鳳凰城房地產(chǎn)營銷策劃文案-資料下載頁

【導(dǎo)讀】界、名優(yōu)建材市場等分開。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。高層開發(fā)的品牌障礙。現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。種房型的銷售金額占一期余額的%。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2020年5月底辦下。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一。期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。A、東南板塊及鄭汴路商圈。南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。的需求是我方樓盤最有力的支撐。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置。抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

　　

【正文】 500元 首付合計(jì)： 30923元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?黃金地段，交通方便 2） 劣勢(shì)分析： ?沒有綠化可言 ?東西朝向 ?戶型不方正 ?車位少，僅 300個(gè) 時(shí)尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300余戶 2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 3） 銷售代理商：上海富陽機(jī)構(gòu) 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。 5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩 20余套， 5樓還剩 4套。 6） 工程進(jìn)度： 12月份交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 32平米 — 82平米 2） 戶型種類：平層 2種，復(fù)式 2種 3） 主力戶型及配比： 32平米和 38平米的占 80%，復(fù)式占 20% 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?方正緊湊，南北通透， ?落地窗 ?部分戶型有落地陽臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： ?非獨(dú)立廚房，無燃?xì)? ?復(fù)式樓梯設(shè)計(jì)不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 ?暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2480元 /平方米 — 2780元 /平方米 2） 均價(jià)： 2630元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 5層朝南 面積： 總價(jià)： 80558元 一次性：優(yōu)惠 3%， 78141元，按揭優(yōu)惠 2%， 78947元 首付： 15947元 貸款： 10年月供： 667元 20年月供： 416元 30年月供： 334元 契稅： 1578源 維修基金： 2063元 貸款手續(xù)費(fèi)： 1200元左右 南面和北面通樓層差價(jià)： 200元 /平方米 五樓加陽臺(tái)（朝北） 總價(jià)： 104461元 按揭： 102372元 首付： 21372元 貸款： 30年月供： 429元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?純小戶型時(shí)尚社區(qū) ?4000平米超級(jí)會(huì)所，生活配套齊全 ?地段較好，盡享繁華 ?智能空間，六大安防 ?酒店式物業(yè)管 理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)、特色服務(wù)） 2） 劣勢(shì)分析： ?緊鄰火車道和金水大道，嘈雜； ?附近沒有公交站牌，出行不方便。 ?周邊綠化較少 e、 促銷 時(shí)尚 party 免費(fèi)雙飛請(qǐng)你去海南 藍(lán)朝都市 e 時(shí)代 a、 概況 1） 總建筑面積：一期 196套，二期， 224套。 2） 綠化率：沒有綠化 3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)公司 4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟 17層，另一棟 13層 5） 銷售情況： 70% 6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 26平方 米 — 56平方米 2） 戶型種類： 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?南北朝向 ?大落地窗 ?相對(duì)緊湊，沒有面積浪費(fèi) ?樓兩端的戶型有燃?xì)馊霊? 5） 戶型缺點(diǎn)： ?開間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶型開間甚至 ?廚房不獨(dú)立 ?有走廊，門對(duì)門，私密性不好 c、 價(jià)格（ ） 價(jià)格范圍： 1900元 /平米 — 2720元 /平米 1） 均價(jià)：均價(jià) :2100元 /平方米 2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭無優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠 2%，有可能優(yōu)惠 5% 3） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 11層 面積： 總價(jià)： 首付： 2萬元 30年月供： 426元 /元 物業(yè)管理費(fèi)： 29元 /月 契稅： 1980元 維修基金： 2554元 保險(xiǎn)費(fèi)： 891元 代理費(fèi)： 200元 公證費(fèi)： 200元 總首付： 25825元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?交通便利 ?周邊配套齊全 ?西區(qū)唯一的小戶型項(xiàng)目 ?現(xiàn)房 2） 劣勢(shì)分析： ?地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣 ?戶型開間小 ?小高層的銷售抗性 e、 促銷 電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日 1） 概況 b、 戶型價(jià)格 價(jià)格范圍： c、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉 ： 劣勢(shì)分析 五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析 樓 盤 名 稱 地 段 價(jià) 格 裝 修 情 況 配 套 青年居易 東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 2800平米會(huì)所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等 戀日人家 東風(fēng)路和南陽路交叉口 均價(jià)： 1600元 /平方米 毛坯房 周邊配套齊全 七彩時(shí)光 政七街，農(nóng)業(yè)路 均價(jià)： 2100元 /平方米 簡裝修 周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套 青春 PARTY 東三街、兒童醫(yī)院北 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 周邊配套齊全 上海年 華 未來大道北段 均價(jià)： 3100元 /平方米 精裝修 三重會(huì)所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000平米奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍 時(shí)尚 PARTY 金水路 76號(hào) 均價(jià)： 2630元 /平方米 精裝修 4000平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體 寶隆華庭 西大街，緊鄰二七廣場 均價(jià)： 2500元 /平方米 精裝修 頂層花園，周邊配套齊全、交通便利 藍(lán)朝 e時(shí)代 建設(shè)路與伏牛路交叉口 均價(jià)： 2100元 /平方米 精裝修 中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心 格林假日 東開 發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口 均價(jià)： 1560元 /平方米 毛坯房 網(wǎng)球場、會(huì)議中心、超市 小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細(xì)分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會(huì)客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對(duì)較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價(jià)低，但單價(jià)較高； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。 六、 小戶型購 買行為分析及小戶型的目標(biāo)群 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們?cè)絹碓蕉孟硎苌詈屯顿Y生活。房地產(chǎn)市場在競爭日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場開始有高檔市場向大眾市場轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。 小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。 推廣計(jì)劃及建議 1） 4P 和 4C 理論的應(yīng)用 所謂 4P 即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、 產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營銷推廣中置業(yè)顧問服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場為導(dǎo)向，注重高性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價(jià)無市”。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課 題?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場“守株待兔”，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個(gè)開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。 4C 即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購買的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。 4C 理論的營銷主張注重消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品，它的核心理念是“請(qǐng)注意消費(fèi)者，而不是請(qǐng)消費(fèi)者注意”。 現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、 個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。特別對(duì)于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時(shí)尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時(shí)候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對(duì)一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。 消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。事實(shí)上，只有消費(fèi)者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)。人們購買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本?？們r(jià)低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型 一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時(shí)間成本；客戶購買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會(huì)成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會(huì)成本?？蛻糍徺I格林假日小戶型的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本不占優(yōu)勢(shì)，推廣中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價(jià)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，則可以引發(fā)購買熱潮。 消費(fèi)者的購房行為是一個(gè)程序相當(dāng)復(fù)雜、涉及面較廣、跨度時(shí)間較長的過程，在這個(gè)過程中，消費(fèi)者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。格林假日小戶型因?yàn)槲飿I(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購 買后給客戶節(jié)省時(shí)間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營銷期，給客戶以無微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。只有不斷完善購房服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，方便消費(fèi)者，才能獲得消費(fèi)者。 在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練、對(duì)樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說辭、概念設(shè)計(jì)已經(jīng)難以讓他們動(dòng)心。營銷中應(yīng)多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤 的美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的長期銷售。 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場就放大了。 近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢(shì)，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強(qiáng)，社會(huì)的有效需求擴(kuò)大。小戶型的市場需求進(jìn)一步放大。 跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時(shí)間就進(jìn)入完全競爭階段。 七、 小戶型市場的前景 小戶型的弊端 在開發(fā)商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時(shí)尚的、投資居住兩相宜的”，在總價(jià)、地段、簡單靈活等方面具有比較優(yōu)勢(shì)，而且投資回報(bào)率頗高。在小戶型熱銷的背后，其實(shí)弊病重重： ?投資收益謎團(tuán) 很多開發(fā)商在宣傳時(shí)都將較高的投資收益列為小戶型的一重要賣點(diǎn)，但從市場的供給情況來看，小戶型的投資前景一片迷茫。小戶型項(xiàng)目的大量上馬，會(huì)分流一部分租房客戶，這是其一；其二，小戶型地段較好，多為精裝修，投入租務(wù)市場，將拉高租價(jià)，但鄭州的消費(fèi)水平有限，到時(shí)會(huì)“偷雞不成蝕把米”！ ?戶型設(shè)計(jì)，弊端重重：通風(fēng)采光不好，功能不全，儲(chǔ)存空間不足 ?物業(yè)隱患 高水平的物業(yè)管理和酒店式服務(wù)一直是小戶型 開發(fā)商極力炫耀的一張牌，但現(xiàn)在看來物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型的隱患。 裝修質(zhì)量粗糙不堪、會(huì)所設(shè)施不見蹤影或如同虛設(shè)、物業(yè)公司提供的“保姆式服務(wù)”需要另行收費(fèi)，另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠（高層）、門對(duì)門（私密性不好）、車位嚴(yán)重短缺，居住人群復(fù)雜等問題。 小戶型市場進(jìn)一步放大 過去我們談?wù)撔粜驼J(rèn)為那是低總價(jià)的市場，是為收入一般的人準(zhǔn)備的。從當(dāng)前小戶型的走勢(shì)看，它已經(jīng)從一般人的需求轉(zhuǎn)向了所有人。比如未來大道的小戶型，均價(jià) 3100元 /平方米，它滿足了這個(gè)區(qū)位乃至整個(gè)鄭州的富人需求， 這是其一。其二，小戶型不僅僅是居住的場所，還是投資的工具。其三，消費(fèi)的理性提高逐步改變過去盲目求大的心態(tài)，畢竟一生只置業(yè)一次的想法已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。其四，家庭人口的變化推進(jìn)小戶型的需求。其五是社會(huì)生活方式發(fā)生了變化，出現(xiàn)了大量的子女獨(dú)立居住和兩人世界的情況，他們?cè)敢怆x開父母自己生活，他們結(jié)婚但暫時(shí)不要孩子。所以，他們需要小戶型。其六，生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的時(shí)間顧及家政，所以，人們?cè)谶x擇物業(yè)的時(shí)候，更傾向于緊湊、實(shí)用，而不是奢侈、豪華。 市場細(xì)分導(dǎo)致小戶型放量？ 小戶型是在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背