公司物業管理服務方案[001]-資料下載頁

　　

【正文】 清潔美觀；安放穩固；標識清晰。警示牌8管理用房管理用房每月檢修一次設施、設備；每半年檢查一次電氣線路；每五年內粉刷一次；每年對其它建筑部分維護一次。由工程技術部按相關維護保養規程實施。相應建筑部分維修保養規程；相應電氣設備維修保養規程。整潔、安全、正常使用；設施、設備完好。房屋及設備日常維修計劃與實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位局部受損；施工質量原因造成的結構問題。日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發現問題，立即處理、維修。由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規定實施維修；如局部受損嚴重，應請專家“會診”，提出方案，委托專業公司實施；如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發單位處理。房屋修繕標準；有關工程施工技術規范。安全、正常使用；功能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補；外墻面局部滲漏；外墻面的翻新（25年周期）。每周檢查一遍，發現問題及時維修。由工程技術部門按有關修繕規程實施。房屋修繕標準；外墻面修繕作業規程。無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網脫焊、間斷；屋面積水。每周檢查一遍，發現問題及時維修。由工程技術部門按相應作業規程實施維修。房屋修繕標準；相應修繕用業規程。無積水，無滲漏；隔熱層完好無損；避雷網無間斷。4機電設備發電機及水泵、中央空調機組、變配電設備等機電設備的維護保養；日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，發現問題，及時維修每天清潔、擦拭設備一遍由工程技術部門組織實施。各項機電設備維修保養規程。無故障停電；保障安全運行。5共用防盜監控及郵政信箱等系統的維護保養；線路的檢修；防盜門及郵政信箱的維修養護。每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門負責組織實施。防盜監控及智能系統維護保養規程；郵政信箱維修作業規程。系統完好，無故障，使用正常有效；郵政信箱及防盜監控設施完好，無損壞；線路無亂搭接。6公用照明及室內照明線路的檢修維護；燈具的維修及更換新。每周檢查一次，發現問題及時維修。由管理處按照相應作業規程實施維修。公用照明維修保養規程。線路無搭亂接；照明燈具正常有效。7本體消防設施疏散標志的維修及維護；室內消防栓的有效維護及檢修；每周檢查一次，發現問題及時維修。由工程技術部門按相應作業規程實施維修。標識制定及維護管理規定；消防栓維修操作規程；消防報警系統維護保養規程。設施有效，標志清楚，完好無損；靈敏、準確報警。8公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護；樓間墻面、扶手、踏步的維護。每周檢查一次，發現問題及時維修。由工程技術部門按相應作業規程實施維修。相應建筑部分修繕技術規程；房屋修繕標準。整潔、無缺損、無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每天檢查一遍，發現問題及時維修。由工程技術專業人員負責維修。排水管維護修繕標準；給水管維護修繕標準。上、下水通暢，無滲漏。房屋及設備定期維護計劃與實施方案序號項目維修類別劃分定期維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位局部受損；施工質量原因造成的結構問題。每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；及時了解客戶家庭有無白蟻情況，做到早發現，早處理。由管理處負責實施。建筑物白蟻防治標準建筑物完好等級標準。結構安全，正常作用；結構性能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補；外墻面局部滲漏；外墻面的翻新（25年周期）。每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應局部翻新，防止面積繼續擴大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對客戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。由工程技術部門按有關修繕規程實施；外墻面每二年全面清洗一次。房屋修繕標準；外墻面修繕作業規程。外墻平整，無滲漏；整潔統一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網脫焊、間斷；屋面積水。避雷網每年刷一次油漆，防止銹蝕；每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；每年對屋面防水層檢修一次；每半年疏通一次屋面雨水口。由工程技術部門負責實施；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。房屋修繕標準；相應修繕用業規程。無積水，無滲漏；隔熱層完好無損；避雷網無間斷。4機電設備中央空調、變配電設備、發電機及水泵等機電設備的維護保養；日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。月全面檢測中央空調一次；月全面檢測變配電設備一次；月檢查控制設備一次；季檢開關靈敏度及開關堅固件完好情況；年檢電源切換及自動保護裝置；每季檢修一次發電機設備，每半個月保養運轉一次（每次半小時）每天清潔擦拭設備一次；每月加軸承黃油一次。由工程技術部組織實施。各項機電設備維修保養規程。運轉正常，安全，設備完好。5共用防盜監控及郵政信箱等系統的維護保養；線路的檢修；防盜門及郵政信箱的維修養護。每月對系統進行一次維護檢修（含線路）；每年對防盜門及信箱進行一次堅固維護。由工程技術部門負責組織實施；每20年更換一次。防盜監控及智能系統維護保養規程。系統持續有效使用；系統線路正常；設施美觀，整潔。6公用照明線路的檢修維護；燈具的維修及更換新。每周檢查一次，發現問題及時維修。由管理處按照相應作業規程實施維修。公用照明維修保養規程。線路無搭亂接；照明燈具正常有效。7本體消防設施煙感系統、自動噴淋系統的維修及養護；疏散標志的維修及維護；室內消防栓的有效維護及檢修；滅火器裝置的維護。每月檢查一次煙、溫感報警系統完好情況；每半年進行一次煙感試驗；每二年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發霉；每年對消防疏散標志進行一次維護；每半個月對氣體滅火系統及滅火器檢查一次；每年對氣體滅火系統及滅火器全面檢查二次。由消防、機電、維修專業人員對應負責設施；消防系統主要設施每20年更換一次。消防設施保養規程；消防報警系統維護保養規程；氣體滅火系統施工及驗收規范（GB502639）設施完好，報警系統靈敏有效。8公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護；樓間墻面、扶手、踏步的維護。每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；每五年刷新一次通道門及梯間墻壁天棚、護手及欄桿；每年全面維護一次樓梯踏步，消除空鼓、開裂、破損等進行修復。由工程技術部門按相應作業規程實施維修；每20年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標準；相應建筑部分修繕技術規程。美觀完好，整潔、清爽。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每五年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并堅固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程技術專業人員負責維修。排水管維護修繕標準；給水管維護修繕標準。美觀完好；上、下水管通暢；無滲漏。智能化系統定期維護計劃與實施方案序號項目類型定期維修計劃方案標準實施效果1閉路電視監控系統每月巡視、檢查一次；每半年保養一次由工程部組織實施圖像清晰；錄像放映正常；錄像資料保持一周。系統運行正常2電腦網絡系統每周巡視、檢查一次；每半年保養一次由維修班組織實施聲音清晰，無失真；音量控制、播音正常。系統運行正常3綜合布線系統每月抽查檢測一次；每半年保養一次由維修班組織實施保證線路通暢，外露分支器等配件完好無損。系統運行正常4門禁系統每月巡視、檢查一次；每年維修保養一次由維修班組織實施，保安部協助保證智能鎖外觀完好，使用正常。系統運行正常5BA系統每月巡視、檢查一次；每半年保養一次由維修班組織實施，保安部協助保證設施設備外觀完好，各項使用功能正常系統運行正常6消防監控系統每天巡視一遍，每月檢查檢測一次：每半年保養一次；日檢由保安部實施，月檢及保養由維修班組織實施，保證設施設備外觀完好，各項使用功能正常系統運行正常（五）、公共設施設備節電節水方案 照明系統及電梯用電是小區主要公共用電，按政策歸定由業主或住戶分擔，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔。照明系統節電方案本項目照明系統一般按照照明度較高級別設計，其節能的潛力是非常可觀的。我公司在接管本項目后擬采取管理措施和技術措施二方面節約照明用電：（1）制定全年分類照明運行時間表，并以此指導全年度照明系統運行及開關。（2）對現有照明系統合理進行分組控制，根據有無自然采光和用戶對照明的實際需要，合理開啟必要的照明燈，關閉或少開無須照明的區域燈光。（3）裝飾燈一般僅節假日點亮。（4）采用鐘控開關按計劃開啟分組照明。（5）采用高效節能燈具。節水方案（1）由物業管理處每天（或定期）抄錄總水表和支管水表，對抄錄數據進行統計分析，及時發現局部地下水管漏水情況；（2）每月使用聲音探測器對地下管網進行探測漏水點，確保及時發現漏水情況；（3）工程用水、洗車用水、綠化用水安裝計量水表，實行定額供水，超罰節獎；（4）加強對用水設施的巡查及時發現跑、冒、滴漏點，定期保養各類用水閘閥，延長設施使用壽命并減少漏水。（六）、技術改造、更新隨著時間推移，樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容，其原因主要有以下幾點：設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制，造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。設備經過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設備性能，提高耐用性、可靠性，延長設備使用壽命。隨著社會經濟發展水平提高，樓宇服務標準的要求也相應提高，樓宇內部功能發生變化調整，設備必須改造才能適應需要。設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段：論證立項選擇改造對象，確定改造目標，根據設備實際情況，結合長遠規劃，考慮現有人力、物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：（１）擴大設備應用范圍（２）改善設備主要性能指標（３）提高設備工作效率（４）提高設備可靠性和可維修性（５）提高設備安全性能和環保性能（６）降低設備運行能耗２、方案設計設備改造成敗及效果如何，關鍵是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。３、組織實施設備改造可單獨進行，也可結合大修理進行。改造結合大修可節省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業單位實施，但要注意改造質量控制，加強現場監理，注意指揮協調，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。４、整理改造技術資料改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細的記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。５、驗收移交改造后的設備要辦理驗收手續，經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。６、費用來源技術改造、更新的費用來自用戶的維修基（資）金。（七）、技術資料的收集、管理、使用技術資料的收集、管理、使用時是物業管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。１、收集設備管理法規政策政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責任，設備管理必須不折不扣的貫徹執行。　２、建立技術檔案各主要設備及設備系統，要有齊全詳細準確的技術檔案：（１）所有設備建立設備卡片，一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號，再按編號逐臺登記。（２）將各設備卡片統一匯集登記，形成設備臺賬。（３）每一臺主要設備均建立技術檔案，記錄設備運行、改造、大修和