國際酒店改建工程項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 根據上述原則，本工程總投資5984萬元，具體估算結果如下： 建筑安裝工程 4908萬元 設備購置 458萬元其它工程費 324萬元預備費 171 萬元貸款利息 124萬元總投資 5984萬元 詳細計算見投資估算表二、資金籌措 根據本項目的具體情況，考慮到資金的可得性、供應的充足性、融資成本的高低，擬選擇如下籌資渠道：自籌資金按項目業主制以酒店為主體籌措1800萬元。銀行貸款 其余部分申請銀行貸款即4184萬元。三、資金分年度使用計劃 根據工程進度安排，全部投資使用計劃可于一年內安排。 詳見附表五資金來源及使用計劃表。第十二章 財務評價一、評價依據及方法根據《建設項目經濟評價方法與參數》的有關規定和國家現行財稅制度，按照本項目特點，對本項目各項財務指標進行測算和分析，并對項目盈利能力、償債能力和抗風險能力進行分析，以評價其抗風險能力。二、財務評價基礎數據與參數 項目計算期本項目計算期取定19年。其中有效建設期1年，經營期18年。 基準收益率參照同類項目收益率和銀行貸款利率，基準收益率取定為10%。 貸款利率銀行貸款利率I=%,按可能得到的貸款渠道預計。稅費率：營業稅稅率為5%；城市維護建設稅、教育費附加、交通建設費附加稅率分別為為7%、3%、4%；企業所得稅稅率為33%；盈余公積金按10%提取。三、經營收入分析某國際酒店收入來源主要有客房收入、餐飲收入、娛樂及其他收入，具體計算如下：客房收入：（1）平均房價的確定某國際酒店改建前，標間的平均價格為250元/間，項目改建后，景觀等基礎設施條件將得到很大的改善，酒店的內外裝修和室內配套設施的改造，都將使酒店的品質得到極大的提升，參考類似酒店并結合**市的實際情況，綜合確定某國際酒店標間的團體平均價格為380元/（優惠后），散客的平均價格為420元/（優惠后）。（2）標間數量及入住率某國際酒店客房標間數量為183間，考慮季節等因數的影響，酒店平均入住率按70%確定。（3）客房平均年收入 某國際酒店是以政務、商務接待為主，旅游接待為輔的酒店，因此，初步估計團體客人占客人總數的80%，散客占客人總數的20%，則客房平均年收入為：團體：380元/183（間）70%80%365（天）=1421(萬元)散客：420元/183（間）70%20%365（天）=393(萬元)詳見經營收入表。餐飲收入 根據某國際酒店提供的2004年18月份就餐人數和平均消費水平數據，推測本項目改建后相應的就餐人數和平均消費，并據此估算餐飲收入。2004年18月就餐人數和平均消費一覽表項目名稱1月2月3月4月5月6月7月8月平均就餐人數435305275393306250380425346平均消費506145556180454555根據上述分析，某國際酒店改建前平均就餐人數為346人，平均消費為55元/，改建后，酒店就餐環境得到很大的改善，平均消費水平也相應有所提高，根據本項目實際情況綜合確定為68元/；另外，項目改建前，由于餐位數的限制，很多散客被拒之門外，項目改建后，餐位數的增加將為散客提供就餐機會，從而帶來一定的收入，初步按餐飲收入的20%計算，則年餐飲收入為：[346（人）68（元/）365（天）]（1+20%）=1031（萬元） 娛樂收入 根據某國際酒店提供的近幾年娛樂收入數據，結合項目改建后娛樂項目的增加和消費水平的提高，初步估計項目改建后娛樂收入為每年200萬元。其他收入其他收入主要包括會務等收入，初步估算為每年150萬元。詳見附表七經營收入估算表。四、年成本支出預測 職工工資及福利項目建成后，預計項目建成后職工人數將達到325人，,則全年職工工資及福利為：325（人）（萬元/人）=488（萬元）詳細計算見總成本支出表。水、電、氣費 根據初步測算，日平均用水量為800立方米，；年平均用氣量為1600立方米，；年平均用電量為6200度， /度。則年水、電、氣費為：水費：800365=55（萬元）電費：6200365=165（萬元）氣費：1600365=99（萬元）則年水、電、氣費為：55+165+99=319（萬元）詳細計算見總成本支出表。外購原材料費主要是指餐飲、娛樂所必需的菜、米、酒水等原材料費用，按餐飲娛樂收入的30%計算。詳細計算見總成本支出表。維修費用 維修費用按折舊費的20%計算。改建建筑折舊費 按照資本保全原則，項目的建設投資應在項目經營期間得到回收。建筑物折舊從項目開始運營起在項目經營期內進行折舊，考慮5%的殘值，按18年折舊；設備折舊從項目開始運營起在項目經營期內按8年折舊，不考慮殘值。建設期利息及預備費從項目開始運營起在項目經營期內按8年折舊，不考慮殘值。 原有固定資產折舊費：改建前，項目現有固定資產總額8600萬元，其中3300萬元為室內外裝修及室內配套設施，本次改建后改建部分的室內外裝修及室內配套設施全部改造，只保留結構框架部分，因此改造部分的室內外裝修及室內配套設施應予報廢，暫按室內外裝修及室內配套設施總額的70%考慮，則改造后原有固定資產總額為6290萬元，在計算期內按直線折舊計算，不考慮殘值。無形及遞延資產攤銷 無形及遞延資產攤銷采用直線法，不考慮殘值，按10年攤銷。房產稅 房產稅按房產原值一次性扣除20%%的稅率征收。低質易耗品 在經營過程中發生的單位價值小或使用年限不到一年的勞動資料。其他管理費用為保證酒店的正常運作所需的管理費用，按職工工資及福利的50%計。年成本支出計算詳見附表十總成本估算表。五、財務評價 財務現金流量分析財務現金流量分析反映項目在計算期內各年的現金收支情況，進行項目的財務盈虧分析。按本工程所需資金來計算全部投資財務內部收益率（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及投資回收期（Pt）等。財務現金流量計算結果詳見附表十三“現金流量表[全部投資]”。 現金流量表[全部投資]序號指標名稱單位計算結果（稅后）1累計財務現金流量萬元153472財務現金凈現值萬元3財務內部收益率%4全部投資回收期[含建設期]年由上表可知，%＞準收益率10%，因此，該項目建設是在財務上是可行的。 盈利性分析平均投資利潤率（稅后）為：投資利潤率（稅后）=年平均凈利潤/投資總額100% =687/5984100% =% 清償能力分析 （含建設期），還款資金來源為當年提取的折舊費、攤銷費及未分配利潤。 借款還本付息詳見附表六(借款還本付息表)。 資金來源與運用和資產負債分別見附表十五和十六。 通過資金來源與運用表可以看出本項目資金的使用與來源是匹配的。通過資產負債表（附表十六）%。六、不確定性分析 盈虧平衡分析（1） 盈虧平衡點 本報告擬通過計算以營業水平比表示的盈虧平衡點（BEP）來進行盈虧平衡分析。計算如下：盈虧平衡點（BEP）=總固定成本/（營業收入可變成本營業稅金及附加）100%=24437/（57510174313278）100%=%（2）盈虧平衡圖 營業收入 （萬元） 盈利區 總成本 盈虧平衡點 57510 100% 由計算結果可知，%即可以保本。 敏感性分析為了更好的反映項目抗風險能力，本報告就項目實施過程中的一些不確定性因素的變化，分別做各單因素變化對財務內部收益率、財務凈現值、靜態投資回收期的敏感性分析，具體結果詳見附表十七敏感性分析表。敏感性分析表 序號變化因素10%5%基本方案5%10%1總投資變化　　　　　　財務內部收益率（%） 　財務凈現值（萬元） 　投資回收期（年） 2經營收入變化　　　　　財務內部收益率（%） 　財務凈現值（萬元） 　投資回收期（年） 3經營成本變化　　　　　　財務內部收益率（%） 　財務凈現值（萬元） 　投資回收期（年） 從上表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響投資內部收益率及財務凈現值，其中經營收入的變化對投資內部收益率和財務凈現值的影響最為顯著，其次是總投資，再次是經營成本。七、結論 根據財務評價，說明該項目不存在較大風險；%基準收益率10%，具有一定的獲利水平；0。說明該項目在財務上是可行的。第十三章 社會效益評價某國際酒店作為**市重要的政務接待基地。其社會效益主要體現在以下幾方面：有利于圓滿地完成政務接待任務接待水平的提高和服務設施的改善有利于接待工作的順利開展。有利于提升**城市形象并促進**旅游業的發展**市作為省第二大城市，也是西部大開發重要戰略中舉足輕重的城市，近年來，前來**投資參觀旅游的境外、港澳臺地區和國內其他地區的人員越來越多，投資者和游客對服務水平和服務設施的要求也越來越高，因此，某國際酒店的改建工程有助于提升**城市形象，提高服務水平，達到改善投資環境和旅游環境的目的，從而促進**市社會經濟的發展。有利于緩解就業矛盾，促進社會穩定 某大酒店改建后，將為社會提供一定數量的就業機會，在當前就業形勢不容樂觀的情況下，這也有利于緩解就業矛盾，促進社會穩定，起到繁榮城市經濟的作用，為地區經濟的發展創造良好的投資環境，促進地區經濟的振興。第十四章 研究結論與建議根據某國際酒店的現狀，我們已經詳細分析了某國際酒店改建工程建設的必要性，并就該項目的基本定位、擬建規模、建設條件、建筑方案、項目組織機構、工程進度、財務評價、社會效益等方面進行了評價。通過上述分析，我們認為，某國際酒店改建工程已經具備了一定的建設條件，資金籌措方案可行，建設方案合理、財務評價指標可行，我們認為該項目的建設是可行的，建議建設單位按照基本建設程序，加快前期工作進度，爭取項目的順利實施。國際酒店改建工程項目可行性研究報