒一口氣就過去了，導致經營風險加大。（二）銷售客戶群中投資比例過大據不完全統計，我國約有15%～20%的人擁有第二套住房，其中除了改善住房條件、老人和子女分居、置業保值增值等因素外，有相當一部分是為了出租出借或估價轉手，而隨著市民普遍擁有租房養房的心態，可租房源的供應量增加租金價格走向理性化，導致出租收益率已降低至6～8%，一旦低于銀行的按揭利率5～6%，可能直接帶來零售按揭業務的違約風險。此外，由于開發商初期的大量貸款，企業貸款利率和零售按揭利率的差額，面對樓盤滯銷的窘境，開發商便有利用內部人或關聯企業、通過“假按揭”套現的沖動，由于我國的個人資信體系不夠完善，個人收入證明等材料不真實的情況，對投機性質的商品房按揭業務，從體制上較難予以有效的防范。（三）房地產企業負債率偏高，對銀行貸款的依賴性大近幾年來，房地產企業遍地開花，仿佛一夜之間就冒出了眾多大大小小的房地產公司，其中既有具有一定實力的集團，也有乘勢而上的知名民營企業，但毋庸置疑，新辦的房地產企業仍有魚目混雜、一哄而上的現象。即使央行121號文已將房地產業的門有資金提高到30%，由于我國驗資報告制度的缺陷，各家銀行審貸部門對自有資金概念的判斷差異，總體來看，這些企業的自有資金嚴重不足，資產負債率普遍較高，加上樓盤預售后銀行按揭貸款的介入，整個開發過程中對銀行貸款的信賴性過高。三、信貸風險分析房地產信貸風險與房地產信貸的產生、續存和消滅的過程相伴相隨；宏觀而言，房地產信貸風險與房地產信貸依賴的宏觀環境如房地產信貸制度因素、宏觀經濟狀況、法律環境等息息相關。（一）發放風險分析發放風險是在房地產信貸發放過程中間產生的風險，如由于信貸員的工作疏忽或受借款人利誘而審批不嚴，對不符合貸款條件的借款人發放貸款；又如，借款人（個人和房地產開發企業）向銀行隱瞞自己的真實資信情況，獲取房地產信貸。（二）利率風險分析利率風險是由于利率變化引起的房地產信貸本息不能完全收回。如對于固定利率的貸款，當利率上調的時候，借款人可能因為財務安排不善，引致貸款逾期；當利率下調時，借款人一般會要求提前歸還貸款，從而帶來銀行收益風險。利率風險還存在于存貸款利率結構變化，導致已發放出去的長期房地產貸款利率與短期存款利率出現倒掛，帶來銀行收益風險。（三）抵押物貶值風險分析一般來說，房地產信貸無論是開發信貸還是消費信貸，通常要求有足額的不動產作為抵押物對貸款作擔保，當由于各種原因比如由于抵押物周圍環境的變化，導致抵押物本身價值下跌到擔保債權價值之下，就產生不足額抵押風險。（四）借款人信用風險分析借款人信用風險主要是由于借款人自身財務狀況惡化，導致難以按時歸還貸款本息。如貸款個人由于失業、下崗原因，難以歸還抵押貸款；又如房地產開發企業由于資金周轉不善或經營狀況不佳，導致不能按期歸還貸款。第十三章 項目社會效益與可行性評價一、經濟效益 本項目在選址上分別考慮到諸多有利條件，如：交通便利，人流集中，人文環境較優越和人民條件較好的地方，為入駐者打造了直觀的發展前景，有巨大的吸引力，便于投資者選用適當的經營方式，保證投資按時回收。同時區內對入駐者的滿足程度較高，勞作要求難度不大，基礎設施先進合理，符合人們的基本要求，本項目目的是建設配合到位的交通、管網和環境綠化建設等便利的公用設施，改善居民的居住環境和居住條件，推動城市建設。本項目財務評價合理，企業的收益和還貸資金有保障。二、社會效益本項目伴隨**市日新月異的城市面貌和快速的經濟增長速度，將引發東勝房地產市場的進一步變革，是建設和諧東勝的重大舉措。東勝是全國高速發展的地區之一，其國民經濟增長速度名列全國前茅。本項目以城市發展的客觀需求為依托，緊跟現代房地產市場建設理念，致力于人民住房滿意度的不斷提高，將奠定東勝地區跨越式發展的基礎，使其以最直接的方式、最快的速度、最好的效益發展經濟，對于解決東勝地區居民住房困難問題，減輕政府的社會壓力，安定城郊人民群眾生活，改善城市服務功能，優化城市人文環境均有巨大現實意義。本項目實用性和操作性較強，示范帶動作用大，它將給東勝房地產市場未來的發展方向起到一定的導向性作用，實現良好的社會效益。三、環境效益本項目努力營造社區良好的基礎設施和建設環境，使其達到建設城市居民夢寐以求的理想住所、投資者的理想場所的目的。在那里除道路四通八達，管網全部配套，外圍有寬闊的綠化帶環繞，中間有充分的草、樹、綠地、花園，符合城市居民崇尚綠色的追求。區內的排污通過總排污管道送入特定污水廠，使未來的小區將變得格外整潔。四、結論綜上所述，我們認為，本項目對于改善東勝城區的自然環境、社會環境和人文環境都將起到重大推動作用。同時可以帶動我市房地產市場進一步繁榮，實現城市建設與經濟發展的區域協調。五、建議，確保該工程能夠保質保量順利完工。，確保資金及時到位。