北海市項(xiàng)目研究提案36-資料下載頁

　　

【正文】 般的開銷除去后每個(gè)月大約可以節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休還有20年時(shí)間，估算下來，到退休時(shí)大約可以存下100多萬元，退休后每個(gè)月還有退休金1000元，加上買的養(yǎng)老保險(xiǎn)。這樣的收入按照一般上海白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔(dān)心，那么，一個(gè)白領(lǐng)“安度晚年”，究竟需要多少錢？如果按照60歲退休、活到80歲計(jì)算的話，一個(gè)人退休后的生活有20年。20年的時(shí)間太漫長了，誰都不知道會發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說清楚的問題。多少錢才能安度晚年？某好事者計(jì)算過，具體怎么計(jì)算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要200萬元。該好事者還說，國外有一個(gè)機(jī)構(gòu)好像專門為這個(gè)問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準(zhǔn)“安度晚年”的話，需要300萬元呢。那么，300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財(cái)師計(jì)算說，如果不作任何投資的話，即便是300萬元，15年也會“坐吃山空”。理財(cái)師指出，目前中國物價(jià)平穩(wěn)，通脹率1％，但根據(jù)“十五和2006~2015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告”預(yù)測，2006~2015年中國每年將至少保持3％~4％的通脹率。按此水平，到2015年，300萬元只相當(dāng)于目前約170萬元的購買水平，如果說一個(gè)家庭每個(gè)月需要支出1萬元才能維持現(xiàn)在的生活水準(zhǔn)的話，300萬元也只能支撐17年，這還不包括隨時(shí)可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個(gè)因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。收入消費(fèi)生活根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報(bào)告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達(dá)到47634元，位列全國第一。上海從1992年以來，%，而居民平均收入的增長速度則不到10%根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的《2005年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長只有251元左右。同職位的男女收入差異最小。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低30%左右。根據(jù)上述資料計(jì)算，預(yù)計(jì)上海白領(lǐng)2005年平均年薪50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性12000元，%。年薪5萬，只及前文舉例月薪1萬的一半不到；年薪10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時(shí)間的節(jié)目，開銷自然不少。薪水雖不多，但“TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進(jìn)入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因?yàn)闅q月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、ESADA等眾多定級品牌的時(shí)裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時(shí)尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！上海居住成本2004年11月16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示：15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價(jià)首次突破萬元關(guān)口。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為12986．8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價(jià)在9272．7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價(jià)也達(dá)到7163．1元／平方米，外環(huán)線以外的房價(jià)為5399．3元／平方米。近段時(shí)間，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價(jià)格都能穩(wěn)定在8500－9000元之間。而之前的9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對1330個(gè)已售樓盤的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際平均成交單價(jià)為每平方米8201元，比8月上漲了8．28％；9月住宅累計(jì)成交價(jià)格為每平方米7526元，比8月上漲了4．08％。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時(shí)，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。以目前的房價(jià)而計(jì)，一套兩房75平方米的住宅，在上海，需要60多萬元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達(dá)近100萬元，如此高的房價(jià)，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少15年才能買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下20年的收入，是不太可能的。即使是土生土長的上海人，買了廉價(jià)的房改房安家后，隨著兒女的成長，對新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房價(jià)來看，是無論無何都買不起一套新的商品房。理財(cái)投資房產(chǎn)，買第二套房子。第二套房子就是為了“養(yǎng)老”的。如果單靠儲蓄，再高的收入到退休時(shí)頂多存下200萬元，考慮到人老了后不太敢動(dòng)積蓄，估計(jì)到時(shí)候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報(bào)率。房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價(jià)格會有波動(dòng)，但從長遠(yuǎn)看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價(jià)值總趨勢只可能是上升的。通過計(jì)算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動(dòng)，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到6％。但是以上海目前的房價(jià)而言，小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來第二套“養(yǎng)老”？按照退休收入的收入水平，只及工作時(shí)的1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個(gè)普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費(fèi)水平過高，不適宜居住！（二） 置業(yè)北海異地置業(yè)，尋找最佳居所北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負(fù)氧離子含量2500至5000個(gè)，比一般城市高出50至100倍，是人類理想的居住地。北海的空氣特別清新，北海是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的“南珠”之鄉(xiāng)。 而且北海作為北部灣三大漁場之一，人們隨時(shí)可品嘗到許多價(jià)廉物美的海鮮。北海銀灘東西綿延24公里，灘長、沙白、水凈、浪軟，是個(gè)優(yōu)良的天然海濱浴場。1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國“王牌景點(diǎn)”。每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。北海，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng)光，沒有任何污染的藍(lán)天，浩瀚的大海，四季驕人的陽關(guān)—“最適合養(yǎng)生的場所”“人類理想得居住地”，當(dāng)之無愧！北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。房價(jià)低廉，投資、養(yǎng)老物超所值北海市房價(jià)一直在低價(jià)位徘徊，2003年均價(jià)為1400元／平方米，2004年均價(jià)在****元，漲幅不大。有人戲稱“北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買一套住房”。這種低價(jià)位有兩個(gè)主要原因，一是由于1992年“房地產(chǎn)熱”遺留眾多的空置房和“爛尾樓”，“存量”的處置“拖累”了作為新樓盤的“增量”的價(jià)格；二是當(dāng)年過量批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)成本不高。從1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。今年3～4月間，8位專程從杭州乘飛機(jī)而來的購房者，日前在北海市新開張的一個(gè)樓盤一口氣買下17套房子，都是價(jià)位在2000元／平方米以上的高檔海景房。10月16日，一個(gè)由45人組成的上海購房團(tuán)抵達(dá)北海停留的幾天時(shí)間里，續(xù)江浙購房團(tuán)又掃了一次北海的房產(chǎn)。這些購房者都聲稱房子是自己居住，北海空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當(dāng) 地購房是一種“健康投資”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購房者入市的主要因素。現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國際資本等對人民幣放開匯率的關(guān)注，普遍準(zhǔn)備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購置房產(chǎn)，在升值后獲利。國內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。這些游資極可能進(jìn)入升值空間巨大的中小城市，北海市場值得這些資本的關(guān)注。北海別墅粗探就本地市場而言，北海房地產(chǎn)市場總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢頭強(qiáng)勁。但從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。本案明年進(jìn)入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。異地購房市場由于生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。有人算過：“到2002年，34%(1+%2247。2=(萬戶)，上海空巢家庭約有100247。2=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會有（+50）萬戶10%15萬元=(億元)的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個(gè)市場不可限量。”事實(shí)上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強(qiáng)對日本、韓國等國家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。另外，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。34 / 34