國際酒店式公寓市場推廣方案-資料下載頁

　　

【正文】 寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又有信息時代寫字樓的特點，擁有良好辦公、商務設施，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業。該類物業往往位于城市的黃金商務區、商業區，由于總價低，物業管理和服務配套完善，成為白領和商務需求的熱點，亦深受投資者的青睞。酒店式公寓在沈陽房地產市場出現時間較晚，2002年，當代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧，成為白領、商務人士和投資者投資的熱點。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產市場主流，多數新開發的樓盤中會出現酒店式公寓的產品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤國際等項目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項目有：五里河大廈、鵬利廣場花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區來美安公寓；皇姑區克萊斯特國際花園、萬眾家園等項目。市場供應分析考慮本項目特性，使研究范圍具有更大的針對性，本篇以項目周邊及太原商圈在售的酒店式公寓為主力研究對象。（1）供應區域目前沈城酒店式公寓的供應仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業區及中心市區。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區域，主要目標客戶群是高薪單身白領階層、經商人員、商務人士及投資者。本項目周邊酒店式公寓供應的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。酒店式公寓樓盤供應樓盤名稱 物業規模萬m178。 主力面積m178。 銷售價格元/ m178。 主力總價萬元 備注金茂國際公寓 4060 7500（均） 3540 現房騰龍國際公寓 49107 7400（均） 3545 現房當代程式 6065 約5000 3035 期房皇城酒店公寓 3 3775 61007800（7樓） 3040 準現房城建同澤廣場 3567 起5488 2535 期房勝利公寓 2665 4180（起） 2030 期房中潤國際 3 28—52 4090元（起） 20—30 準現房（2）供應規模從供應規模看，研究區域內的酒店式公寓樓盤規模大都在4萬平方米以下（），以單幢板式建筑為主，總建筑規模達到20萬平方米（勝利公寓部分為大戶型住宅），供應量達到1680套，由于以上物業大都在近兩年內開發建設，所以上述供應規模也代表近兩年積累的供應。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應總量超過30萬平方米。（3）供應面積目前，酒店式公寓主流供應面積集中在4070平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場和勝利公寓的部分供應，由于市場主流供應戶型銷售看好，開發商存在一定跟從性，導致市場供應的戶型面積相對集中，這意味著市場還沒有完全細分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機會。（4）供應價格由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務區或者是黃金商業地段，交房標準多采用精裝修標準，同時作為高層物業，其銷售價格相對較高，目前現房的酒店式公寓銷售價格達7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價達到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達到7880元/平方米（均價），其最高銷售價格更是突破8000元/平方米，創沈城樓市天價，目前期房銷售價格也達到50006000元/平方米，以當代程式和中潤國際為代表。由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價略低的優勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價少來吸引消費者，部分項目采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好。現有小戶型酒店式公寓的價格要高于中心區域住宅的價格，約高出1500元/平方米。總價方面，目前市場酒店式公寓的供應總價十分集中，主力總價在3040萬元（每套）之間。（5）市場消化情況小戶型酒店式公寓由于地理位置優越、交通方便、戶型小、總價低、提供精裝修及全套式酒店服務標準等優勢，深受年輕白領階層和商務人士、經商人員的青睞，更受投資客戶的關注，因此該類物業在沈城問世后，銷售形勢一直看好。金茂國際公寓在短短3個月內，銷售率超過42%，當代程式銷售率也達到90%，中潤國際在短短時間內竟達到93%的良好銷售佳績。當然，與其他沿海發達城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態勢略遜一籌，由于當代程式的預留口碑對沈城酒店式公寓市場存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應，以及外地大型開發商大量進駐，將給沈城酒店式公寓市場帶來新的活力和變革，市場亦逐漸走向供需兩旺。（6）其他供應特征沈陽市小戶型單身公寓規模狀況：目前供應的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區域的裝修風格接近酒店，相關的配套設施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業服務也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項目。（7）酒店式公寓目標人群研究A、駐沈商務人員個人社會和經濟特征：多為外企或大型企業的商務骨干，活躍在沈陽的商業領域，收較高，自己的家不在沈陽。產品需求描述：對項目的地段、交通要求很高，要求靠近商務區以節省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強調亦商亦住的功能。B、單身白領個人社會和經濟特征：崇尚個性，個人月收較高，擁有較高學歷，具有較強的自主支配能力，是城市中的新生力量。家庭生活基本態度和觀念：喜歡簡潔而又豐富的生活方式，崇高個人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態。C、投資客戶個人社會和經濟特征：早年創業的淘金人，已完成了財富的原始積累，并認定住宅是穩定和安全的投資方式。看重投資回報率、風險大小、收益穩定性及變現快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務所、外籍商務人員和辦事處等。產品需求描述：地段、產品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。（8）酒店式公寓籌建項目項目名稱 上市時間 入住時間 基本情況地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。具體情況尚未確定。盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。匯寶國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。中街區域鵬利廣場花園二期也有10多萬平方米的精小戶型公寓（30100平方米），將在2004年底推出。三、小結市場供應過度集中，產品線窄在住宅市場中，市場的供應戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場主流供應集中在150平方米180平方米，總價供應過高，產品線比較單一，與市場實際需求造成一定脫節，造成目前大戶型物業的滯銷現象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場，都在呼喚個性化、多樣化精品化的產品。產品品質逐步升級沈陽供應的樓盤都在兩年前設計開發，由于開發時間比較早，這些樓盤在外立面、設計、整體功能、品質等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產市場的日益成熟和完善，居民對居住環境和質量的要求亦將逐漸提升，規模和高品質的住宅將成為其未來需求。隨著外地規模和有實力的開發商的進入，加上本地實力華新和銀基等開發商的介入，沈城房地產市場涌現了一大批高品質、高檔物業，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進沈城物業品質的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務和物業品質已經走在市場的前沿，這將推動沈城物業品質的革命，可以預見未來沈城樓是將走入品質時代。產品缺乏個性，存在一定同質性從研究區域供應樓盤看，相當部分的產品很大程度上存在同質性，無論是立面、整體功能和品質等，即使是高檔物業，在功能和產品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花園等樓盤，缺乏鮮明的產品個性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應有的產品個性。這與當地開發商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關系，也表明市場尚未成熟，在這樣的市場環境中，對本項目亦是一個發展契機。我司認為由于項目的諸多環境和規模限制，走精品化路線應是本項目的發展方向。