新型養老院建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 1活動室 2 樓 4醫生值班室 2 樓 1護士值班室 2 樓 1淋浴房 2 樓 1更衣室 2 樓 1老人居住室 2 樓 10其他 2 樓小計 2 樓 1450資料室 3 樓 1會議室 3 樓 1辦公室 3 樓 3洗衣房 3 樓 115 / 28醫生值班室 3 樓 1護士值班室 3 樓 1淋浴房 3 樓 1更衣室 3 樓 1老人居住室 3 樓 10其他 3 樓小計 3 樓 1169健身房 4 樓 1儲藏室 4 樓 1醫生值班室 4 樓 1護士值班室 4 樓 1淋浴房 4 樓 1更衣室 4 樓 1老人居住室 4 樓 10其他 4 樓小計 4 樓 1026總建筑面積 5196 入口大堂入口大堂外圍呈圓缺形結構，共有兩層，圓缺四周為獨立的活動室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感覺。 餐廳及輔助設施餐廳位于一樓入門大堂右側，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設施與其相鄰，餐廳能夠根據老年人的不同特點制定食譜，合理調劑飲食營養，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。 醫生辦公室及護士值班室每層均設置有醫生辦公、值班室和護士值班室以及護士站，能夠方便及時地為老年人提供服務。 各類醫務室主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功16 / 28能各異的設施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。 心理咨詢室位于二樓的心理咨詢室能夠為老年人的心理健康提供服務，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒。 辦公室、會議室、資料室等位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養老的工作。 健身房、活動室等健身房和活動室為老年人的身體鍛煉和自娛自樂提供了場所，能夠為老年人有個好身體、有個好的精神面貌提供了便利。 老人居住室老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共 76 張床位。房間內設有獨立衛生間、另有閉路電視、空調等設備，能夠很好地滿足老年人的生活需要。 建設方案 建筑功能設計養老院托老所建筑最高處為 4 層，建筑面積 5196 平方米。建筑在使用功能上分為兩類，即養老院部分與托老所部分。養老院出入口設在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風效果，基地南側黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。17 / 28走廊中段設有護士站及護士值班室，護士站視線可及所有老年人居住房間。北側為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服洗滌后的晾曬問題。托老所部分設在建筑一層東側部分，有獨立的出入口及尺度宜人的小規模中庭空間。各活動室尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。另外以上各空間均考慮了滿足老年人的使用要求，采用無障礙設計。 建筑造型設計本方案在建筑造型設計上摒棄了傳統觀念對老年人建筑要求沉穩、凝重、古樸的特點，轉而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創造一處充滿活力的居住娛樂場所。在設計中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側體塊在平面上處理為弧線狀，豐富了立面造型即內部空間。北側體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側盡端設計為圓形，這樣也豐富了內部空間及立面造型。 建筑裝飾標準在建筑裝飾設計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下，盡量使得本建筑項目能夠體現最新建筑設計理念，將環保及高科技充分融入項目設計中。內裝修材料要符合室內裝飾材料的衛生標準，其室內空氣質量應達到國家標準《室內空氣質量標準》 （GB/T18883）的要求。室內環境污染應按國家標準 《民用建筑工程室內環境污染控制規范》 （GB50325）執行。建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角 , 下部宜作 高的防撞板。室內墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調宜用暖色。 室內地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥, 設置高度在 以下。18 / 28每人應有 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設有醒目標示。老年人使用的衛生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設置的各類標志和標注應強調功能作用，應醒目、易識別。19 / 285 組織機構與項目管理該社區養老院將由上海閔行地產經營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區民政局，由其負責管理、經營。 （有待于進一步補充）20 / 286 投資估算和資金籌措方案（待補充）21 / 287 財務分析和項目效益評價（待補充）22 / 288 項目進度安排養老院用地已征遷完成，前期三通一平也已完成，已具備施工條件。該養老院將由上海閔行地產經營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區衛生局，由其負責管理、經營。項目具體進度如下：? 2022 年 9～10 月內完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構；? 2022 年 11～12 月內完成初步設計、施工圖設計、施工準備；? 2022 年 1 月～2022 年 7 月完成項目工程的土建施工、內裝修、室外總體、設備安裝；? 2022 年 8 月項目工程竣工驗收、交付使用。9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完 成 項 目 的 項 目 建 議書 、 可 行 性 研 究 報 告的 編 制 及 報 批 ， 組 建管 理 機 構2 完 成 初 步 設 計 、 施 工圖 設 計 、 施 工 準 備 －3 完 成 項 目 工 程 的 土 建施 工 、 內 裝 修 、 室 外總 體 、 設 備 安 裝 －4 土 石 方 填 筑 項 目 建 設 進 度 安 排 表時 間項 目 名 稱編號 2022年 2022年23 / 289 項目風險分析 項目風險分類 建設風險建設風險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，具體包括工程不能完工風險和完工遲延風險。項目的完工風險存在于項目建設階段，它是建設項目的主要風險之一。建設風險對項目造成的負面影響是綜合性的，不僅導致項目建設成本增加、項目貸款利息負擔增加，還會導致項目現金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。 成本超支風險施工項目成本控制是企業成本管理的基礎和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現。成本風險拆分開來還可以分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數的上漲等。 技術風險雖然近幾年國內建筑市場經過了一個突飛猛進的進展，還是會有新的技術的產生。24 / 28 其他風險工程項目的施工還存在其他多方面的風險，如質量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。 項目風險控制對策 建設風險在工程項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。該計劃一般是承包商在投標過程中向業主承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產生約束效應。但由于日前建筑市場競爭激烈、業主在利益的驅動下，往往在招標過程中，要求承包商對工期進行大幅度壓縮，并進行承諾。這樣的局面產生的后果是，合同工期往往嚴重背離客觀、合理的科學工期。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當的工期風險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風險，如一天 15 萬等。 成本超支風險控制成本超支風險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。25 / 2810 可行性研究結論 養老院建設是必要的上海市自從上世紀 80 年代就已經步入了老齡化社會，而今老年人的比例還在逐步提升，2022 年底這一比率已經達到 %，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養老設施的服務；閔行區政府希望在未來五年中社區養老床位能夠達到 7000 張，而今只有 2700 余張，要達到這一目標，必須加快養老設施的建設，尤其在新建居住區內必須配備相應的養老設施；君蓮居住區作為一個擁有人口規模 萬的居住區，按照規定必須設置至少一所福利性的養老機構以滿足社區養老的需求。故，君蓮居住區的 I1 地塊上建設養老院是十分必要的。 養老院建設是可行的養老院四層建筑沒有涉及到新材料、新工藝的運用，項目所使用的施工技術是成熟的，因此，養老院的建設在技術上是可行的。養老院各項指標能夠達到或超過上海市工程建設規范《養老設施建筑設計標準》 （DGJ08322022） 、上海市工程建設規范《 城市居住區公共服務設施設置標準》 （DGJ08552022）等規范、標準的要求，能夠滿足相關規劃的要求，因此，養老院的建設在方案上是可行的。雖然養老院屬于投資周期較長，資金回籠較慢，風險性較大的項目，然而作為公用事業它所發揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優惠的前提下，養老院的建設在經濟上是可行的。