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2026-04-30 22:51本頁面

　　

【正文】 3 季度，項目累計凈現金流量為 9748 萬元；+9782/(9782+9748)*= (年)注：將項目的實質啟動時間點定為 04 年第 1 季度。因此，本項目的靜態投資回收期為年。168。動態投資回收期由現金流量表可知：2006 年第 2 季度，項目累計凈現金流量折現值（I=8%）為12685 萬元；2006 年第 3 季度，項目累計凈現金流量折現值（I=8%）為 3023 萬元；+12685/(12685+3023)*= (年)注：將項目的實質啟動時間點定為 04 年第 1 季度。因此，本項目的靜態投資回收期為年。內部收益率由現金流量表可知：NPV（I=8%）=134 （萬元）NPV（I=10%）=1134 （萬元） 8%+（10%8%）*134/(134+1134)=%因此，本項目的內部收益率為 %。6．2 成本利潤及效益分析項目發展總費用 74208 萬元，具體包括以下稅費：168。土地費用，共 42628 萬元；21168。前期費用，共 856 萬元；168。建安費用，共 19470 萬元；168。銷售稅費，共 6396 萬元；168。間接費用，共 4350 萬元；168。不可預見費，508 萬元；168。其它稅項，共 4259 萬元。項目總收入 84551 萬元，包括多層公寓、排屋、商鋪、地下車庫銷售收入。項目稅前成本 69503 萬元，稅前利潤為 10343 萬元，稅后成本為 78467 萬元，稅后利潤為 6084 萬元，總成本利潤率為 %。具體情況參見附表一：項目成本及盈利預測表。227．1 盈虧平衡分析第七章不確定性分析假定項目的盈虧平衡點為 X，則： 75054（1X）*（6396+846）=84551*X解得： X= % ；因此，項目的盈虧平衡點為 %。即當項目的銷售率達到 %時，整個項目可達到盈虧平衡。注：數據來源參見附表一：項目成本及盈利預測表。7．2 敏感性分析建安成本敏感性分析假定項目綜合建安平均成本的變化幅度為 X，項目凈利潤為 V，可得：V= 608419470X對應不同的平均建安成本變化，項目投資利潤如下：項目V=608419470X 建安平均成本變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15%投資利潤較基本方案變化幅度 8031 6084 4137 可見，項目投資利潤對建安成本較為敏感，且與之成反比，反比放大系數為倍。因此，控制各類產品的建安成本可很好地提高項目的盈利能力。平均售價敏感性分析假定項目的平均售價的變動幅度為 X，項目投資利潤為 V，可得： V=6084+84551X對應不同銷售均價變化，項目投資利潤如下：23項目V=6084+84551X 平均售價變化幅度15% 10% 5% 05% 10% 15%平均售價投資利潤6244 6611 69797346 7713 8081 8448較基本方案變化幅度 208% 139% 69% 0%69% 139% 208%可見，項目投資利潤與銷售均價成正比，且高度敏感，正比系數為倍，提高各類產品的銷售價格可很好地提高項目的盈利能力。注：具體計算過程及數據來源參見附表二：項目現金流量預測表248．1 結論第八章結論及建議通過項目評估及財務分析，可知：\u24066X場分析，項目所在區域房地產市場有著良好的發展趨勢，項目可行；\u36130X務分析，項目 NPV（I=8%）=134 萬 0；內部收益率為 %，高于基準利率；項目可行；\u30408X虧平衡分析，項目銷售率達到 %時即可達到盈虧平衡；\u25935X感性分析，項目對建安成本和銷售均價較為敏感，分別有倍和倍的乘數效應；綜合而言，本項目的內部收益率較高，有較強的贏利和貸款償還能力，且項目盈虧平衡點較低，有較高抗風險能力。同時，本項目處于天然河道龍珍港旁，靠近城市中環線，地理位置優越；區域規劃發展空間樂觀，即將開工建設的地鐵M7 線將在項目附近設立站點。這些都為項目的實施取到了積極的推動作用，并提供了良好的升值空間。8．2 建議\u39033X目位于天然河道龍珍港旁，應合理規劃布局，使此天然資源的價值得以充分發揮，提高項目價值；\u39033X目對建安成本較為敏感，應合理控制成本，提高項目收益；\u39033X目對銷售價格高度敏感，應積極采取促銷手段，加速項目去化，提高售價，從而可以很好地提高項目的盈利能力；\u30001X于該項目地塊有一定規模，且為毛地出讓，開工前應做好充分的準備工作，確保動遷和工程建設的順利進行。因采用分期滾動開發，資金到位要與工程實施進度很好地銜接，與工程監理的工作密切配合。\u24314X筑工程不可預見因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現，因此在工程實施過程中，要加強施工管理，制定25好材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。本項目有一定規模，且容積率非常低，緊鄰天然河道龍珍港，為提高項目產品品質創造了一定條件，區域將有一定的競爭。為確保項目的成功開發，必須在每個環節上精雕細刻，一絲不茍，特別是要對市場動態、客戶需求非常熟悉，時刻以市場需求為核心，以銷定產，在需求、成本和利潤之間找到最佳平衡，合理安排開發節奏，以實現項目的利潤最大化。26

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